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产业地产开发全流程操作模式与案例解析

【课程编号】:NX10593

【课程名称】:

产业地产开发全流程操作模式与案例解析

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【所属类别】:项目管理培训

【培训课时】:2天,6小时/天

【课程关键字】:地产开发流程培训

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课程背景:

2019年注定是中国经济发展与中国金融行业、房地产开发企业历史性转折的元年,随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策三年后,资管新规正式出台,中国金融机构频繁曝出各类兑付危机,与此同时国内房地产企业在此情况下也各自调整了自身的战略布局,受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响,房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型,并定位为城市配套服务商,坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2018年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润,剑指国内前五大房地开发企业。

中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力产业地产运营,但是大部分企业目前对于产业地产开发运营的认识程度不足,大家对于产业地产开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于产业地产开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点,企业急需产业地产开发的发展模式与手段建议。国内进入产业地产开发(大都是以特色小镇、片区开发、产业地产项目开发为载体)的相关企业规模、数量、类型逐步增加,类似关于产业地产开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。

什么是产业地产开发?产业地产开发的内涵与实质是什么?产业地产开发为什么会成为中国2019年之后中国地方政府与房地产企业的主导趋势和方向?金融机构在此轮投资标的与资金投入标的发生质的变化之后如何进行应对?什么是产业地产开发的产业研究?如何以产业地产开发解决中国经济出现的种种问题?如果用产业规划解决这些存在的、即将发生的的问题和危机?产业规划与如何进行地产开发布局?产业地产与创新驱动、转型升级、互联网+、一带一路究竟有些深层次的联系?

地方政府如何借助产业地产进行转型升级?新型城镇化与产业地产开发、产业地产、特色小镇、乡村振兴、精准扶贫又有哪些联系?产业地产开发片区开发应该选择哪些模式?如何用科学、财务、计量、经济学论进行产业地产合理开发保障企业盈利与发展?产业地产盈利模式有哪些?PPP模式如何在产业地产开发中进行应用产业地产开发资政证券化解析。

那么本课程《产业地产开发全流程操作模式与案例解析》将从全方位从2019年中国经济的宏观形势、困难、挑战,产业地产开发模式、产业地产开发产业导入、招商引资、地方政府融资平台公司转型、产业经济计量、产业地产ABS运作,产业地产开发项目可行性研究逻辑与结构、产业地产开发协议体系、产业地产开发交易结构、产业地产开赢利点构建进行科学解析,并落实到项目开发每一个环节的风险与敏感因素解析,助力和保障地方政府经济发展与产业地产开发企业的发展与盈利。

课程收益:

● 掌握产业地产综合开发科学的逻辑体系

● 掌握产业地产综合开发财务测算模式逻辑

● 掌握产业地产综合开发产业规划模型方法与切体系构建

● 掌握产业地产产业运营方法

● 掌握产业地产开发产业集群打造规律

● 掌握产业导入方法

● 掌握中国新型城镇化的实质内涵

● 掌握产业地产开发PPP模式与交易结构设计

● 产业地产开发典型案例解析

● 产业地产开发经济学理论讲解

● 掌握如何进行产业招商为政府带来招商项目落地

● 掌握产业地产开发的融资模式

● 掌握产业地产开发ABS基本架构

● 掌握华夏幸福基业产业地产开发运营模式和投融资的手段和方法

课程对象:

政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、产业地产开发企业

课程大纲

引言:

