房地产企业一级开发、土地储备与案例解析

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课程大纲

一、一级土地开发与城市发展的关系

1、区域经济对一级土地开发的依赖性---长江经济带等土地财政解释

2、有关土地储备新政策解读

（1）、《规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》解读

（2）、土地收储政府购买服务模式推广;

（3）、土地储备和资金管理行为的有关规定;

（4）、处置存量土地储备债务方式;

3、基础设施投资市场的政策形势解析

（1）、中央和地方政府专项债支持城市基础设施投资建设新政解析;

（2）、基础设施投资运营市场化与社会资本运营管理要点解读；

（3）、国家发改委和财政部对地方政府债务的政策要求

二、国内土地储备及开发模式----开发企业合规性的确立

1、土地资源属性和房地产企业的利用度

2、土地开发基本原则

3、土地开发依据及合规性

4、土地储备制度及储备机构

5、土地开发模式及城市地方债务的关系

6、土地开发流程

案例：企业参与棚改、危旧房屋改造的主要难点和解决路径

（1）、现行政策下的政企关系

（2）、城市更新与三旧改造面临的主要难题及解决方案：

（3）、业主机制与政府平台公司

（4）、资金周期与投管方式

（5）、拆迁、安置新政及实操案例

（6）、大项目的土地获取模式

（7）、产业导入与如何升级

三、房企一级土地开发权获取方式

1、国家、部、省市关于一级土地开发相关政策和控制方向

2、一级土地开发的权属关系的梳理

3、利用城市化进程获取土地开发权的方式

四、房企目前可行的一级土地开发融资模式

1、企业独立融资模式

2、政企捆绑融资模式

五、一级土地开发盈利模式及风险规避

1、盈利模式与政府关系

2、风险规避

（1）、投入成本风险；

① 拆迁成本、政府成本的不可控（管理成本的不可控）；

② 关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。

（2）、规划实现的风险。

① 商业不可实现；产业不可实现；

② 公共设施不可实现；规划导致经济不可实现。

（3）、进程不可实现风险。

六、一级土地开发至二级开发的问题化解

1、产业政策及定位难题

2、产业新城建设与招商引资模式

3、各方利益及政府谈判

（1）收益问题

（2）公共设施建设问题

（3）拆迁问题

4、一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

（一）合作协议控制

（二）规划控制——控制要点、城市案例启示。

（三）关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

（四）流程控制——控制要点、城市案例启示。

（五）其他控制方式

案例：城市更新与三旧改造参与完毕后，如何一二级联动？

七、一级土地开发计划制定及实施方案

1、计划制定与分解

2、实施方案

案例：城市更新及三旧改造收益实现方式，与政府签订投资协议的注意事项

案例解析：华夏幸福与地方政府签订投资协议的经验教训。

八、新常态下一级土地开发的创新模式和操盘思路

1、新地产项目上马标准及流程

① 土地储备策略

② 产品线体系

③ 新地产项目上马标准（商业、旅游地产）

④ 新地产项目申报及审批流程

2、新地产项目投资管理

①信息渠道——一手项目

②信息渠道——二手项目

③基础数据调研——城市基础信息

④基础数据调研——城市区域识别

⑤基础数据调研——城市规划信息

⑥项目基本信息

⑦市场调研——楼市信息

⑧市场调研——土地信息

⑨新项目信息跟进情况（汇总）一览表

案例：XX项目投资可研报告

3、投资管理相关法律法规

① 投资拓展相关法律法规

② 土地管理法——土地分类

③ 招拍挂定义及流程——招标、拍卖、挂牌、区别

④ 公司法——有限责任公司与股份有限公司，分公司和子公司

⑤ 国有产权交易——流程指南

4、房地产企业拿地战略和战术

（1）、企业投资战略的坚守和投资策略的调整

（2）、如何结合企业自身产品定位—“有所为和不为”

案例：① xx标杆地产的体系流程与拿地要诀，

② 如何选城市--城市评价标准和指标体系，

③ xx标杆企业的土地评价标准

（3）、投资测算指标定位和风险管控

① 静态测算或动态测算

② 标杆地产前期关注的经济指标类型解读

③ 开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标

九、问题解答与交流（20分钟）

杨老师

杨凡老师

东南大学建筑设计研究所在职研究生班毕业。

国家注册建筑师，高级工程师，国内资深土地拓展运营专家

曾任江苏亚东建发集团总工办副主任，副总工程师

南京百胜麒麟建设发展有限公司副总经理兼总建筑师

苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监

吉林市苏宁环球有限公司常务副总经理

江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师

北大、清华等高校房地产MBA班特聘讲师。

杨老师长期从事房地产一线开发管理工作是房地产土地拓展运营专家，房地产行业最受欢迎的讲师之一，有近20余年房地产行业实操管理经验。对房地产开发的各个业务链条均有涉足，特别是对房地产前期开发、建筑设计、成本管理等模块有深入的研究和系统的总结。能集思广益，善于整合资源并为企业提供可持续进步的技术管理正能量，擅长项目执行和监管方面的统筹协调工作，在一、二级开发实践中有突出的业绩。

授课风格：

幽默风趣、生动形象、通俗易懂、案例丰富、理论与实操结合。

主讲课程：

《一级土地开发及运营》

《土地一二级联动开发管理及实战案例分享》

《房地产一二级开发模式、土地拓展及规划设计》

《土地一级开发及一二级联动开发的成本合约管理》

《土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析》

《土地渠道拓展策略借鉴、拿地模式创新及风险规避能力突破》

服务过的客户：

葛洲坝、红星美凯龙、国控集团、北控集团、中房集团、天庆房产、宝冶集团、兴东置业、粤海地产、金秀湖集团、苏州工业园区、福州规划设计总院、鑫成集团等一百多家企业

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