房地产企业转型过程中投融资业务核心财税问题解析专题班

房地产企业转型过程中投融资业务核心财税问题解析专题班

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【专题背景】

2014年我国住宅类地产“量价”齐跌，标志着住宅地产开发黄金时代的结束；房地产步入以“行业整合”、“产业创新”和“精细化管理”为主旋律的下半场，“地产金融”转型至“金融地产”时代。

人才是行业和企业发展的法宝和关键，时下房地产财税从业人员迫切需要完成以下转型任务：

☆ 跨越“产品经营”，步入“资本运作”

☆ 跨越“产品管理”，步入“资产管理”

☆ 跨越“事后核算”，步入“事前筹划和事中管控”

☆ 跨越“内部算管”，步入“投资者关系管控”

【专题收益】

☆ 明确转型的职业能力结构和职业发展方向

☆ 整体把控地产“融–投–管–退”运作的核心财税问题

☆ 掌握最新的融资方案和产品设计

☆ 提升您的价值管理技术，帮你实现从会计（税务、财务）主管转型至财务总监

【培训对象】

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

【主讲内容】

一：地产投融资运作的三步曲和三种组织形式

1．主体债务融资–借鸡生蛋很重要

2．主体企业IPO–以虚换实，会讲故事是重点（清偿首轮债务，提高债务融资实力）

3．专项资产证券化–共赴未来，风险隔离是关键

二：融资业务的核心财税问题（搞钱是财税工作的第一要务）

（一）你必须掌握的房地产融资基础

1．融资的基础模式（集团融资、项目融资、租买承诺和产品支付）

2．融资的常见渠道和方式

3．地产金融政策的主要变化（银行信贷、信托、证券和保险）

4．债权人和股东的利益关切及沟通

（二）债务融资的财税问题

1．借款费用和利息费用的处理策略

2．借款机构化、金融化的实现方法

3．融资渠道和方式对土地增值税和企业所得税清算的影响

4．无息贷款的税企争议解决

5．企业内部转贷的财税问题

6．金融机构间的委托贷款在票据解决上的好处

7．信托融资的财税问题（贷款模式、明股实债模式）

8．债务转让的财税问题

9．大股东债务豁免和普通债务豁免的财税异同

10．私募债的财税问题

（三）股权融资的财税问题

1．定向增资的财税问题

2．资本公积转增股本的财税问题（对法人股东和个人股东的影响差异）

3．留存收益（盈余公积和未分配利润）转增股本的财税问题

（对法人股东、个人股东、境外股东的影响）

4．溢价股权转让的财税问题

5．债转股的财税问题（可交换债权转股、股转债）

6．股东捐赠或放弃股权的财税处理

7．优先股和可转债融资的财税问题

8．众筹财税问题的不确定性

9．混合型融资工具的财税问题

（四）特定收益权融资的财税问题

1．特定收益权的类型

2．证券公司、基金公司和保险公司融资对接中资产管理计划的财税问题

3．资产管理计划份额转让的财税问题

案 例1：某公司利用多种特定收益权多次融资的案例解析

（五）资产证券化融资的财税问题

1．房地产资产证券化方式：房地产投资信托基金

2．基础资产的破产隔离方式对发起人会计处理的影响

3．如何规避基础资产“真实销售”出表的税收问题

案 例2：中信启航资产证券化案例解析

三：房地产初始投资阶段的财税重点问题

1．房地产投资的主要组织方式：公司、合伙企业和基金

2．不同组织方式对投资收益的影响及筹划

3．以房地产对外投资的财税问题（收取固定回报的风险）

4．外资直接投资持股的财税问题

5．外资由直接投资持股调整为间接投资持股的财税问题

6．境外居民委托投资的财税问题

7．股份代持的财税问题

8．股权激励的财税问题（以万科合伙人制度为例）

四：投资退出阶段的重点财税问题

1．投资退出的方式：清算退出、减资退出、转让股权或份额、股权或份额置换

2．个人股东收回投资的财税问题

3．法人股东取得清算损益的财税问题

4．股权转让的财税问题（内内转让、内外转让、外内转让和外外转让）

5．哪些股权转让无需纳税

6．基金份额转让的财税问题

7．被收购（整体资产收购、控股合并或吸收合并）的财税问题

8．强制性分红的财税问题（同股不同利）

五：多元化发展阶段的重点财税问题

1．投资架构调整的财税问题

（自然人股东直接持股调整为法人间接持股、组建投资公司）

2．资产收购中的重点财税问题

3．股份收购中的重点财税问题

4．企业合并中的重点财税问题

5．杠杆收购中的重点财税问题

6．买壳上市的重点财税问题

7．红筹上市的重点财税问题

8．公司分立的重点财税问题

案 例3：某地产企业买壳上市案例分析

案 例4：某地产企业红筹上市案例分析

六：价值管理是投资者关系管理的重点

1．利润管理和价值管理的异同

2．价值管理在实务中应用方法

3．剩余收益法应用实例

七：公私合营的核心财税问题

1．公私合营的主要方式

2．公私合营思路的重大调整

3．固定回报投资回收方式该如何与财政办理结算

4．浮动收益投资回收方式的的财税影响

5．各类财政奖励或返还的优化思路

6．项目收益票据和BOT的融资中的财税问题

八：现阶段如何通过优化盈利模式进行税务规划

1．产业地产模式筹划策略

2．商业地产模式税收筹划

3．农业地产盈利模式税收筹划

4．养老地产（销售住宅模式、会员制模式、分散租赁模式）税收筹划

5．众筹模式筹划

6．资产证券化模式的筹划

王老师

王老师：我公司特聘首席财税导师，教授，武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

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