一、产业地产核心能力体系解析

1. 投资决策

2. 产品策划

3. 项目施工

4. 运营经营

二、产业地产开发全流程解析

1. 发现价值

2. 创造价值

3. 实现价值

4. 价值增值

5. 传递价值

第一讲:产业地产开发基本逻辑与前期项目定位

一、产业地产开发理论基础逻辑与定义

1. 新型城镇化理论

2. 产业转移理论

3. 产业集聚理论

4. 产业关联理论

二、产业地产开发目的及最终状态分析

1. 产业发展

2. 政府发展

3. 客户发展

三、产业地产开发可行性分析

1. 产业地产开发前期调研

2. 产业地产开发财务测算

3. 产业地产开发产业投入产出分析

四、五矿粤东物流总部新城前期开发筹备资料清单与项目可研解析

第二讲:华夏幸福基业产业地产开发业务全流程解析

一、华夏幸福基业基本概况

1. 固安项目

2. 大厂项目

二、华夏幸福基业的委托运营模式及业务特点解析

1. 委托运营

2. 一二级联动开发

3. 产业发展服务模式

三、产业地产开发七大业务与赢利点解析

1. 物业经营

2. 产业地产物业增值

3. 住宅与商业地产

4. 产业类投资

5. 公共服务收入

6. 一级开发与PPP

7. 税收与政府补贴

四、产业地产开发运营模式解析

1. 委托运营

2. 特许经营

3. 政企合一

五、华夏幸福基业开发模式全流程与业务核心能力解析

1. 华夏幸福的模式

2. 华夏幸福的业务

3. 华夏幸福盈利点分析

4. 华夏幸福业务布局

5. 华夏幸福模式的1.0版本到6.0版本(华夏幸福基业的升级)

6. 华夏幸福PPP协议解析

六、华夏幸福基业产业地产开发21种融资模式与实际应用案例解析

1. 销售输血法

2. 信托借款

3. 公司债

4. 夹层融资

5. 售后回族融资租赁

6. 债务重组法

7. 债券转让

8. 资产支持证券(ABS)

9. 特定收益权转让

10. 战略引资

11. 关联方借款

12. 特殊信托计划

13. 夹层资管计划

14. 定向增发

15. 委托贷款

16. 银团贷款

17. 银行承兑

18. 短期融资券

19. 股票质押和对外担保

第三讲:产业地产开发选址模型与应用

一、城市选址及定位模型工具应用(选址五有模型)

1. 城市定位模型

2. 城市发展条件

3. 周边城市调研分析模型

二、产业地产开发土地分等定级模型及应用

1. 土地分等定级模型与产业关联布局模型的应用

三、产业地产开发产业关联模型与土地布局模型及应用

1. 里昂惕夫产业关联模型解析

2. 里昂惕夫产业关联模型在粤东物流小镇规划中的应用

第四讲:产业地产开发产业规划理论模型与实际应用

一、产业升级方法论与实践

1. 产业升级模型及产业升级五大路径解析

二、产业转移方法论与实践

1. 产业转移模型构建

2. 产业转移动力系统分析

3. 产业集群打造模式与方法

三、产业地产开发产业定位方法

1. 调研分析

2. 招商扫楼

3. 客户开发

4. 产业筛选与定位

四、中国产业地产开发产业定位实例分析

1. 北京大兴总部小镇产业规划与定位

2. 粤东物流小镇产业规划与定位

五、产业地产开发产业布局理论模型与实际应用

1. 里昂惕夫产业关联模型构建

2. 里昂惕夫产业关联模型在用地规划布局中的应用

3. 里昂惕夫产业关联模型与用地性质分配

4. 里昂惕夫产业关联模型模拟园区动态运营

第五讲:产业地产综合开发产业规划经济产出测算

一、产业地产产业产出计算建模与经济指标测算

1. 产业地产开发产业定位后的经济产出模型构建

2. 产业地产开发产业定位后的经济产出测算

3. 产业地产开发产业经济产出测算之税收、就业、人口、GDP结果导出

第六讲:产业地产综合开发融资渠道及模式困境解析

一、产业地产项目开发投入产出经济测算

1. 产业地产综合开发财务建模基本要素搭建与设计

2. 产业地产综合开发交易结构设计

3. 产业地产综合开发资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润、股东分红、财务报表结构设计与计算

4. 产业地产综合开发静态与动态财务指标评价体系构建

二、产业地产综合开发融资渠道与融资可行构建

1. 商业银行

2. 保险资管计划

3. 资产证券化

4. 信托

5. 基金

6. 债券

7. 产业地产综合开发各融资渠道审核要点

三、产业地产开发信托基金REITs、资产证券化ABS在产业地产中的应用模式

1. 资产证券化解析

四、产业地产综合开发融资配比分析与设计

1. 项目无担保的融资特性及方式

2. 项目融资操作流程图(股权融资、债权融资)

