房地产企业项目开发各阶段节税要点分析及营改增应对策略

房地产企业项目开发各阶段节税要点分析及营改增应对策略

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课程背景：

每一个从事会计工作的人员都想熟悉下房地产行业财税处理。但是，外行看热闹，内行看门道，热闹也好，门道也罢，说的清的人还真不多。为啥呢？皆因为房地产开发涉及土地取得方式多样，开发阶段成本核算不同于其他企业，销售阶段涉税风险点多，投资方案必然涉及税收利益。

因此，房地产企业问题属于年年检查年年多，加上2016营改增，以前你是老会计，也要遇到新问题。所以在此背景下，我们全面梳理房地产开发环节涉及的节税要点以及主要纳税争议问题，以帮助大家能够熟悉房地产，做好房地产财税风险防控工作，为企业经营决策减少涉税风险。

课程收益：

1、结合政策系统分析结地产开发不同阶段的重要税务问题

2、帮助企业在短时间内掌握重点问题的纳税筹划方案

3、迅速降低企业税收成本

4、改善企业的资金紧张状况，实现逆向融资

参加对象：

1、房地产企业董事长、总经理、副总经理、区域及项目公司总经理等决策层高管；

2、房地产企业主管财务的副总、项目总、财务总监、财务部相关业务骨干

课程内容：

第一阶段 投资决策阶段的财税实务与风险防范

1. 实收资本的会计核算方法；房地产开发企业因为实收资本不到位而发生的借款利息可否税前扣除？

2. 房地产企业在项目调研阶段的费用应当怎样进行会计处理？调研费用是否可以计入开发成本？

3. 投资方以土地使用权进行投资怎样规划营业税、土地增值税和企业所得税的纳税行为？对被投资企业接受投资后的纳税有何影响？营改增后投资行为免征增值税吗？

4. 项目收购拿地与股权转让方式取得土地如何抉择？对于未来土地增值税清算有何影响？

5. A公司以土地投资新设B公司——而后再转让B公司股权涉及哪些税收问题？投资再转让土地存在哪些税收争议？土地计税基础有无变化？

6. 投资方以非货币资产对房地产开发企业投资，评估增值是否缴纳土地增值税和企业所得税？

7. A房地产企业为解决资金不足，以合作建房协议方式吸收了其他企业部分资金，应该取得什么发票？应当怎样进行会计处理和税务处理？是否涉及营业税或增值税？

8. 企业合并怎样选择特殊重组方式递延纳税？

9. 合作开发有几种形式？企业拿地后和B企业合作开发与A+B企业共同拿地开发对于清算和成本确定有何影响？

10. 股权转让什么情况下才能避免土地增值税？A公司以股权转让方式将子公司B及其名下土地给卖了要不要征税？

第二阶段 前期工作阶段的财税实务与风险防范

11. 土地出让和转让有何本质不同？A企业提供土地交易市场拍下来一块土地，也取得了土地出让金收据，算出让还是转让？

12. 土地出让价格组成对于取得土地使用权成本核算有什么影响？

13. 房地产开发企业招拍挂出让土地过程中有哪些税收问题？

14. 土地转让可否免征契税？

15. 利用注销、破产企业债权人和非债权人的不同待遇承受土地的纳税筹划？

16. 缴纳大配套费还要补缴契税吗？减免土地出让金、配套费可否减免契税？

17. A企业的划拨用地现在要转让，契税谁承担？

18. B企业的工业用地想做房地产开发，改变土地用途是否补征契税？走招拍挂程序呢？

19. 竞拍取得土地后，却拿不到土地，因为还有钉子户，土地使用税该怎么办？

20. 竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？

21. 红线外支出真的土地增值税不能扣除吗？如何纳税筹划？

22. 返还土地费用该如何纳税处理？冲成本还是计入收入？

第三阶段 项目建设阶段的财税实务与风险防范

23. 成本核算的一般路径有何顺序？

24. 成本核算对象与企业内部项目辅助核算之间有无联系？

25. 成本对象如何确定？如何编制成本对象确定报告？

26. 共同成本、费用如何分摊？有哪些原则？

27. 企业所得税和土地增值税共同成本分摊原则一致吗？

28. 商业层高系数能否用到企业内部管理？能否用到企业所得税？

29. 车库、车位要不要分摊土地成本？

30. 成本分摊方法有多少种？不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么

31. 如何结转完工成本？签订施工合同甲供材如何处理？营改增后怎么办？

32. 如何监控项目利润满足绩效考核？

33. 如何从合同管理的角度上设置核算体系满足内部数据采集的需要？

34. 房地产开发项目怎样确定成本终结日？项目完工与企业所得税的纳税申报有何关系？

35. 不同期间共同成本一定可以分摊吗？

36. 营改增对于房地产招投标预算造价营改增后如何改变？

37. 营改增后房地产企业如何面对甲供材税负测算和建立定价机制？

第四阶段 竣工验收和销售阶段的财税实务与风险防范

38. 开发产品完工后如何调整应纳税所得额？

39. 房地产预售收入所得税预缴纳税申报应注意哪些事项？

40. 房地产预售收入所得税年度纳税申报应注意哪些事项？

41. 营改增后财务如何保证普通住宅定价符合免税政策？

42. 营改增后房地产如何计税？

43. 营改增后如何计提增值税销项税额？仅仅是销售不动产吗？买房送汽车、买房免物业费、买房返利、买房垫首付、售后回租、免租期、无偿租赁、无偿借款、不动产投资、包销和代销、三方抵账、材料抵顶工程款、收取施工方水电费……。亲，这些您有吗？

44. 售后回租签订合同的三种模式税收比较

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