2021房地产建筑企业汇算清缴年终关账与税务风险自查补救

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课程背景:

房地产行业开发周期长，涉及的税种最多，涉税业务最复杂，特别是预售与完工阶段，完工交付后确认增值税纳税义务开具发票，并结转收入和成本，清算土地增值税。另一方面，会计制度与税法存在诸多差异，在会计处理方面，按会计制度进行核算；在纳税方面，必须按税法规定进行调整，稍有疏漏就会产生涉税风险，导致税务处罚。

建筑企业在营改增后，挂靠经营、总分包、农民工工资代发、社保移交等一系列问题，加上增值税纳税义务与会计收入、所得税收入确认的差异，导致风险增大。

课程收益:

全面解决增值税严征管下房地产企业不同开发阶段所得税在税会差异方面收入金额确认、时间性差异处理，成本费用扣除技巧、涉税风险点和税收筹划关键点；

深度剖析房地产企业重大疑难问题的所得税处理；

房地产企业所得税重点业务申报表填报技巧，复杂业务申报表正确填报方法；房地产企业会计处理与所得税差异的报表调整思路；

通过结合房地产行业运营特点的税收筹划新思路，有效破解企业的融资瓶颈和所得税高税负的财务困境。

课程对象：

企业中高层管理者、财务总监、审计总监、财务（审计）经理及财务、审计人员等

课程方式：

讲师讲授、案例分析、讨论提问、互动点评、课程总结

课程提纲

开篇语：当前征管形势与企业面临的税收风险

1、大数据时代税务局是如何查账的

2、社保及非税收入移交税务部门征收

3、金税三期发票系统升级与票表税比对

3、国地税合并全面清理征管盲区

4、税收黑名单与多部门联合惩戒

5、重大违法案件信息公布

6、严厉打击虚开虚抵涉税违法行为

第一讲 企业年终关帐前的财税风险防控

一、年终关帐前需提前处理好哪些财务问题？应从哪些方面防控渉税风险？

二、房地产企业如何做好年末收入和成本、费用规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？

第二讲 税收征管与预交税款

1、预交税款少申报如何定性

2、季度预交申报可否弥补亏损

3、稽查查增所得可否弥补亏损

4、关联交易与反避税调整

5、税负过低预警要求补税合法吗

6、开发产品转自用需视同销售吗

7、市政配套费应当交契税吗

8、红线外支出可以税前扣除吗

9、自查报告应该如何编写

第三讲 年度申报重点账户与报表注意事项

1、利润表利润总额与申报表项目

2、毛利率指标

3、主营收入与财务费用相关联

4、主营成本与开发产品关联

5、货币资金贷方余额与现金大额收支

6、其它应收款（股东借款，关联无息借贷）

7、固定资产折旧与无形资产摊销

8、开发成本计提与分摊方法

9、预收账款与税款预交

10、完工条件与收入结转

11、实收资本与资本公积

12、未分配利润与本年利润

13、应付账款与其它应付款

14、增值税报表销售额与所得税收入差异

15、增值税明细账与报表比对

16、工资总额、个税申报与社保基数

第四讲 合法凭证自查

1、合法凭证种类与审核要点

2、不合规凭证的换开与补开

3、无法取得合法凭证的处理方法

4、发票与交易、合同比对

5、票据付款方向与支付方式

6、当年票据入账时效

7、未完工年度的成本发票不合规是否应调增

8、跨期费用的追补扣除

9、进项税抵扣与转出

10、发票的开具时间与适用税率

11、增值税发票付款方向不一致一定是虚开发票吗？

⑴ 挂靠业务

⑵ 建筑企业内部共享资质

⑶ 委托第三方收款

⑷ 总分公司代付款

12、如何界定虚开发票与风险防范

第五讲 职工薪酬与个人所得税

1、工资与福利

2、工资与劳务

3、社会保险

4、津贴补贴与奖励

5、个人所得税法修正案

6、解除合同补偿

7、私车公用的涉税问题

第六讲 预售与完工年度毛利调整

1、未完工收入预计毛利调整

2、完工收入预计毛利调整

3、完工后续支出的调整

4、完工条件及重要性

5、完工年度成本分配与结转

6、成本真实发生的证据与虚增成本的查处

7、销售开发产品与发票开具

8、不同类别产品成本分摊方法

⑴ 占地面积法

⑵ 建筑面积法

⑶ 层高系数法

⑷ 直接成本与共同成本、间接成本

第七讲 税前扣除项目

1、佣金与代理费

2、广告宣传费

3、业务招待费

4、利息支出与统借统还

5、资产损失

6、罚款与违约金

7、赞助支出与公益捐赠

8、教育经费

第八讲 收入确认

1、股息红利与转让所得

2、包销、买断、超基价分成收入

3、分期收款销售

4、政府补偿与奖励

5、完工产品转自用

6、所得税收入与增值税收入差异

7、租赁收入、利息收入

8、违约金与价外费用

9、售价过低与正当理由

第九讲 特殊业务涉税处理

1、混合销售与兼营

2、甲供与大包

3、拆迁还建

4、合作开发业务

5、车位的税务处理

6、公共配套设施

7、股权重组与合并分立

8、异地项目开发主体变更

9、股权收购中的涉税与法律风险

10、售后回租

11、挂靠经营风险防控

12、总分包与差额征税

第十讲 年终关帐、汇算清缴之前必须弄清的其他问题

1、房地产企业已经开具增值税发票是否一定要确认企业所得税收入

2、房地产企业产品符合完工条件，但是收入不能可靠计量，会计上和税收上是否应确认收入，如果应确认收入，收入应该如何计算？（国税发[2009]31号与国税函[2008]875号文件的适用）

