土地增值税立法、稳调控、严征管背景下的房地产业：土地增值税新政解读与难点问题应对实务

土地增值税立法、稳调控、严征管背景下的房地产业：土地增值税新政解读与难点问题应对实务

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课程简介

2019年4月16日财政部办公厅和国家税务总局办公厅联合起草并向相关部委下发了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》，这意味着土地增值税立法工作又向前迈进了一步，土地增值税为什么要立法？有哪些重大变化？会给房地产企业带来哪些影响？如何应对？财务人员如果不能及时了解这些变化带来的影响并提前应对，土地增值税纳税风险将无法避免。

本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合北京市土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。

课程收益

1．了解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；

2．了解新形势下土地增值税清算的难点及应对策略；

3．解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧；

4．了解土地增值税筹划方法；

5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。

培训对象

各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程内容：

第一节：《土地增值税法》征求意见稿解读

1．《土地增值税法》征求意见稿出台的背景

2．《土地增值税法》征求意见稿八大变化解读

3．土地增值税立法对房地产企业的影响

第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略

1．集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

2．清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

3．营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题

4．国地税合并及部门配合加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题

5．严厉调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题

6．新形势下土地增值税清算的应对策略

第三节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对

1．土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析

2．简易计税老项目收入确认难点问题

3．一般计税项目收入确认的难点问题

4．跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题

5．多合同销售的风险分析及应对策略

6．收取违约金、装修费、代收款项的涉税风险

7．不动产对外投资的涉税难点

8．以房抵债的涉税难点问题

9．三旧改造涉及的收入确认难点问题

10．不动产无偿捐赠的难点问题

11．地下人防出租的收入确认难点问题及风险点

12．销售无产权配套设施的收入确认难点问题

13．税务机关土增税收入审核重点及风险防范

第四节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对

1．一般计税项目简易项目土地价款扣除有何区别？

2．土地价款抵减增值税销售收入导致的销项税额减少是否应冲减土地增值税土地成本？

3．与土地取得相关的利息违约金的处理

4．土地取的环节的契税和印花税是否属于土地价款

5．土地招投标佣金在土地增值税清算时的处理？

6．红线外支出如何处理？

7．五种返还款的纳税处理案例解析

8．股权收购模式取得土地成本解决策略

9．接受投资取得土地使用权

10．土地价款入账凭证

11．新老项目开发成本扣除原则如何确定？

12．一般计税项目取得什么发票对土地增值税清算有利？

13．拆迁补偿成本如何确认？凭什么要件区分政府行为还是市场行为？扣除凭证有什么不同？超标准补偿如何扣除？

14．项目调研费、咨询费项目、会议费、临时办公室建造及消耗品、业主支付委托担保费等费用如何处理？

15．样板间装装修费

16．水电费、建筑工程劳动保险、招标代理费、房屋测绘费、财产综合保险费等如何处理？

17．小区外的山体公园是否可以进开发成本？

18．开发间接费用归集应注意哪些风险？项目管理人员的五险一金、职工教育经费、工会经费

19．工程保险费，前期物业费等如何处理？如何合理加大开发间接费用？

20．金融机构证明如何确认？

21．什么是能按转让项目分摊利息？项目全部为自有资金如何扣除？允许据实扣除利息的截止时点如何确定？财务咨询费顾问费可否据实扣除？集团内部统借统还的借款利息如何扣除？

22．实际发生的开发费用小于按比例计算的开发费用如何扣除？

23．税金及附加扣除难点问题

24．加计扣除难点问题有哪些？房地产企业受让在建工程继续开发是否可以加计扣除？销售未完工产品如何确认扣除项目？旧房如何判断？销售旧房如何确认扣除项目？

25．建安发票的开具要求及审核要点

26．开发成本与开发费用的审核与划分技巧与案例实操

27．开发成本账簿设置及分摊技巧

28．已取得发票，未支付工程款，土增税清算时可否扣除？

29．成本偏高的风险判断与处理方法

第五节：土增值税清算政策及运用技巧

1．土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件

2．土增税清算单位、计算单位准确划分技巧

3．应清算与可清算项目准确把握技巧

4．清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对

5．清算后再取得发票如何处理

6．核定征收的运用策略

7．土地增值税税收优惠及应用

8．新老项目清算技巧

第六节：土地增值税筹划方法

1．变量引进筹划法

2．项目立项技巧与清算分类技巧

3．价格策略筹划法

4．成本分摊技巧

5．借款利息处理技巧

6．合作建房筹划的误区与风险防范

7．核定征收筹划法

第七节：土地增值税模拟清算

1．为什么要模拟清算？

2．土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程

3．跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例

4．新项目土地增值税模拟清算案例

第八节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

董老师

董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。现任某大型培训中心首席培训师，国内五A级致通振业税务师事务所首席税务顾问，中国税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，房地产企业管理网特聘讲师，解税宝科技有限公司特聘专家。

董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问。先后在国内大中城市演讲几百场，培训过知名企业上千家，并兼任多家房地产公司及大型集团公司的税务顾问，先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课深入浅出、内容准确、分析透彻、操作实用，轻松自如，深受学员好评！

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