房地产合作开发模式及风险分析

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课程背景：

近年来,越来越多的房地产开发商开始采取合作开发的模式以适应紧缩的调控政策,提升企业的市场竞争力。但由于房地产行业的复杂性,如投资数额大、开发周期长、变现能力差等特性,决定了房地产合作开发模式本身也存在着相应的管理风险。在实践中不乏因对合作开发模式项目风险因素识别和估计不足而导致失败的案例。因此,如何全面对合作开发项目模式尤其针对应用最广泛的项目公司合作开发模式的风险因素进行识别、评价和控制,已经成为房地产企业合作开发模式项目能否成功的关键。

学员对象：

房地产企业集团总裁、项目总经理及副总、房企投资人、投资管理部、拿地相关部门、运营管理部、前期策划相关部门。

主要内容：

一、房地产合作开发的模式

1、公司制：成立项目公司

优点：开发项目在双方共同成立的项目公司名下，保障双方权益

缺点：按公司制管理，股东会、董事会等决策程序复杂，容易引起内耗

前提：项目公司有房地产开发资质

操作方式之一：一方取得土地，另一方以增资方式介入，可以节税

2、合同型合作，双方签订合作开发协议

优点：利润分配和相互配合简单一些，按双方约定

缺点：项目在一方名下，名下没有项目的一方风险较高

3、项目部制：成立项目部，双方在项目部基础上合作

优点：一项目一管理，谁管理谁主导（也有说不清的）

缺点：项目在一方名下，另一方风险较大，项目经营管理粗放有失控现象：长沙项目合作债务案，萝卜章等事件。

二、公司制合作开发风险和问题

1、公司章程和合作协议的效力问题（附几个案例）

2、公司章程中：关于股权表决权、利润分红权可以另行约定的使用

3、约定一方按固定比例分配利润的方法及对赌协议的法律效力

4、股东出资额和时间的约定，及股东未按约定出资的股权比例调整

5、股东融资（股东向公司借款）的约定及未按约定借款涉及的违约责任

6、项目公司融资中的配合问题（股权质押、资产抵押）

7、利润分配和提前从项目公司提取资金的约定

8、公司管理及重大事项决策的约定

9、公司制下的保底协议效力及规避，合作不成清算条款的效力及案例

三、项目公司管理经营中的问题

1、公司董事会的决策机制

2、公司重大经营事件决策权利的约定：重大事件的具体种类

3、公司项目设计方案的约定（北京七棵树项目案例）

4、公司施工招标，施工方的确定

5、施工中工程进度和质量、价款的管理

6、商品房销售的约定：销售方式，销售成本、销售团队管理

7、合作双方权益分配的方式

分配税后利润，分配实物，分配租赁物业等，及其中涉及的税负负担问题（重庆分配实物案的税务筹划案例）

四、经营中的风险和问题教训

1、投资资金不足的增资问题

2、因政府规划调整导致面积增加、减少导致利润的增减或分配实物的变化

3、未能融资导致的项目延期问题

4、融资政策调整导致的风险

5、销售政策调整导致的风险

五、合同型合作的风险

1、保底条款的约定

2、房价上涨的收益归属

3、合作协议中对开发建设费用的承担的约定

4、最高法院对投资超额、利润不足、面积改变的规定

5、其他风险

风险是合作各方未预料到的因素导致的损失，所以以往的经验只能让我们尽办避免一些问题的发生，但无法完全规避风险。对于合作各方，提前在合同中考虑各种可能并做出尽可以详细的约定，是避免合作纠纷的好方法，不能哥们义气，约定不明。

注意:

