2021城市更新与三旧改造税务规划暨地产企业“业财法税” 四位一体风险管控及化解策略专题班

2021城市更新与三旧改造税务规划暨地产企业“业财法税” 四位一体风险管控及化解策略专题班

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课程背景

2020年4月以来，粤港澳大湾区的房价直接飙升，土地公开招拍挂市场竞争呈现白热化，通过城市更新和三旧改造获取土地已成为越来越多开发商拿地的主要手段。而城市更新中涉税非常复杂，被拆迁户的胃口越来越高，项目利润越来越薄。事实上，房地产城市更新项目投资能否成功的关键，很大程度上取决于税务筹划工作做得够不够好！

广东省和深圳市土地增值税清算规程分别发布后，土增税清算政策发生了什么样的变化？

深圳、广州、东莞、佛山、惠州城市更新政策和税收征管发生了哪些变化？

拆迁补偿费是三旧改造税筹中的重点，筹划有何诀窍和注意事项？

单抬头和双抬头税收上有何差异，开发商报批时如何选择？

课程收益

一、掌握项目论证和评判的主要要素；

二、掌握拆迁阶段税务处理能力；

三、掌握旧改税务筹划主要的解决方案和技术策略；

四、掌握旧改项目拓展风险分析与应对。

课程对象

各房地产企业总裁、总经理、财务总监、财务经理、财务、法务、税务、运营管理、拆迁管理、战略投资等部门及注册会计师、税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲

第一专题：城市更新与三旧改造税务规划

第一节：城市更新与旧城改造税务规划

1、三旧改造与城市更新的基本概念

2、拆迁补偿费的主要内容

3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义

4、广东省三旧改造税收指引

5、广东省土地增值税清算管理规程

6、深圳市土地增值税清算管理规程

第二节：旧城改造与城市更新税收实务大讨论

1、城市更新、征地返还、土地整备与整村统筹有何差异？征税时有何区别？

2、被拆迁户取得的拆迁补偿费，增值税、所得税如何征收？自然人与法人有何区别？

3、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？

4、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？

5、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？如何合理合法加大拆迁成本？

6、双抬头时，支付给村委的房屋能否计入项目成本？

7、双抬头模式下，村里取得的房屋二次转卖时，成本价为0吗？

8、给被拆迁户的房产税备案价应该写成本价还是市场价？

9、复建地块的建造成本能否计入融资地块成本？

10、如何判定政策性搬迁非商业性搬迁？政策性搬迁收入有何税收优惠？

11、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？

12、商品房证、集体房产证、违章建筑被拆迁后征收标准相同吗？

13、配建的政府保障性住房如何征税？

14、转让（城中村）集体土地使用权，承受方是否缴纳契税？

15、就地还建方式、异地安置方式、货币补偿方式等不同方式拆迁安置，税收如何计算？

16、村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？

17、村委出地，开发商出资，不同合作方式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项？

18、实物补偿和现金补偿纳税有何差异？如何选择？

第二专题：地产企业“业财法税”四位一体风险管控及化解策略

一：业财法税“四位一体”布局新思维

1、业财法税内涵

2、业务是基础

3、财务是核算

4、法务是红线

5、税务是“命门”

6、业财法税融合 - 现代企业管理新模式

7、业财法税融合 - 预警评估稽查防控利器

8、业财法税融合 - 税收筹划落地的保障

二：业财法税“四位一体”风险防控布局

1、业务搞不清是否存在风险

2、财务处理错误有啥后果？

3、财税处理不一致如何处理？

4、法律规定和财税处理一致以谁为准？

5、税收行为是否一定为合法行为？

6、业财法税如何融合布局？

三：合同中的业财法税融合及谋划策略

1、业务和合同融合

2、财务处理和合同融合

3、税务处理和合同融合

4、法务规定和合同的融合

四：票据中的业财法税融合及谋划策略

1、业务真实性是票据核心

2、票据财务要点及实操处理

3、票据是涉税要点把控及操控技巧

4、虚开发票的18个信号及破解策略

5、不可忽视的票据法律（刑法）风险

6、最高检保障“六稳”“六保”对刑事量刑的影响

五：特殊业务中的业财法税融合及谋划策略

1、融资业务业财法税及实操技巧

2、日常业务业财法税及实操技巧

3、拿地不同形式业财法税风险管控及化解策略

4、母公司拿地子公司运营业财法税风险管控及化解策略

5、以路换地（红线外支出）业财法税及实操技巧

6、政府补助收入回迁房业财法税及实操技巧

7、回迁房业财法税及实操技巧

8、建安成本业财法税风险管控及化解策略

9、装修费用业财法税及实操技巧

10、商住一体楼业财法税及实操技巧

11、营销设施业财法税及实操技巧

12、基础和配套设施业财法税风险管控及化解策略

13、卖房赠家电等营销策略业财法税及实操技巧

14、价格策略业财法税风险管控及化解策略

15、代收费用业财法税风险管控及化解策略

16、“拎包入住”财法税风险管控及化解策略

17、“零首付”回迁房业财法税及实操技巧

18、地下人防形成地下车库业财法税及实操技巧

19、人工费用业财法税风险管控及化解策略

20、社保业财法税风险管控及化解策略

21、房产税业财法税风险管控及化解策略

22、土地使用税业财法税风险管控及化解策略

23、契税业财法税风险管控及化解策略

24、印花税业财法税风险管控及化解策略

六：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

李老师

李明俊：知名房地产财税专家，中国房地产商学院联盟“十大名师”，全联房地产商会智慧财税分会创造副会长兼秘书长，广东省三旧改造协会专家组成员。北大、清华、浙大、上海交大、中大、厦大等众多高校房地产董事长班特聘教授，曾就职于中海集团财务部，是国内为数不多具房地产标杆公司工作背景又仅专注于房地产公司税务咨询的实战派专家。公开出版有《房地产税务掘金》、《节流-金融危机下企业税收成本控制》、《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列产品；最新热销书籍有《企业领导者如何“税”得香》、《纳税有窍门》。曾接受过培训或咨询服务的典型客户有万科集团、中海地产、招商地产、中交地产、雅居乐集团、碧桂园、远洋地产、正荣集团、中洲地产、绿地集团、绿城集团、恒大地产、海航地产、鲁能置业、鲁商置业、佳兆业集团、中冶置业、五矿地产、首创集团、龙光地产、深圳地铁、海亮地产、莱蒙鹏源等单位。

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

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