3. 项目融资之股权与债权、直接与间接、私募与公募

五、产业地产综合开发产业招商运营与产业招商方法模式

1. 产业地产开发产业导入的关键点解析

2. 产业地产开发产业导入渠道分析

3. 产业地产开发产业导入之产品设计

4. 产业地产开发产业导入小工具介绍

5. 产业地产开发产业导入模式解析

6. 产业招商实务

六、产业地产综合开发协议保障体系逻辑与案例解析

1. 产业地产开发协议设计结构

2. 产业地产开发委托运营协议

3. 产业地产开发股东协议

4. 产业地产开发公司章程

5. 产业地产开发组织架构设计

6. 产业地产开发合作协议要点

七、产业地产综合开发模式选择与交易结构设计

1. PPP模式

2. 一二级联动模式

3. 政府购买服务模式

4. 棚改与城市更新模式

附:华夏行幸福基业案例解析可替换为:

上海张江高科开发模式

招商局集团产业地产开发模式

联东U谷产业地产开发模式

五矿集团产业地产开发模式

郭老师

郭巍先生 中国宏观经济与城市运营专家学者

区域产业发展规划专家

深圳全球化研究院研究员

中国城市综合开发运营开拓者之一

哈尔滨工业大学,工程管理硕士学位,经济学博士,高级工程师

国家某战略产业发展十三五规划编写小组成员

2014年-2017年担任中国五矿集团公司产业地产事业部总经理

2007年-2014年担任五矿粤东物流总部新城项目总经理,参与制定了《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》

2013年新华社瞭望周刊刊发其《新型城镇化推进四原则》署名文章。

中国建筑、中国交通、中国电建、中国中铁、大连三寰产业地产与PPP模式业务顾问

博士师从现任全国政协经济委员会副主任、中国人民银行货币政策委员会委员刘世锦

▲其在辽宁、广东、浙江主持设计的国家级区域开发产业规划、开发模式、制度设计、融资规划及后续产业导入成果受到国务院重要领导的高度赞誉。

▲负责联络国家发改委、财政部、国务院国资委、工信部、科技部、国家国防科工局相关司局、中国建筑、中国交通、中国电建、中国中铁等大型央国企战略顾问。

▲碧桂园、万科、华夏幸福、绿城等房地产开发企业宏观战略顾问

擅长:经济制度变迁、货币与金融、土地制度与城市化,以及改革与技术创新、区域开发交易制度与模式、区域开发组织制度、区域产业发展引致等领域。

曾任: 中国五矿集团公司城市发展研究院院长

现任:中国五矿集团公司固定资产投资管理部总经理

现任: 中国五矿集团公司投资管理部总经理

宏观经济与房地产开发领域文章:

《新型城镇化四原则》新华社

《产业地产十年PPP模式全流程实践思考》(上中下连载)

2017年2月搜狐财经、网易财经、凤凰财经、今日头条、PPP知乎同时刊发

《资产证券化与“股权交易池”视角下园区开发PPP模式实操之社会资本退出》

2017年2月搜狐财经、网易财经、凤凰财经、今日头条刊发PPP知乎同时刊发

《里昂惕夫产业关联模型在城市规划中的应用》

《城市综合开发项目政府付费机制合理性研究》

《国内十一种助推城市发展的开发模式》

《中国宏观经济背景下的城市综合开发逻辑与存在》

《史诗般的中国城镇化》等

郭巍先生具有十年的宏观经济研究与国内固定资产投资管理经验,深谙政府投资思路与投资逻辑,专注于中国新型城镇化研究与中国宏观经济发展研究,特别对于中国房地产发展情况与趋势、政府投资、中国城市发展、中国金融行业发展研判、货币政策、中美贸易战、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。多次受邀于各地政府、大型中央企业进行国内经济发展趋势解读与房地产发展趋势解读。

先后实操3个投资超百亿元大型城市综合开发项目,累计为地方政府产业发展导入总额80亿元。为国内十余省份90余个地方政府提供过区域发展经济制度设计、开发战略、城市定位、PPP模式、产业策划咨询与发展建议。先后为国内大型央企中国建筑、中国中铁、中国葛洲坝、中国电建、中交集团、中信集团、中国中冶、招商局集团和国内大型房企万科集团、碧桂园、华夏幸福基业、河北东旭、隆基泰和进行城市综合开发运营咨询服务。擅长结合自身集产业规划发展理论和实践经验,将技术成果转化为评估体系和模型,为中国地方政府和企业提供专业的经济及产业发展建议咨询与培训。

