后营改增时期房地产开发全过程财税操作技巧与涉税风险防范

后营改增时期房地产开发全过程财税操作技巧与涉税风险防范

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‖专题背景‖

自5月1日开始,房地产行业纳入营改增范围。国家税务总局发布2016年第18号公告，对房地产企业增值税的征收管理作出具体规定。主要是通过“先预征后申报”解决了房地产销售过程中销项税额与进项税额配比错位的问题。通过扣除售房对应的土地价款后的余额计算销售额解决了土地进项税额的抵扣问题。通过对房地产的老项目自行选择简易方法征税，解决了房地产企业营改增后税负只减不增和购房人税额抵扣的问题等等。这些政策的重大改变对房地产企业的房产税、契税、土地增值税、企业所得税等会引起一系列变化。

房地产项目开发周期长，资金占用多，涉税风险大。特别是土地增值税，其税负重，清算时技术要求高。新税收政策废止了房地产企业土地增值税原来仅有的优惠政策。以前年度应缴未交的3.8万亿元土地增值税再度被提上税务监管日程，土地增值税清算还将成为房地产企业今后税收征管重点。

针对房地产业面临的严厉税收征管形势，我们按照营改增后的税收政策对房地产开发项目进行整体纳税规划、分四大阶段落实的思路，根据近几年对房地产企业税收征管的要点和营改增政策，对每个阶段所涉及的税种进行法规解读，讲解合规凭证的取得和会计、税务处理方法，使房地产企业在各阶段的开发进程中贯彻营改增政策，制定纳税筹划方案，规避涉税风险，全面降低企业税负。

