房地产开发企业两大涉税难题精准解析专题班通知

房地产开发企业两大涉税难题精准解析专题班通知

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‖专题背景‖

2015年房地产开发企业的经营形势不好。房价下跌，销售疲软，现房积压，资金极度短缺。涉税方面有两个大的难题，一是建筑业、房地产业的营改增步步走近，二是建筑业房地产业第14次被列为税收专项检查的重点行业。

面对越来越近的营改增，房地产企业有许多难题有待解决。例如营改增前的在建工程，由于甲供材料、接受建筑劳务没有抵扣进项税额，营改增后税率为11%，会多交增值税。商业地产租赁营改增之后如何缴纳增值税？已经使用过的房产出售，营改增之后按11%计税，因为没有进项税额与之配比会多交增值税。主体完工的项目已经取得了《商品房预售许可证》，何时出售对企业有利等等。

自年初以来，我国GDP 增速放缓，税收下滑，财政吃紧，全国税收专项检查视频会议又一次把房地产企业列为检查重点。难怪房地产企业抱怨：房地产企业是年年查、查年年。财政部、国家税务总局下发的《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），明确了企业改制重组中的土地增值税优惠政策不适用房地产企业，该文件预示着应缴未交的土地增值税3.6万亿元将再度被提上征管日程。

为宣传普及营改增的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营改增的操作方法，提前做好营改增的准备工作；帮助房地产企业做好税收专项检查前的纳税自查，化解涉税风险，我们特意举办此专题培训，现诚邀您参加！

‖专题收益‖

通过2天学习，您将有以下收获：

☆ 学习房地产企业营改增的基本政策，纳税人身份选择、计税方法，税率和征收率，进项税

额的抵扣方法和法定凭证，纳税时间与地点，以及在建项目、竣工待售项目、商业地产出租等的过渡性税收政策，为即将到来的营改增提前做好思想、组织、业务上的准备。

☆ 结合2015年税收专项检查方案，重点讲解营业税、土地增值税、企业所得税的自查要点和风险化解方法。

‖培训对象‖

各房地产企业领导，项目负责人、财会税收主管领导、财务总监、税务经理、纳税经办人员及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题内容‖

上 篇：“营改增”相关政策解读与前期准备工作（第一天）

一：增值税纳税人和扣缴义务人

1．营业税改征增值税试点纳税人的范围？

2．如何确定境内与境外的应税服务？怎样确定扣缴义务人？

3．单位采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？

4．试点纳税人如何分类？划分标准是什么？

5．怎样办理一般纳税人的登记手续？

二：应税服务和劳务

1．房地产业营改增的征税范围包括哪些？

2．如何确定房地产业视同销售？视同销售的税务处理方法。

3．房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？

4．委托境外设计单位或个人进行规划设计如何扣缴增值税？

三：税率和征收率

1．增值税的税率有几档？销售房产、房产租赁的税率是多少？

2．增值税的征收率为3%，除小规模纳税人外哪些情况适用简易办法计税？

四：应纳税额的计算

1．增值税计税方法分几种？基本公式？

2．一般纳税人的计税方法，具备什么条件可以选择简易计税方法计税？

3．房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？

4．什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算进项税额？

5．营改增后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的控制方法。

6．增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？

7．如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？

8．增值税价外费用的范围？价外收费应关注的要点。

9．纳税人兼营不同税率的应税劳务和服务怎样核算销售额？

10．纳税人兼营营业税劳务怎样核算销售额或营业额？

11．已经开始预售或者竣工待售的房产试点期间出售如何纳税？

12．正在开发的在建项目试点期间出售如何纳税？

13．已经出租的商业地产，合同尚未到期试点期间如何纳税？

14．试点期间签订租赁合同的商业地产如何纳税？

15．营改增之后企业出售旧房如何纳税？

16．甲供材料如何缴纳增值税？装修工程甲供材料如何纳税？

17．开发项目中尚未出售的尾房试点期间如何纳税？

18．开发项目已经取得了《商品房预售许可证》何时开始预售？

19．增值税发票或抵扣联丢失如何处理？

20．房地产一般纳税人购买应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其增值税额可否抵扣？

五：纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点

1．怎样确定增值税纳税义务发生时间？

2．怎样确定增值税的纳税地点？

3．纳税人发生增值税应税行为，纳税期限有何规定？

4．扣缴境外单位和个人的增值税在哪里纳税？何时纳税？

六：征收管理

1．营业税改征增值税之后对于跨期业务应当如何处理？

2．营改增之后房地产企业如何选择合作伙伴？

3．一般纳税人选择简易办法征税可否开具增值税专用发票？

4．哪些应税服务不得开具增值税专用发票？

5．小规模纳税人提供应税劳务，如何为购买方开具增值税专用发票？

6．纳税人购置增值税税控设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？

七：增值税的会计核算

1．增值税会计科目的设置

2．一般纳税人进项税额的会计处理

3．一般纳税人销项税额的会计处理

4．“营改增”对房地产企业会计核算体系有何影响？

下 篇：房地产企业纳税自查与税务检查应对策略（第二天）

一：营业税涉税风险控制要点

1．甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？

2．装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？

3．转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售如何纳税？

4．房地产企业以“拆一还一”方式安置被动迁户，如何征收营业税？

5．房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？

二：严格清算下的土地增值税风险控制要点

1．怎样确认房地产销售收入总额？合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额？

2．计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？

3．土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额？

4．土地闲置费可否计入“房地产开发成本”？在计算土地增值税时可否扣除？

5．土地增值税清算时利息支出怎样扣除？

6．什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的优惠政策？

7．土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税？

8．向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除？

9．怎样确定土地增值税的清算项目？

10．房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

11．房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税？

12．房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异？

13．取得土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费？

14．转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？

15．怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？

三：企业所得税涉税风险控制要点

1．怎样划分开发产品的成本核算对象？

2．开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？

3．开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值税时可否扣除？

4．如何按房产类别分配计算开发产品成本？

5．利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？

6．利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库？应当怎样妥善处理？

7．开发产品完工后发生的成本费用应当怎样处理？

8．开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？

9．何谓开发产品已经完工？“预收账款”何时转作“主营业务收入”？

10．房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算？

11．企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入？

12．企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理？

13．房地产企业以房换地方式取得的土地使用权，怎样确定土地使用权的成本？

14．房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？

15．固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，怎样正确计提折旧？

16．股权投资的股息、红利所得怎样纳税？股权投资损失可否在税前扣除？

17．投资企业撤回或减少投资分得的资产怎样进行税务处理？

18．如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？企业接受外部劳务派遣用工支出如何税前扣除？

19．企业自有房产装修费如何在税前扣除？

20．企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入哪个会计科目？

21．企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？

22．怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”？

23．怎样利用售后回购业务为企业筹集资金？

24．房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？

25．何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？

26．税法对防止资本弱化有何规定？如何把握关联企业借款？

27．企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？

28．“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税？

29．企业债务重组怎样操作可以递延纳税？

刘老师

刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。曾经参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》（第4版）、《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、冠城大通等多家大型房地产企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》、《房地产企业所得税汇算清缴》等专题。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

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