项目与研究成果

1. 项目成果:

● 作为知名产业地产咨询专家,参与创立3个投资超百亿元大型城市综合开发项目——五矿营口产业园,五矿粤东物流产业新城、五矿衢州绿色产业新城;为国内十余省份90余个地方政府提供过PPP模式、产业策划咨询与发展建议。郭巍先生擅长特色小镇、总部经济、物流新城、智慧城市、军民融合、生命大健康、养老类产业地产开发全流程模式设计,擅长于以新型城镇化理论量化分析区域产业发展,为地方政府及房地产开发企业提供量化的产业发展咨询服务。

● 曾为90余家地方政府提供区域发展咨询建议:北京市丰台园博园项目、北京市通州永乐店项目、北京市延庆纳米科技园项目、北京市大兴区魏善庄项目及新媒体产业园项目、山东龙口产业发展规划、广东省潮州市产业发展规划、广东省汕头市龙湖区产业发展规划、浙江省衢州市某区域产业发展规划、浙江省金华市某区域发展规划等;

● 2013年6月在新华社杂志《瞭望》周刊发表重量级文章《新型城镇化四原则》,首次提出新型城镇化发展原则,与中共中央国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》内容高度契合。

2. 研究成果:

● 《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》撰写参与人

● 《新型城镇化推进四原则》新华通讯社、瞭望新闻周刊、刊号CN11-1276/D

● 《新型城镇化背景下的中国PPP模式实操手册指引》待发布

● 《功能关联与规划布局》中国学术期刊(光盘版)电子杂志社,第十五届中国科协年会第25分会场:产城互动与规划统筹研讨会、分类号TU984

● 上海市杨浦区某区块产业定位研究

● 中国城镇化WISE模型理论

● 土地分等定级理论

● 产业地产选址五有理论

● 北京市大兴区、通州区、丰台区相关区域经济及产业发展规划

● 山东省龙口市高新区规划

● 粤东总部新城产业规划

● 产业链总部经济理论

个人风格:

宏观介绍清晰透彻,微观分析贴近实际,逻辑思维能力强,善于抓住核心问题,引导式授课,富有感染力;深入浅出,将复杂理论简单化,案例贴切,富有吸引力;理论联系实践,案例多且震撼真实,富有实操性。

主攻方向:

《中国宏观经济形势分析与发展研判》

《中国房地产发展趋势分析及预测》

《产业地产开发全流程操作模式与案例解析》

《PPP模式全流程操作体系与融资要点方法解析》

《地方政府产业升级与招商引资策略》

《地方政府融资平台转型升级与途径》

《新形势下特色小镇开发全流程操作模式与案例解析》

《华夏幸福基业产城融合开发模式全流程操作模式解析》

服务过的客户:

地方政府:北京市通州区永乐店镇、北京市通州区台湖镇、北京市丰台区、北京市大兴区、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金华市、广东省汕头市、广东省潮阳市、广东省河源市、山东省龙口市、山东省莱芜市、四川省乐山市、四川省阿坝藏族羌族自治州、湖南省衡阳市、湖南省郴州市、江西省赣州市、重庆市两江新区……

金融机构:中融信托、百瑞信托、五矿信托、华融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大证券、五矿证券、天风证券、中信证券、华安证券、大连银行、绵阳商业银行、光大银行、内蒙古银行、广西农村信用社、中国外贸金融租赁有限公司、中交资产管理有限公司……

央企:中国建筑、中国五矿集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国冶金科工集团、北京建工集团有限责任公司、中国建筑、中交集团、中煤集团、国家电网、中国一重、中冶京诚工程技术有限公司……

房企:万科集团、恒大、碧桂园、华夏幸福基业、融创中国、泰禾集团、华润置地、中南置地、新城控股、合生创展、花样年、隆基泰和、荣盛发展、世茂房地产……

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