房地产项目全周期成本管控痛点及标杆借鉴

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【课程背景】

当下房地产行业调控政策频出，但市场持续下行，去库存仍是地产企业管理的重中之重。面对库存依旧大量积压、劳动力成本上涨不断，流动资金紧缺、资金成 本居高不下等等，房企如何活下来？

地产黑铁时代，受到政策和市场的双重挤压，房企的利润空间越来越小，而土地成本、融资成本、施工成本却在不断攀升。在此背景下，成本控制能力已成为房企的核心竞争力，控制成本的能力一定程度上就代表了房企的盈利能力、竞争能力，甚至是生存能力。

地产微利时代，房企如何才能在夹缝中生存下去？如何实现项目成本的有效控制？如何构建全过程、全方位、立体化的成本控制体系，如何实现成本制胜？

房地产微利时代，如何在不降低产品品质的前提下，也能做好有效地控制成本？成本管理难道只是成本部一个部门的事情吗？在基于项目全生命周期的成本管控前提下，成本部如何与前期、规划设计、工程、营销等部门高效协调？企业规模越来越大，合约管理和采购管理如何提高效益和效率？如何规范采购行为，保证企业走得稳、走得远？

【课程对象】

1、房地产公司的决策层管理人员(董事长、总经理、副总等)

2、房地产公司中高层人员(项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、成本总监、总工等)

3、其他如工程部、成本部、造价部等骨干人员等

【课程大纲】

第一部分 夯实基础：成本意识、理念达成共识，保障行动一致

痛点一 成本意识：全员没有成本意识，成本部门怎么破？总经理们，成本部门想对你说……

1)固本强基行动：塑造全员关注成本的意识、为成本管理创造良好氛围

2)成本管理依靠全员，如何塑造非成本人员的成本意识，形成公司的“成本文化”

3)培养成本人员的综合能力，成本发挥专业价值帮助落经营指标、提管理绩效

痛点二 成本理念：“成本只为创造价值”的理念，不是一句口号，怎么从成本价值理念认知转变，从成本目标到管理思路再到项目落地执行

痛点三 成本流程：成本管理流程混乱，怎样规范各环节成本输出要求

痛点四 体系建设：完整的成本管控体系到底由哪些组成，如何建立不同阶段房企的成本体系

第二部分 重心前移：前期阶段的成本精细化管控

痛点五 拍地决策：高地价时代，怎样在土拍现场快速决策？--二维变量的测算模板和数据，确保快速反应、快速投资决策

痛点六 利润跟踪：市场决定利润，新地价不断高过周边房价，以项目利润最大化来制定模板成本，以实际过程来管控和验证成本

痛点七 方案优化：如何在满足拍地要求和规范下，优化方案，使得货值最大化，去化率最快，ROE更优

痛点八 成本规划：成本前置与设计阶段的成本规划及优化，项目如何实行先策后控，把好钢用在刀刃上。项目客户敏感点与感知点识别，成本敏感点分析

痛点九 成本适配：产品配置理解及对提升项目盈利的思考，客户及竞品价值分析，产品级配标准设定及成本适配制定

痛点十 成本能力领先：面对投入产出比差，成本领先常见问题与应对策略，提升成本领先能力的八项措施与成本投入的不均衡分布策略

痛点十一 成本经济性管控：标杆房企领先落地的各专业在五大设计阶段项目设计经济性及成本管理控制点及新八大类成本体系

痛点十二 成本优化与掘金：从总平到结构，从平面布置到地库，如何做好成本优化

痛点十三 设计阶段40个成本控制要求，“七大结构性指标”控制的技术关键点与案例

1)不同阶段成本与进度的影响程度分析地图

2)设计对项目成本影响的案例复盘

3)经营视角下设计如何坚持成本不均衡投放的策略：功能性成本、结构性成本、敏感性成本

4)住宅项目设计阶段“七大指标”成本控制法

5)“概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、二次构件设计”五大设计阶段成本控制点

6)案例分享：“设计阶段40个成本控制要求”前期阶段、建筑单体、结构设计、景观专业、配套工程等阶段的成本要求

痛点十四 限额设计与带单设计：不同地区不同业态限额设计指标的采用，如何落实给设计院；标杆房企成本限额设计管控精细化发展及“双限设计”“带单设计”案例

案例分享：项目六大设计阶段的成本精细化管控及“双限设计”对项目成本的强控

痛点十五 基准成本：项目成本管控中如何通过量化设计实现开发商的成本基价表

痛点十六 目标成本：如何与经营收益匹配，如何才能算得准?什么样的目标成本才是合理的，碧桂园的成本为什么会这么低，他们是怎么做到的，我们能不能学，怎么学；落实成本管理责任，让每一位员工对成本管理负责，为考核做准备

痛点十七 成本调研：解决拿地前成本决策信息，目标成本编制前的精准度，摸得细，算得准

第三部分 苦练内功：中期阶段的成本管控

痛点十八 工程支付管理：保证进度和质量，降低工程延误、质量降低的成本

痛点十九 动态成本管控：动态成本怎么才能动起来，真实反映成本实际裱花，根据市场调和利润随时调整成本管理策略

痛点二十 签证变更：通过“及时性、可行性、经济性、准确性”来严防签证变更“黑洞”，通过考核驱动淘汰“休克鱼”

