“金三”和“营改增”下，房地产企业的税务风险管控

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【课程背景】

去年的营改增全面实施和金税三期（“金三”）的全面升级上线，这标志着我国税收信息化建设和征管规范化已经成熟。我国“大数据”的时代来了，国家“信息管税”的时代来了！税收“强制规范”的时代来了！您做好准备了吗？

“金三”和增值税下，房地产企业最迷茫的、财务最难的、老板最恐惧的是税务风险！而税务风险的形成您知道多少？“金三”的“税网”正在形成，房地产企业的虚增、虚降和虚开还在进行吗？针对房地产企业，无论现在和未来，您都必须从如何认识、如何分析、如何规划“五最”，这将直接决定您的最终税负，决定您的税务风险程度，真正体现您的税收管控能力和企业内控价值！

“营改增”“很彻底，那到底还有哪些政策疑难问题？

“营改增”“想降税，那如何进行税务筹划？

“金三”很强大，那到底有哪些强制功能？

“金三”有红线，那怎样才能规避风险？

【学习成果】

“金三”到底是什么？“金三”是如何管票的？“金三”是如何管税的？

“金三”下，房地产企业是什么原因让您进了异常库？为何查您是“一查一个准”？如何“知已知彼”了解税务部门税收征管？

“营改增”“后，房地产企业如何真正学好税收政策？如何用好用活财税政策？如何进行财税系统规划？

“营改增”“后，房地产企业如何全面认识“五最”？如何有效应对税务风险？如何认识把握“十大税务筹划”？

【辅导对象】

企业股东、董事长、总经理以及财务总监、财务经理、税务经理、税务专员、企业会计等专业人员

【课程大纲】

一、“金三”系统的控税逻辑

1、什么是“金三”？

2、什么是“增值税发票管理新系统”？

3、“金三”是如何管税的？

4、“金三”是如何管票的？

5、“金三”是国家提高税收治理能力的抓手。

6、“金三”是企业加强税收风险防范的入手。

二、“金三”和“增值税”下，房地产企业必须关注的“三大税务风险”

（一）“金三”下必须关注的发票问题

1、什么是票据、发票和专用发票？

2、从增值税原理看专用发票的核心作用。

3、增值税发票的“十大”疑难问题。

１）发票在不同管理和领域中的地位问题。

２）发票在不同税种中的作用问题。

３）发票开具与收入实现的确认时间问题。

４）发票进项与销项的配比问题。

５）发票在合同中的约定问题。

６）发票在“三流一致”中的合法性问题。

７）发票在税负转嫁中的支撑问题。

８）发票在税务稽查中的风险问题。

９）买发票与没发票的熟轻熟重问题。

１０）虚开发票的认定和定罪问题。

（二）“金三”下必须关注的纳税评估问题

1）什么是纳税评估？

2）税务机关是如何进行风险评估的？

3）企业为什么要进行纳税评估？

4）企业如何进行纳税评估？

（三）“金三”下必须关注的税务稽查问题

１）纳税评估与税务稽查的关系。

２）理性看待“金三”下的税务稽查模式。

３）稽查为什么查你？

４）稽查查你什么？

５）稽查怎么查你？

６）稽查后如何处理？

三、“金三”和“营改增”后，房地产企业税务风险的应对策略

1、最基础的是政策问题。

１）把握营改增税收政策的“五大关系”。

２）增值税下房地产企业“十大疑难”政策解析。

３）如何把政策理解深透（案例）？

４）如何让政策为我所用（案例）？

５）财务看政策，关注的是如何纳税与财务责任。

６）老板看政策，关注的是确保安全与公司利益。

2、最核心的是税负问题。

１）从“三位一体”看税负是如何形成的？

２）从税务管理流程看税负如何在征纳之间把控？

３）影响企业税负的主要因素是什么？

４）“金三”下的税收与税负谁说了算？

５）如何加强影响税负的“三大协调”？

６）增值税下如何实现税负的“双向转嫁”？

3、最关键的是抵扣问题。

１）什么是抵扣？

２）如何“看穿”增值税下的发票抵扣原理？

３）如何实现增值税的最大抵扣？

４）如何认清与把握抵扣、税前扣除和加计扣除？

4、最重要的是合同问题。

１）商业合同签订管理的基本环节。

２）合同条款中有关发票开具的风险防范。

３）合同签订中应把握的10个原则。

４）“合同控税”中应掌握的“二十”个要点。

５）抓住“两大源头”，利用合同进行有效控税。

5、最有效的是管理问题。

１）谁对最终税负负责？

２）建立财务系统和目标税负管理是企业的必然要求。

３）加强房地产税收的预缴和清算（结算）管理。

４）房地产企业如何在“强征管”和“高税负”下自已给自己把脉？

５）重新认识“金三”和增值税下房地产企业的税务筹划（案例）。

尹老师

个人介绍：

江西财经大学会计学毕业

中国注册税务师和会计师职称。

江西中瑞税务师事务所合伙人

长财（杭州）税务师事务所合伙人

从税30多年，历任税务分局长、县级税务局长、市局征管科长、市局稽查局长等职，专门研究税收政策、税收征管、税务稽查、税收风险评估、纳税服务管理等核心业务。

多次参加国家税务总局税制改革研讨会、纳税评估等税收核心业务办法的完善修改工作；多次负责或参与全省税收征管改革和数据仓库等系统研发工作；多次为全国税务系统、部分省（市）国、地税税收培训班及扬州税务学院、复旦大学、浙江大学、省级税校等单位组织的税务管理、风险评估、税务稽查进行授课与指导；长期为各类企业的财税规划、财税咨询、税务筹划、税务协调和商业模式设计、企业内控管理进行专业培训和整体规划，并为事务所创新发展与业务拓展进行专业系统指导。

有《谈谈征税工作中力度与科学性的双重不足》、《加强税源监控 防止税收流失》、《关于税务稽查的实践与思考》、《税收征管应立足收入与政策 讲求规划与设计》、《关于加强税收执法监督工作的调查与思考》等20多篇论文在《中国财政研究》、《税务与经济》、《地方政府管理》等国家级和省级刊物上发表。

被“世界税收联合会”、“中国财税高级人才研究会”、“中国税务专家咨询网”聘为中国财税研究员、税务专家、特聘教授；北京长财管理咨询高级咨询师；剑桥大学CIE-CFO中国同学会特聘专家；曾为20多家房地产和建筑行业的央企、国企和上市公司提供财税内训、税务顾问与税务筹划服务；曾任香港某上市公司（中国）财务部主任，湖北某房地产企业财务总监，北京某财税互联网平台副总经理，北京和杭州某税务师事务所总经理。

“营改增”和“金三”后，全面针对我国税收“强制规范”和企业“难以偷逃”以及“强征管”、“严稽查”的税收环境，中国企业尤其是建筑业和房地产企业，原来“虚增”、“虚降”和“虚开”难以为继而带来的“高税负”税收现状，从企业如何适应现代税收管理要求，如何把握增值税和“金三”下的税收风险，给全国各地的企业进行政策性、操作性、系统性和内控管理性的内训和公开课和内培训，内训集团公司主要有国企中国金茂、重庆渝高集团、上市公司深物业、民企河南昌建等几十家企业。同时，也在国家税务总局所属扬州税务学院、各省税务学校给全国国、地税系统税务干部培训税收风险分析、纳税评估和税务稽查业务。

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