‖培训收益‖

通过学习使学员了解房地产开发各个阶段的主要工作内容，涉及的税种，每项工作必须取得的合规税收凭证，怎样进行会计核算，如何理解税法，合理抵扣,依法纳税。

企业财会部门怎样为房地产开发筹集资金，妥善解决税法与会计制度的差异，增收节支，提高企业的整体经济效益。

分析开发产品成本核算在土地增值税清算中的重要作用，学习按不同房产类别进行成本核算的方法，将成本核算延伸至土地增值税的清算,熟练掌握土地增值税清算的技能。

不动产对外投资是否征收增值税？股权持有损益、转让损益、被投资方减资缩股等如何进行财税处理？财税差异如何进行纳税调整？

‖培训对象‖

各房地产开发公司董事长、主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖主讲内容‖

第一节：投资决策阶段的财税处理技巧与风险防范

1．项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？

2．新成立的房地产企业怎样计算开办费？

3．房地产企业筹建期间发生的业务招待费如何扣除 ？

4．项目管理相关费用的核算技巧

5．集团组织构建的税收筹划与案例分析

6．以房换地合作开发投资模式应关注的财税问题

7．以接盘等形式购入未完工开发项目应关注的财税问题

第二节：项目融资的财税处理技巧与风险防范

1．企业资本结构设计与纳税风险防范

2．非金融机构贷款的纳税风险规避与实操案例分享

3．统借统还融资模式的运用与风险防范

4．混合性投资融资模式的纳税风险防范与案例分享

5．售后回购融资性售后回租方式的纳税处理与风险防范

6．小额贷款公司借款纳税处理与风险防范

7．因投资未到位发生借款利息支出可否扣除？

第三节：土地取得阶段的财税处理技巧与风险防范

1．取得土地使用权后何时开始交纳城镇土地使用税

2．城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？ 是否同时缴纳？

3．经济适用房建设用地是否缴纳城镇土地使用税？

4．如何确定土地成本？企业如何把耕地占用税、拆迁补偿费计入土地价款？

5．土地使用税可否计入土地成本？印花税可否计入土地成本？

6．土地闲置费能否计入土地成本？

7．企业取得的土地出让金返还如何进行财税处理 ？

8．契税计税依据如何确认？拆迁补偿费、大配套费、政府规费是否应缴纳契税？

9．企业取得土地使用权后再转让有何操作技巧？

10．土地取得主体确定、土地出让合同签订以及票据取得应规避哪些纳税风险？

11．案例分析---非政府主导行为的拆迁补偿可否税前扣除？

第四节：规划设计与前期工程的财税处理技巧与风险防范

1．案例分析-规划设计不仅影响销售更影响纳税

2．案例分析-规划设计失误导致多交税款如何补救？

3．案例分析-委托境外单位进行规划设计如何扣缴税款？

4．开发项目内的道路、供水、供电如何核算 ？

第五节：项目建设阶段的财税处理技巧与风险防范

1．划分开发产品成本核算对象的原则

2．开发产品成本支出包括哪些具体内容？

3．怎样核算开发产品的成本？

4．决定一项支出进开发成本还是进期间费用应如何简单把握又没有纳税风险？

5．成本分摊方法土地增值税和企业所得税有何不同？如何合理利用？如何跟税务机关争取最有利于企业的分摊方法？

6．如何用层高系数法划分建筑安装成本？

7．利用地下基础建成停车场怎样核算成本？对于无产权地下车位不参与土地增值税清算的企业，如何尽量减少地下车位的开发成本？

8．甲方提供材料怎样纳税？营改增后政策有何变化？如何选择发包模式？

9．房产税政策有何变化？

10．房屋的改扩建支出是否计入房产原价？

11．企业从被投资企业撤回或减少投资怎样纳税？

12．委托销售支付境外、境内手续费或佣金可否扣除 ？

13．如何处理企业发生的合理的工资薪金支出？

14．职工福利费包括的范围 ？

15．劳动保险费如何在税前扣除？

16．职工差旅费津贴、误餐补助如何在税前扣除？

17．劳动保护支出如何在税前扣除 ？

18．房地产企业的业务招待费如何在税前扣除 ？

19．广告费和业务宣传费怎样在税前扣除？

第六节：销售阶段和竣工验收的财税处理技巧与风险防范

1．房地产开发项目预售与销售的节点

2．一般计税方法如何预交增值税？

3．一般纳税人简易计税方法如何预交增值税？

4．预售收入所得税的纳税申报

5．预售阶段如何开具发票？各地规定有何不同？

6．销售收入确认的原则和条件

7．销售自行开发的房地产项目如何选择计税方法

8．一般计税方法如何扣除土地价款？

9．扣除土地价款后如何开具增值税发票？

10．一般纳税人销售开发产品在交房时如何开具发票？

11．老项目选择简易计税办法如何缴纳增值税？

12．兼营业务销售额的确定

13．兼营业务不得抵扣进项税额的税务处理

14．销售折让和销售退回的税务处理

15．现金折扣的税务处理

16．分期收款方式销售开发产品如何纳税？

17．视同销售业务

18．房地产企业出租老项目如何征收增值税？

19．房企出租新项目如何缴纳增值税？转租项目如何纳税？税企争议如何解决？

20．出租土地使用权如何缴纳增值税？是否有新老项目之分？

21．转让老项目土地使用权如何缴纳增值税？

第七节：土地增值税清算

1．如何确定清算单位和清算条件？如何合理利用政策争取有利的确定方法？

2．如何确认土地增值税的收入总额？

3．计算增值额时“扣除项目金额”包含哪些内容？

4．“扣除项目金额”有哪些要求？

5．房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策？如何合理利用？

6．国家征用、收回房地产有何税收优惠？

7．以房地产投资联营有何税收优惠？

8．2010年以后对土地增值税的征收有何重大变化？

9．土地增值税实行核定征收的条件和程序？是否可主动运用？

10．清算后尾盘销售土地增值税的纳税申报

11．卖毛坯房还是卖装修房？规划是毛坯房可否精装修后再销售？规划可以变更吗？

12．怎样核算管理费用可以降低土地增值税？

13．巧用利息扣除法，降低土地增值税

14．巧用土地分摊方法，降低土地增值税

15．化解产能过剩的企业是卖项目或是卖股权？

16．增加多少绿化投入，可以免征土地增值税？

17．公司注销时多交的企业所得税可否退税？

第八节：专家现场预留时间与学员现场互动交流答疑解惑

董老师

中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。畅销书籍：<建筑与房地产企业营改增实务操作指南>主编，研究领域有：税收理论与实务、会计准则、企业内部控制等。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任“致通振业”5A级财税连锁机构首席税务顾问、某大型国企培训中心首席培训师、房地产企业管理教育网特聘讲师。董老师先后在北京、上海、深圳、南京、成都、贵阳、济南等40多个城市举办过上百次房地产和建安业财税专题讲座与研讨，培训过知名房地产企业上千家，并兼任数十家房地产公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！

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