1)及时性：施工现场发生的种种状况剖析；工程部、设计部的滞后；成本部能否及时确认，条件是否完整

2)可行性：变洽签与现场的不符；签证变更方案是否最优

3)经济性：是否影响关键节点？是否引起拆改？费用是否最低？

4)准确性：测算依据是否充分；市场调研是否精准及时；经济洽商是否到位

5)“变洽签”难题的“黑洞”原因分析及解决思路

6)“变洽签”问题解决的8个抓手

7)“变洽签”问题解决的“月清月结”措施

8)案例分享：标杆房企签证变更制度优化、改进方法及主动控制措施

痛点二十一 无效成本管控：减少赶工、抢工、过程失控造成的质量不合格成本，控制从营销、设计、工程、采购、施工过程中各阶段产生的无效成本。

1)项目全成本分类、无效成本的界定

2)无效成本的分类、分档

3)无效成本在项目开发各阶段的发生情况剖析及对项目的影响

4)无效成本全过程发生清单

5)无效成本系统化的思考、解决方案五步法：分、治、控、防、升

6)无效成本管控落地路径及解决措施

7)案例分享：降无效成本，标杆房企跨部门协同之“成本零浪费”行动计划

痛点二十二 降本增效：市场下行时期地产降本增效及三费一税降本思路、系统思考与协同化落地执行

1)团队降本增效的意识塑造与节衣缩食行动

2)“利润+现金流”为核心的降本增效综合效益平衡逻辑

3)“利润、现金流、口碑、运营效率”4维管控

4)降本增效的计划、部署、落地

5)合作方的沟通环节

6)以销定产、分期小组团竣备及交付

7)合法合规、资料闭环、风险闭环

8)想尽一切办法措施支持营销快去化、多回款

9)案例分享：地产公司视角：设计部、工程部、成本部、招采部、营销部、财务部、人力行政在“降本增效”行动中的系统打法与跨部门协同

10)案例分享：施工单位视角下的技术与商务协同降本增效措施与实践

11)“三费一税”的控费提效、严格卡位、节衣缩食行动

12)案例分享：标杆房企项目 “营销费、管理费、资金财务费、全盘税金筹划”的落地执行措施

痛点二十三 重计量与项目结算：如何在较短时间内完成图纸重计量和施工图预算对卷对招标价二次封闭，对过程支付提供更精准依据；

案例分享：标杆房企如何入伙后180天内完成项目所有合同的整体结算

案例分享：项目结算纠纷及甲方视角的应对与处理措施

第四部分 保障经营：后期阶段的成本管控

痛点二十四 细化成本绩效考核：通过成本绩效考核为成本管理保驾护航，看标杆房企如何从利润跟踪到成本过程操作及成本管理结果的各项考核细则

痛点二十五 成本数据库：项目成本后评估怎么做，数据库如何建立，紧扣沉淀对象、沉淀内容、沉淀通时间、沉淀用途，通过数据库指标分类和体系建立，量体裁衣制定简易型和标准型数据库模型；最终对标标杆房企，实现标准成本、成本城市地图的制定与使用

伍老师

讲师简介：

伍清扬老师

项目管理硕士，同济大学土木工程专业，一级注册建造师；

20年成本管理及运营管理经历；

同济大学、浙江大学EDP客座高级讲师；

现任：某商业地产机构董事副总裁及地产集团副总裁

历任：万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人

实战经历：

曾服务于多家知名标杆房地产企业，历任区域及集团成本负责人、运营总、大运营副总裁（分管产品研发、设计管理、工程建设、品质管理、成本管理、招标采购、计划管理、运营管理、客关客服）；

曾在万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人，参与旅游度假区数百万方综合体（住宅、商业小镇、多个五六星级度假酒店、主题公园、国际级山地高尔夫、滑雪场、城市商业）管控，在住宅地产、商业地产、旅游地产、五星酒店、产业地产的成本管理、项目管理方面拥有丰富经验。

已为多家知名房企作内训，深受学员好评。

授课风格：

配合度很高，根据学员需求定制内容；

具有很强的针对性，对方法、工具的总结提炼很到位；

很有系统性，且能切中要点，给到学员很多启发；

具有较强的解决问题能力，现场控场能力较强；

伍老师的课程针对性强，务实落地，深受学员好评。

主讲课程：

《如何把钱花在刀刃上—商业综合体Hold住成本的锦囊妙计》

《“住宅与商业地产”成本管控痛点及标杆房企解决之道》

《房地产工程阶段成本精细化管理》

《房地产项目全周期成本管控痛点及标杆借鉴》

《市场下行时期经营视角房地产成本精细化管控》

《利润保卫战下房地产卓越成本管理跨部门协同》

《利润保卫战——房地产无效成本阻击与精细化管控》

《经营视角下房地产成本精细化管理工作坊》

《市场下行时期经营视角房地产成本精细化管控工作坊》

学员反馈：

通过课程学习，对地产成本管理和控制有了更系统性的认知，并学到了较多的管控方法及技巧；

成本管理已经不是一个部门的事，而是工程管理、合理规划、财务管理、营销管理、绩效多方面、多部门的管理、协作，一方面需加强综合能力的学习，另一方面要加强各部门之间的沟通；有很多数据和案例可以借鉴参考；

对成本管控系统有了广泛的认识；

更深入了解和学习了标杆房企成本精细化管理方面的逻辑、思考及行动做法；

以授之以渔为主，与时俱进，提供适应当下的理念、思路，方法、工具，结合案例分享，触类旁通，解决工作中的痛点和难点。

服务客户：

凯德、万科、龙湖、华润、招商蛇口、保利集团、金地集团、中建地产、越秀、中交、绿城、瑞安、合景泰富、嘉华集团、越秀集团、金科地产、合生创展、中国金茂、中信地产、旭辉地产、蓝光地产、中铁集团、首地集团、葛洲坝集团、北科建集团、当代置业、佳兆业、恒大地产、碧桂园、绿地集团、富力地产、京投银泰、大华集团、陆家嘴集团、上投集团、城开集团等；

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