1、因项目已经拿地，所以拿地的风险没有涉及。

2、因合作方已经确定，所以确定选择合作方的风险不再涉及。

3、如公司需要，可以进行课程调整。

张老师

讲师简介：

中国人民大学民商法硕士

河北经贸大学经济法本科、学士

业务专长：

基础设施和建设工程

房地产开发与并购、合作

公司并购重组、并购中和税务筹划

信托和私募股权融资

基金设立与运作法律事务、资产证券化

执业简历：

1996年进入律师事务所工作，22年律师工作经验。

曾服务于信达资产管理公司、阳光100置业集团，融侨集团等国内知名公司，担任国投资产管理公司、光大国际建筑工程总公司、秀兰房地产开发集团法律顾问。

主持几十起企业收购，其中以房地产收购项目为主。

主持房地产、建筑工程企业融资（信托、私募基金）法律事务。

主持企业香港上市法律事务。

主持多起企业并购的税收筹划，为企业的并购交易节约几千万的税务成本。

担任中信信托、中信证券、中融信托、中建投信托、九鼎、中科招商、高能等信托、私募股权基金项目法律顾问，投资的行业涉及房地产、金融、能源、矿产、化工、农业等行业。

担任亚圣集团、高能资本、未名基金、天瑞华商、楚商基金、冀商基金、东方高兴投资公司、正方利民等私募基金等公司常年法律顾问。

在诉讼领域曾成功代理多起投资纠纷、股权纠纷、建筑工程诉讼、房地产合同纠纷案。

主要案例：（基础建设及房地产项目）

1、重庆某房地产项目收购交易结构及税法筹划

2、上海某项目无抵押收购融资交易结构设计

3、山东某房地产公司与某央企的工业用地转住宅用地方案

4、河北某房地产公司土地转让纠纷法律服务

5、某央企城中村改造的法律方案

6、某外资中国并购的结汇处理

7、某房地产公司土地出让的税务筹划

8、某基金公司公路收费权质押的法律风险分析

9、某合作制工业企业的并购、融资结构

10、北京某房地产项目收购

11、北京某高尔夫项目土地法律服务

12、北京某房地产公司三起项目收购、融资法律事务

13、山东某县公路BT项目

14、重庆某化肥化工企业收购法律服务

主要案例：（金融、信托及基金项目）

1、未名基金投资山东枣庄房地产的全程法律顾问

2、齐鲁证券投资龙山国际资管计划的全程法律顾问

3、中建投投资河北某房地产项目法律顾问

4、某投资公司p2p项目法律服务

5、北京某公司私募股权基金设立

6、某私募股权基金的税法筹划

7、某民企集团私募基金的设立

8、某公司房地产投资基金设立法律服务

9、某市开发区BT项目资产证券化法律服务

10、某私募基金投资河北房地产项目法律服务

11、为天瑞华商基金重大事项变更出具法律意见

12、为民信幸福基金登记出具法律意见

13、为荆州天瑞基金登记出具法律意见

主要案例（诉讼）

1、青岛某房地产公司无障碍用房合同纠纷

2、承德、邢台逾期办证纠纷（通过解释法律，办证的责任在政府，而不是开发商，最终胜诉了一批案件）

3、海南土地租赁侵权纠纷

4、北京东城法院汇票纠纷

5、光大建筑工程施工合同系列纠纷（10个案件）

6、江西九江施工合同等系列纠纷（12个案件）

7、唐山建设集团总包合同结算纠纷

8、福建借款合同纠纷

9、南京施工分包合同纠纷、重庆施工合同纠纷

10、比特币原物返还纠纷

11、国投资产管理公司与七星华电国有资产投资纠纷

12、张家口煤矿矿产资源转让纠纷

13、徐某股权转让纠纷

14、徐某与山东某公司股权转让中的债务承担纠纷

15、北京王某股权转让后利润承诺补偿约定纠纷

16、北京仲裁委某公司与供应商供货合同纠纷

17、中国贸易仲裁委某公司子公司与设计公司设计合同纠纷

18、广西梧州港口权益纠纷

19、广东广州房产项目转让及国有资产转让方式纠纷

20、某公司诉中国科学院基金合同纠纷

21、河南开封PPP合同施工纠纷

主要著述：

1、关于房地产方面

《房地产并购的法律问题》

《房地产外资进入的渠道和法律规制》

《房地产开发中法律风险的节点控制》

《房地产法律风险管理》

《房地产开发的四个阶段和三个重点》

《房地产开发中如何保护投资人的利益》

《建筑施工合同的结算与价款纠纷》

《房地产并购法律实务》最新

2、关于金融方面

《利用公司法解决中小企业融资问题》

《不同交易背景下法律结构设计》

《企业改制中金融债权的维护》

《企业歇业后民事责任的承担》

《企业破产中的法律问题及对策》

3、关于企业融资和上市

《企业民间融资的合法性研究》

《关于民营企业投融资法律结构设计和法律风险防范》

《企业海外上市中税收698号文的适用问题》

《民营企业境外上市的红筹结构设计》

4、关于税法方面

《企业并购中的税务筹划》

《合伙企业PE的税收问题》

《房地产项目转让中的税务筹划》

《企业吸收合并中的税务问题》

《企业并购重组中的筹划案例》

5、关于外汇方面

《外资进入房地产的渠道和法律规制》

6、关于资产证券化方面

《基础设施资产证券化收益权分析》

《PPP资产证券化及案例解析》最新

7、主讲课程：

1、《私募股权基金的实务操作与法律规制》

2、《信托股权投资的法律解析与实务操作》

3、《企业资产证券化的法律解析与实务》

4、《企业并购与上市中的知识产权管理》

5、《不动产资产证券化交易模式设计》

6、《信托与资产管理中的担保与合同法律解析》

7、《融资租赁中的会计税务处理及法律风险》

8、《并购中的尽职调查文书制作及法律问题》

9、《资产证券化中的收益权问题》

10、《资产证券化中的风险隔离问题》

11、《房地产开发操作实务与法律风险防范》

12、《PPP合同法律实务及案例》最新

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