3、当会计收入与税收收入存在差异时，计税成本应如何确认？

4、产品完工后未能及时结转的开发成本，如建安费、配套设施费应该如何计提

5、在无法取得税前扣除凭证情况下，企业可凭哪些资料证实支出真实性，以获得其支出税前扣除，对本年度取得以前年度合法凭证或者能够证实业务真实性的资料，税收上应如何处理？

6、什么情况下非本单位抬头的发票可以在本单位税前扣除“款项没有实际支付”能否证明业务的真实性，其支出能否税前扣除，税法是否有明确规定哪些支出必须实际支付才能税前扣除；预计负债跨年支付企业所得税前应在哪一年扣除？

结语：主要内容回顾、现场答疑解惑

李老师

李华老师 房地产实战培训专家

注册会计师

注册税务师

现任：知名会计师事务所培训部 部长

知名会计师事务所十六年工作经验

擅长领域：

会计准则讲解、税收筹划、税收风险识别与防范、税务稽查应对技巧、全面预算管理、绩效评价、财务管理与分析等

→从事财税工作16年，累计开展培训600多场次。

李老师于2004年考取注册会计师证书，于2005年加入大型会计师事务所，有16年财税工作经验，曾负责过锦州石化集团、益康生物、三耐集团等多家公司的年报审计、改制审计、IPO审计等；为兵器集团、三角轮胎、黑龙江珍宝岛药业、深圳飞亚达、广州白云山医院集团等多家上市公司；为鑫多利、三橡集团等创业版公司；为中建一局、中建六局、中建八局、泛华集团、泛北集团等地产公司，为辽宁省地矿集团、交投集团、农业银行等国有企业进行过财务辅导。

曾受邀为辽宁省证监局、北京证监局为管辖内上市公司授课，受邀辽宁省注册会计师协会为辽宁辖区会计师事务所股东授课。受邀辽宁省国资委为省属领导干部培训；曾在东奥会计网校讲解注册会计师会计、税法等课程。曾为中税网讲解管理会计师考前辅导及公开课宣讲等课程 。

部分授课案例：

● 中国兵器集团 《新会计准则实务操作》 持续返聘12期

通过企业内部专题培训，使企业600多名财务人员，对2014年修订的七个新会计准则有了深刻的理解，知晓准则的修订背景及准则主要变化要点，以及在新会计准则如何实务中落地，使得企业能在准则规范范围内选择对自己最有利的会计政策。

● 中建八局 《建安企业新收入准则实务操作》 持续返聘10期

通过对企业内部专题培训，向企业800多名财务人员，讲授了新修订的收入准则的出台背景与深层原因，以及取消建造合同准则后对建筑施工企业有哪些影响？新旧准则之间存在哪些显著差异？新准则会计和税法之间有哪些差异？课程以大量案例分析，透彻剖析准则原文，掌握准则规范的核心关键；并对案例进行延伸思考，讲解在新收入准则的框架下，对企业的合同签署、内部控制流程、财务核算等如何做好执行新收入准则的衔接，以实现企业的战略目标与财务目标。

● 黑龙江珍宝岛公司 《报表分析与业财融合》 持续返聘3期

通过该次企业内部专题培训，使企业60多名财务人员了解了应该如何对财务报表进行分析，财务报表分析不仅是算算财务比率指标，及会计科目的增减变化，而是能够透过财务报表的数字，使报表使用者正在了解企业的生产经营活动，并从报表结果揭示经营中存在的问题，并尝试以业财融合的思路给企业解决方案。

● 交通银行 《如何分析企业报表》 持续返聘3期

通过对银行内部的专题培训，使100多名银行人员在审核些企业的财务报表时，能够深刻理解财务报表每个科目的核算内容及可能存在的核算问题，能够学会审核企业三张主表即资产负债表、利润表及现金流量表之间的勾稽关系。能够对企业财务报表舞弊方法有比较清晰的了解，对银行人员审核企业报表具有比较大的帮助作用。

● 交投集团 《企业财务知识竞赛辅导》 持续返聘4期

通过对交投集团拟参加集团财务知识竞赛的30多名财务人员，详细讲解竞赛类的题目，讲解题目的涉及的知识点、会计原理及答题技巧，并设计模拟试题，最终企业在竞赛中收获了理想的成绩 。

部分咨询筹划项目客户：

▲为辽宁某电脑公司提供“节税筹划”，实现企业所得税节税500多万元；

▲为某房地产提供“公司股权转让节税筹划”，实现节税300多万元；

授课风格：

逻辑思维强，案例精心选择、通俗易懂，理论与实际操作联系紧密；

对于企业运营中遇到的具体问题能给予针对性解答；

讲课幽默风趣，善于将案例融入理论，使学员在轻松的氛围中学会专业技能和知识，解决实务问题。

主讲课程：

《报表分析与业财融合》

《如何搭建公司股权架构进行节税》

《房地产建筑企业如何应对税务稽查》

《房地产企业商业模式创新与资本运作》

《建筑施工企业新会计准则实务及新政讲解》

《2021房地产建筑企业汇算清缴年终关账与税务风险自查补救》

《房地产企业基于成本管理与业财融合的税务规划及价值链优化》

培训过的部分客户：

中国兵器集团、长春一汽、中建八局、中建六局、溢多利生物科技、广州白云山制药、粤水电、三角轮胎、中国证监会北京证监局、辽宁省注册会计师协会、辽宁省国资委、哈尔滨珍宝岛制药、铁煤集团等

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