以案释法--业主公共收益合规运营及风险防范

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课程背景

近几年来特别是巜民法典》实施后，物业服务企业和业主就业主公共收益不断爆发矛盾，甚至对簿公堂判决物业服务企业退还业主公共收益者、亦屡见不鲜！特别是业委会成立后追索业主公共收益和更换物业人是常见动作，而物业服务人对《民法典》等物业法规政策关于业主公共收益的相关内容掌握不透、运营风险频发；

为阐明业主公共收益并依法合规运营，规避风险，合力共建和谐社区。特推出巜业主公共收益合规运营及风险防范》

课程大纲

第一天 序言：

讨论：列举小区业委会成立后，习惯于或者喜欢干的几件事！

案例1：南京一小区业委会诉至法院要求物业返还公共收益，物业辩称公共收益为负数，法院会怎么判？

案例2：上海普陀法院判决上海中远物业公司返还全体业主2001年9月1日至2021年2月1日期间各类费用4000万元；

一、业主公共收益的法律概念及性质

1、《民法典》第282条：业主公共收益的四个关键点

2、 法规政策关于公共收益规定的变化和发展

3、小区业主公共收益性质分析--三步推算法

4、住宅内非住宅类业主是否有公共收益

5、非住宅类物业是否有公共收益的四种情况

6、收益分配、责任分摊原则的两个方式

案例3：一楼业主是否分摊电梯运行维护费用并享有收益分配权？

案例4：中层业主少付电梯运行费和维修费的理由是否成立？

案例5：小区业委会以业主房产证面积为依据发放公共收益

二、实践中业主公共收益常见范围及种类有哪些？

1、小区业主不同所有权及其对应的不同收益

2、业主公共收益的范围边界的三个共有

3、实践中小区业主共有部分的十种表现

4、实践中小区业主共有部分法律规定--先讲共有再谈共收

5、实践中常见业主六大公共收入种类

三、业主公共收益可以用在哪？

1、实操中业主公共收益的八大用法

2、国家法规上业主公共收益的两大用途

3、各地方法规业主公共收益的各类用途--上海、河南、东莞、广州、广西、北京、西安、内蒙、福建等

4、业主公共收益的物业合同约定四大用途

5、公共收益在前期物业服务合同中有约定、法院是否一定支持

6、前期物业合同与物业服务合同就公共收益的约定的三大不同

7、小区没有业委会征求业主同意使用公共收益四个要点

8、业主公共收益亏损谁承担？

9、业主公共收益已使用不想返还、法院支持吗？想得美！

第二天

四、公共收益合理成本界定

1、公共收益四大合理成本及四种扣除方式

2、合理成本中如何界定？

3、法规及判例中合理成本的具体比例是多少？

4、物业实践中合同约定的合理成本举例解析

五、公共收益公示及资金账户管理

1、谁来公示？公示的时间和方式要求？

2、公共收益怎么公示？公示表长什么样？（样品）

3、公共收益公示未按照求公示的不良后果

4、谁来监督公共收益的公示？

5、业主公共收益账户谁保管？

6、业主公共收益应存入什么账户？

7、业主公共收益的移交

六、公共收益纠纷、诉讼和风险把控

1、公共收益纠纷有诉讼时效吗？怎么算？

2、物业支出的公共维修费是否可以从公共收益中扣除？

3、公共收益风险如何把控---公司运营层面

4、公共收益风险如何把控---项目管理层面

5、公共收益风险如何把控---财务方面

6、公共收益风险如何把控---诉讼风险方面

7、公共收益风险如何把控---其他风险

七、业主公共收益常见问题现场研讨解析

程老师

讲师简介：程延召老师

物业行业实战型专家，物业行业资深咨询培训讲师

国务院住建部及人保部全国统考物业管理师、中国物业管理协会物业管理师

曾任“世界500强”设施管理企业法国索迪斯、两家“国际五大行”（高力

国际、世邦魏理仕）及碧桂园服务中高层管理职位；后曾任三家中等规模民营物企总经理职位；

为超百家物企及开发商提供过物业培训咨询服务；

实战经验及风格：

27年物业行业管理及咨询培训经验， 军人出身基层做起，实战经验丰富且理论水平高，对物业行业现状及发展趋势认识清晰。曾成功将两家年亏损数百万的物企扭转为年盈利近千万元；

