全面实施“营改增”对物业公司的影响及应对措施

全面实施“营改增”对物业公司的影响及应对措施

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课程前言

物业服务行业目前征收营业税，由于营业税总体上是按营业收入全额征税，而物业管理行业定价低、成本高、费用大、利润薄、税负重、亏损面广，矛盾十分突出，可持续发展面临重重困难。“营改增”政策是中国税制的一次重大变革，5月1日正式实施！ 实行“营改增”后对物业管理行业会产生哪些影响，如何顺应国家营改增战略步骤。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备？如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化？这是当前物业管理企业面临的现实问题。

本次课程将邀请国家住建部《物业服务行业“营改增”政策研究》课题组吴老师，结合物业行业的实践案例，解析“营改增”对企业产生的实际影响，从而使企业正确认识“营改增”新政，从容应对新政带来的变化。

课程收益

通过学习使学员了解物业行业营改增的基本政策，如何选择纳税人身份，增值税的计税方法，税率和征收率，销项税额与进项税额的计算和法定凭证，税收优惠政策,增值税会计核算等业务知识，为即将开始的营改增提前做好准备。

课程对象

物业公司总经理、副总经理、财务负责人、物业经理、项目经理等物业中高层管理人员；

课程大纲

第一部分 物业管理行业发展现状

1、基本判断

2、主要成就

3、困难问题

讨论：影响物业服务行业发展的主要问题

第二部分 物业管理行业税负机制分析

1、物业服务企业营业收入征税情况

1)物业管理行业营业税一般政策

2)物业管理行业营业税特定政策

2、物业服务企业税收存在的难题

1)物业服务企业营业税率偏高

2)税基计算不够合理加重负担

3)营业收入重复征税增加压力

4)企业税负过重造成普遍亏损

讨论：如何解决物业服务企业税率偏高难题

第三部分、物业管理行业“营改增”政策评估

1、“营改增”试点情况

2、“营改增”基本税率

3、 物业管理行业营改增政策预期

4、物业管理行业“营改增”政策评估

1）物业管理行业“营改增”有利因素

2）物业管理行业“营改增”不利因素

3）、物业管理行业“营改增”效果评估

讨论：“营改增”对物业管理企业的影响

第四部分、物业管理企业“营改增”影响测算

1、物业收费包干制测算方法

1）住宅类物业“营改增”税负变化

2）非住宅类物业“营改增”税负变化

2、物业收费酬金制测算方法二

1）住宅类物业“营改增”税负变化

2）非住宅类物业“营改增”税负变化

综合案例分析

第五部分、物业管理行业“营改增”政策研究

1、全面实施推行物业管理行业“营改增”

1）征税范围 2）纳税人 3）税率

4）计税依据 5）税额计算6）进项抵扣

2、将住宅物业管理按消费性服务征税

3、继续保留特定服务增值税免税政策

4、代收代缴收费需实施区别对待政策

5、解决酬金制税收政策制度问题

6、降低营改增财政专项补助基金门槛

7、研究探索保障性住房配套税收政策

综合案例分析

吴老师

高级经济师，长期从事房地产经济研究，具有较高的理论水平和丰富的实践经验。30多年来，他运用掌握的经济理论、专业知识和政策法规，完成了国家住建部、中国物业管理协会、行业协会和企业委托的《物业管理行业发展模式研究》《物业服务行业“营改增”政策研究》等15个重要经济和重大项目课题研究，主持编制某房地产集团“十一五”“十二五”“十三五”规划课题。他在《中国物业管理》等杂志上发表了《老式花园住宅改造对策》《老住宅加装电梯对策研究》《售后公房物业服务酬金制可行性路径研究》《老旧小区物业达标补贴实践及完善路径研究》《物业企业参与居家养老服务对策建议》等46篇论文，其中14篇课题论文在全国获奖。国家住建部课题《物业服务行业“营改增”政策研究》获得中国物业管理行业优秀课题研究成果一二等奖。

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