房地产、建安行业“营改增”实务操作与风险控制

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【课程背景】

2016年3月5日全国人大会，李克强总理下了“军令状”，要求房地产业、建筑安装业、生活服务业、金融业等四大行业的“营改增”必须在今年5月1日落地，营业税届时将正式退出历史舞台，从此增值税将一统天下。“营改增”对房地产、建安企业到底是利是弊？财政部长楼继伟只保证，“营改增”后四大行业不增负，而对企业而言，则是喜忧参半，有人欢喜有人愁，一些企业可能真的可以达到降低税负，但肯定也有不少企业由于“营改增”的落地而税负提高甚至大幅度提高，您的企业是属于哪一种类型呢？另外，随着“营改增”的正式落地声音出现，各级国地税特别是地方税务机关为避免税源流失肯定将加大对房地产、建安行业务的征收管理与税收稽查的力度，特别是对建筑企业的已收工程款、形象进度等涉及的营业税以及房地产行业预收款、按揭款涉及的营业税加强管理和土地增值税的清算，使得两大行业的税收风险骤然加大。

本课程旨在使学员迅速了解房地产、建安企业“营改增”政策，从房地产开发流程的全部、建安企业的建造收入与成本的构成来掌握“营改增”对其造成的纳税风险，用最短的时间，让我们房地产、建安企业高管和财务总监等掌握项目开发建设过程中营改增的疑难问题，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化利益！

【课程收益】

1．解读房地产、建安企业营改增税收政策精髓，熟练掌握并解决两大行业营改增过渡期涉税问题；

2.分析房地产企业开发流程、建安企业建造收入与成本构成中遇到的主要增值税涉税风险点，把握营改增应对策略及涉税筹划技巧；

3．掌握营改增对房地产、建安企业在经营层面和管理层面造成的影响，并对如何应对这些影响有个清晰认识。

4.熟练地运用各种税收政策实施有效的纳税筹划，开展房地产业营改增前后所得税、土地增值税风险防范与应对，为房地产开发企业争取最大化的税收收益。

【课程内容】

模块一、“营改增”政策速递和精髓解读

1.房地产行业“营改增”政策涉及的主要内容解读

2.建筑安装行业“营改增”政策涉及的主要内容解读

3.增值税与营业税的区别

4.增值税征税基础知识

4.1 征税原理

4.2 纳税人分类与管理

4.3 计税方法和税款计算

4.4 发票管理

模块二、房地产行业“营改增”后的涉税主要风险与纳税规划

一、拿地环节营改增后可能涉及的税收风险与控制

1.土地成本进项税额抵扣难题是什么？

2.支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？

3.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？

4.红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？

5.合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？涉及什么税收风险，应如何规划？

6.股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？涉及什么税收风险，应如何规划？

三、开发建设环节营改增后的差异与风险

1.设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？

2.营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

3.园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？

四、预（销）售环节营改增后的差异与风险

1.营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？

2.营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？

3.不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？

五、自持经营环节营改增后的差异与风险控制

1.营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？

2.营改增前后自持物业经营或出租是否有利？

模块三、建筑安装业“营改增”涉税主要风险与纳税规划

一、营改增对建筑安装业的影响分析

1.建筑业营业税和增值税的对比分析，税负是否必然增加，影响企业竞争和生存？

2.是否影响企业的收入核算？

3.施工成本能否获取充分的进项税额？哪些施工成本的进项风险必须回避？

4.营改增后毛利率是否收到影响，从而盈利能力下降？

5.多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？

6.资质共享与增值税抵扣办法的冲突

7.“营改增”过渡衔接政策解读；

8.存量资产的政策；

9.过渡期施工企业应注意哪些问题；

二、建筑业经营模式的现状、影响及应对

1.项目承接的现状、影响和应对

1）甲供材该如何回避进项抵扣缺失的风险

2）代甲方从事拆迁补偿如何回避进项抵扣风险

2.经营模式的现状、影响与应对

1）自管项目经营模式营改增前后有何影响和变化

2）直管项目模式与组织结构如何再造

3）委管项目模式与组织结构如何再造

4）资质借用项目模式与组织如何再造

5）联营合作项目模式与组织如何再造

3.营改增对工程计价规则有何影响如何应对

4.营改增对工程结算影响与应对

5.营改增对劳务及分包模式的影响，如何再造

三、建筑业管理模式的现状、影响及应对

1.物资采购模式如何再造

1）采购模式上的影响与应对

2）采购内容上的影响与应对

3）物资采购是否必须取得增值税专票现实比价

4）物资采购增值税专票“三流合一”要求

2.设备管理或设备租赁模式如何再造

1）自购固定资产、设备的影响与应对

2）租赁固定资产、设备的影响与应对

3）内部调拨固定资产、设备的影响与应对

3.3.合同管理影响与应对

1）上游合同的影响与应对

2）下游合同的影响与应对

4.财务管理的影响与应对

1）公司盈亏核算影响与应对

2）发票管理影响与应对

3）财务处理影响与应对

说明：本课程大纲是在“营改增”政策正式出台前拟稿的，授课内容届时将根据正式出台的政策做相应调整，但主导的内容不变。

林老师

讲师介绍

林佳良--被誉为房地产财税答疑“第一人”

中国注册税务师、会计师、律师，

我国著名的纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。

现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》等。

林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、广州、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面

授课风格：

讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱。

主讲课程：

《经济困境转型中“营改增”新形势展望与房地产开发全程涉税风险管控实战》

《房地产、建安行业“营改增”实务操作与风险控制》

《房地产行业不同开发模式涉税风险与纳税规划》

《房地产行业投融资与纳税规划》《房地产税务稽查安全战略》

《房地产行业资本运作涉税风险与纳税规划》

《房地产开发全程票据处理技巧与税务风险控制》

《房地产开发全程全税种涉税风险与纳税规划》

《房地产开发四大阶段税企争议问题大解析与纳税规划》

《房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范》

《房地产企业税收政策大解析与稽查风险防范》

《房地产企业所得税年度纳税申报表填制技巧与风险控制》

《房地产涉税疑难点九大专题与法律风险规避》

《房地产项目清算与土地增值税清算的涉税处理》

《房地产业经济合同涉税风险控制与纳税规划》

《房地产营改增实务操作与风险控制》

《非财务经理房地产财税知识培训》

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