熟练掌握物业法规政策及物业行业痛点症结。擅长抓本质辨矛盾、明思路处理行业疑难杂症；

通晓各类地区各类物企、各业态物业运营管理特点和难点；从业地区跨度广、深、沪一线城市、省会城市、地级市及县城；曾管理项目包括住宅（含豪宅别墅、普通住宅）、中高端商写（含超高层、购物中心及商业综合体）、产业（工业）园、专业市场、公建物业等；企业类型含民企、国企、外资、地产旗下物企及市场化物企等；

曾为超百家物业及开发商客户提供物业顶层设计及发展规划、运营管理体系打造、中高层管理类及专业类培训、咨询及顾问等服务。指导其实现运营水平提升及效益增长；

幽默风趣、理论结合实际，善于跳出物业看物业剖析疑难杂症把脉会诊，找病根抓痛点击要害重效果，精准发掘把控客户实际需求，给出切实可行的处理思路和方法。

擅长内容：物业全流程培训、咨询顾问；物业疑难杂症处置；物业体系搭建及升级重塑等

主讲课程（也可根据客户实际情况及需求，开发针对性课程）：

《物业企业战略设计及发展规划》 《物企管理体系搭建及诊断重塑》

《新形势下--物业费催收及疑难杂症实战解析》 《天下无诉--业主投诉处理与管理》

《物业保盘策略及业委会对接之道》 《物业经营管理风险防控》

《以案释法--（民法典）在物业行业的实践运用》 《业主忠诚度培育》

《以案说事--物业项目运营困局及痛点实战攻略》 《自媒体时代物企负面舆情管理》

《Ai时代--新型物业品质体系构建及标杆打造》 《业主公共收益合规运营及风险规避》

《商写物业运营管理难点及标准化建设解析》 《国有资产管理及物业发展规划》

《工业园区物业管理现状及发展前景》 《基于实现目标的沟通能力实战训练》

《物业人压力及情绪管理》 《公建物业项目运营难点实战解析》

《产业园物业运营难点解析》 《新时代物业人职业化打造》

《商写物业节能降耗、消防及二装管理 》 《增值服务体系设计及实战方法》

合作过物业培训、咨询顾问业务的部分客户：

广东碧桂园、 华润南宁置地、 香港瑞安集团、 广东利通置业、 广东龙光地产、 广东达智地产

深圳金众物业、 广州远洋物业、 广东天乙集团、 广州领峰置业、 中国二重集团、广西长融置业广西交投地产、 广西荣和集团、 广西唐玺投资、 广西凯旋一号、 北京顺开物业、河北汇博物业辽宁筑景物业、 安徽皖新物业 河南普罗物业、 河南正弘物业、 河南联航集团、河南国资集团

河南艺城物业、 南乐城投物业、 内蒙博诚物业、 内蒙蒙西物业、 湖北兴华物业、武汉嘉信物业

陕西皇嘉物业、 西安安居物业、 济南历下控股、 绵竹金申物业、 江西新力服务、江西雅园物业

江西顺景物业、 河南德鸿物业、 河南顺畅物业、 重庆渝凰物业、 湖南慈利物协、 桂泰耕源投资深圳物业人学会、漯河中央花园业委会、 信阳天玺华府物管会 ......

曾合作过的物业咨询培训机构：

深圳合创智慧咨询机构、高力国际可持续培训部、 北京中企海纳教育咨询、 深圳康达信咨询

西安聚道物业研究院、 深圳金丽物业评估咨询、 成都世纪鑫源企业咨询、 郑州仕邦物业咨询

石家庄启舟教育科技、 郑州赋聚管理咨询、 江西时代光华企业咨询；

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