可研、概念、方案、扩初、施工图、工程实施六大阶段成本控制及成本管理的层级划分与关键控制点

可研、概念、方案、扩初、施工图、工程实施六大阶段成本控制及成本管理的层级划分与关键控制点

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课程前言

房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制。成本管理体系通过建立有效的目标成本体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润最大化的目标。

设计阶段的成本控制的重点除了控制好设计费之外，更重要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。根据经验数据显示，设计费一般只占到建设工程全寿命期费用的1%，但正是这少于1%的费用对于工程造价的影响占到了75%以上，可以看出设计阶段的成本控制是整个项目实施阶段造价控制的关键。

在满足质量保证的前提下，防止因设计自身失误原因导致成本增加。确保每一设计阶段的成果质量后方能进入下一个设计阶段(包括方案、扩初、施工图设计阶段)。并且可在施工图完成后由设计、工程、成本人员和监理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出修改意见，督促设计单位进行修正，避免或减少因设计不合理导致的投资损失。

本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享。本课程通过大量案例系统解析龙湖地产可研、概念、方案、扩初、施工图、以及地下车库设计阶段标杆房企如何运用最新的标准化设计控制设计成本，提升项目溢价及设计速度。

课程收益

1、了解标杆企业最新关键设计标准及成本控制标准。成本管理的六大阶段划分、案例分享

2、了解设计各阶段最容易出错的风险点及控制流程、标准及成本控制

3、通过大量正反案例解析如何提高溢价并控制成本

4、重大成本控制案例：地下车库及地下室设计各阶段成本关键控制点与标准

课程对象

房地产公司的决策层管理人员(董事长、总经理、副总等)

房地产公司中高层人员(项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、成本总监、总工等)

房地产公司设计部、工程部、成本部、造价部等骨干人员

各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员

课程大纲

第一部分：鸟瞰成本

1、房地产开发全过程成本构成

1.1、一级费项的构成：

1.2、直接费（开发成本）、间接费

1.3、二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程相关费、配套设施费、不可预见费

案例：龙湖地产目标成本费项划分

2、成本在财务指标中的作用与影响

2.1、利润表

2.2、净利与毛利

2.3、毛利与赠送率的关系

第二部分：成本管理的六大阶段划分、案例分享

1、可研阶段成本管理（拿地阶段）

1.1、产品定位和建造标准；

1.2、项目规划指标；

1.3、当地行政收费情况和垄断行业情况；

1.4、土地现状及周边地块情况；

1.5、预期利润目标

2、概念设计阶段成本控制及案例解析

(即项目产品定位阶段的成本控制)

2.1、地块中的多方案土方平衡测算

2.2、总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响；

2.3、控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比；

2.4、结合建筑总高度进行合理规划建筑层数

3、方案设计阶段成本控制及案例解析

(项目启动会阶段的成本控制)

3.1、复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系；

3.2、与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准；

3.3、启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析；

3.4、关键成本项及风险项管控措施；

3.5、对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化。

4、扩初设计阶段成本控制及案例解析

4.1、外立面材质和用量，线条的规格和用量；

4.2、提供几种基础方案进行成本测算选型。

5、施工图设计阶段成本控制及案例解析

5.1、钢筋含量、混凝土含量；

5.2、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额；

5.3、保温材质、厚度设计限额。

5.4、建筑层数对成本的影响

案例：地库成本优化案例

地库优化的18个关键点

高差斜向泊车系统

案例：龙湖地产限额指标

6、工程实施阶段成本控制

6.1、招标管理及成本控制

案例：如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价

案例：集中采购带来的成本降低

6.2、主要分包二次深化设计阶段成本控制；

6.3、签证、变更、洽商阶段的成本控制。

7、案例分享：

龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化

龙湖成都悠山郡成本优化案例

第三部分 如何编制目标成本

1、费项构成及分级

2、费项划分的六项基本原则

3、成本分摊原则

4、目标成本编制的七大关键控制点

目标成本编制关键控制点——土地费

目标成本编制关键控制点——前期工程费

目标成本编制关键控制点——配套设施费

目标成本编制关键控制点——基础设施费

目标成本编制关键控制点——建安工程费

目标成本编制关键控制点——环境景观工程费

目标成本编制关键控制点——工程相关费

案例：厦门监理与重庆监理费用的差异

5、面积指标口径的统一

6、配置标准的选择

7、目标成本编制案例分享

目标成本编制案例 成本变动案例

8、项目启动会——成本篇

案例：龙湖地产目标成本实例讲解

第四部分 目标成本的管理

1、目标成本管理责任界定

2、目标成本管理阶段划分

3、目标成本成果提交时间节点

4、目标成本调整依据

5、公共配套目标成本

6、目标成本管控级层级

7、成本系统中预警措施

8、动态成本管理

9、目标成本动态回顾时点

10、成本指标库及项目后评估

案例：龙湖目标成本管理的层级划分及关键控制点

第五部分 标杆企业成本对比分析

案例分享：中海PK龙湖成本分析案例

现场交流：15-30分钟

林老师

重庆建筑大学建筑工程专业毕业，MBA, 全国注册造价工程师，20年采购及成本管理经验。

现任某地产（集团）有限公司采招中心总经理，其中，3年施工单位，5年监理公司， 12年龙湖地产（2002至2014年）工作经验。曾担任龙湖集团造价采购部招采负责人（任职3年），城市公司造价采购总监（任职2年）。

经历了龙湖地产从6.2亿到500亿，从单一城市，多业态、多项目开发到跨区域、多项目的全国规模化扩张的全过程，参与了龙湖地产成本管理体系搭建、完善、优化的全过程，在房地产项目成本控制和合同、招投标管理方面有深刻的体会和丰富的实操经验。

熟悉工程管理，精通工程招标及材料采购，精通成本管理。对工程全过程成本管理熟悉，对设计阶段的成本预控敏感，并积极参与到前期成本预控中。

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