以案释法--《民法典》物业现场的实操运用及风险规避

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课程背景

随着《民法典》的普及，特别是自媒体的影响，业主对物业不满声音及维权行为越来越多。部分中小物企对《民法典》掌握不透，甚至违法而不自知，对业主提出的问题和质疑，无力依法回应，致使双方矛盾加重，陷入收费难-品质降低-满意度下降-欠费愈多-利润不保-风险增大-换物业的恶性循环。

实践中为物业人培训《民法典》的课程数不胜数，讲师多为专业律师及理论研究者，所讲内容和现场实践距离较大。为解决物业人实际工作中遇到的困惑，现邀请25年物业经验的实战型专家，结合物业现场难点及痛点，以条文解析为基础，实践判例为抓手、实战经验为重点，梳理物业各方的法定权责及实操要点，厘清具体疑难杂症的处理关键点。特此举办“物业《民法典》在物业现场实操运用及风险规避》”课程：

课前讨论：业主左手《民法典》、右手物业违约证据及抖音，冲到办公室找你理论！不仅不缴物业费，指责物业对消防通道堵塞等处理不彻底，索要公共收益。且提出将启动业主大会程序，更换贵司！阁下将如何应对！

1、等死：让干就干、不让干就撤场；

2、找死：早晚要撤、多收钱不花钱、往死里整；

3、求生：依约改善、依法履约........依法--您得先懂法吧！

课程大纲

第一部分 《民法典》对物业行业发展的重大意义及四大变化：

一、倒逼物业企业改善和进步：

1、大局如此，被倒逼的最终是哪类物业企业？超大型？小微型？

2、被倒逼的物企的最坏结局是什么样的？赴死还是向生？

案例1：服务未达约定，法院判被告业主按照九折缴纳物业费及讨论。

问题讨论1：物业起诉业主前、物业人该干点啥、心里没点数？

问题讨论2：物业费九折的判决，物业的心疼不脑烧不？

案例2：不懂《民法典》表决要点，开发商的物业被扫地出“区”。开发商爸爸会杀物业中高管祭天不？

二、对物业行业重大意义或影响的现实分析

三、《民法典》在物业方面的四大变化：对物业是福还是祸？

1、增业主共决事项、改业主共决规则：设门槛一步变两步，物业人如何应对？

2、明确公共收益合理管理成本扣除：如何利用规则、规避风险、增加收益？

第二部分 业主的建筑物区分所有权

一、业主专有权实践中表现形式及物业人如何判别？

二、业主行使专有权比对承担的义务

三、业主共有权实践表现形式---你清楚自己地理上的责任范围吗？

四、业主行使权对应义务及限制：物业人懂业主该干啥不该干啥吗？

五、业主的建筑物区分所有权--行权、履责的一致性

案例3：业主私改卫生间被判恢复，物业该怎么办？

案例4：业主封阳台被判回复和物业的合同履行关系

六、百试百灵：基于所有权为出发点，分析物业相关的问题和纠纷；

案例5：从所有权度分析：业主住一楼不用电梯，需交电梯养护费吗?

七、小区车位纠纷处理依据

案例6：地面规划车位权属判定

八、业主公共决定事项---两规、两人、两改、两笔钱

九、业主共决程序对比分析--《物权法》和《民法典》的区别

十、业主面积和人数---物业人你会算吗？

案例7：上海某小区业主参与表决数字如何计算及议事规则设计

十一、业主的建筑物区分所有权--住改商及公改营对比分析

住改商：物业人成风箱中的老鼠--为啥受伤的总是你？

住改商：灵魂五问！

案例8：物业组织80%业主同意、是否可以将喷水池改造成活动场地？

案例9：业主以物业制止住改商不力为由拒交物业费，法院怎么判？

十二、业主的建筑物区分所有权--撤销权

1、面对利益受损，物业人可否以第三人身份行使撤销权？

2、面对利益受损，物业人如何通过其他业主行使撤销权维护权益？

案例10：业主骑共享单车进小区被物业制止成被告，法院怎么判？

案例11：小区业主请求法院撤销业委会换物业决定，法院会怎么判。

讨论问题1：业委会败诉的原因是什么？（物业人该干点啥？）

讨论问题2：如果你是项目物业经理，下步你如何保盘？

十三、业主建筑物区分所有权-维修资金：如何通过动用维修资金维护物业权益？

1、动用成功---有人欢喜有人恼；

2、消防瘫痪，公维金动用难，物业怎么办（怎么避责）？

案例12：业主家火灾，消防栓无水损失大，法院为啥判物业不担责；

十四、业主的建筑物区分所有权--公共收益

1、常见利用共有部分产生的收入有哪些？

2、合理成本的认定方法及公共收益分配使用方法有哪些？

3、面对维修资金动用难，物业人是否可用公共收益组织大中修？

案例13：物业声称公共收益亏损，法院怎么判？合理成本如何界定？

十五、业主建筑物区分所有权--任意解除权！就问物业人惊喜不？

1、无需物业人过错，程序合法即可；

2、物业人如何制衡业主任意解除权？

十六、业主建筑物区分所有权：平等合同关系；共同管理权委托付费；

十七、业主的建筑物区分所有权：业主义务及责任

1、物业人要善于宣传--舆论宣传阵地我们不占领，对手就会占领；

2、业主也要依法而为--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁闷不？

案例14：楼顶漏水维修，中间层不摊钱，法院怎么判？

3、物业人如何引导相邻纠纷处理、摆脱两边不讨好的困境？

第三部分 业主相邻关系及处理要点

案例19：业主以邻居违建影响采光物业部处理拒交费，法院怎么判？

第四部分 共有及物业相关事务处理

业主共有权共同共有还是按份共有？共有物业费用分摊如何处理？

案例20：夫妻离婚后共有房产人拒交物业费，法院怎么判？

第五部分 物业服务合同

一、物业服务合同违约责任：

案例21：业主反诉物业履约有瑕疵属实，法院怎么判交物业费？

二、物业服务合同--合同义务：弄清自己须干啥？

三、物业服务合同--内容和形式

四、物业人管住嘴--公开的有利于业主的承诺，为合同组成部分；

五、物业服务合同--效力

1、属于集体契约，效力及于所有成员；

2、任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力；

案例22：业主以未和物业签合同为由拒交物业费，法院怎么判？

六、物业服务合同--前期物业服务合同法定终止条件

七、物业服务合同--转委托：如何合法转委托及全部转包的法律后果

案例23：物业合同转包被法院判决无效

八、物业服务合同--物业服务人义务

1、物业人弄清自己该干啥？该咋干？

2、《物权法》和《民法典》规定的变化分析

3、物业人如何把责任变成防火墙？

案例24：物业公司装修管理不到位，非业主受害被判担责；

4、物业服务合同--物业服务人义务：干了、还要善于证明你干了

一、物业服务合同--物业人信息公开义务

二、物业服务合同--业主付费义务

物业欠费心理：因为有问题，所以不缴物业费；因为不想缴物业费，所以有问题；

三、物业服务合同--业主告知、协助义务

四、物业服务合同续订及交接；合同届满及终止分析；

案例25：物业公司被撤场，物业起诉，法院怎么判？

第六部分 侵权责任及应对策略

一、物业组织社区文化活动---自甘风险及应对措施

案例26：物业组织社区文化活动业主受伤起诉物业、法院怎么判？

二、侵权责任及应对策略---职务侵害应对措施

三、侵权责任及应对策略---脱落坠落致害风险及应对措施

案例27：业主停车被落水管砸损起诉物业，法院怎么判？

四、侵权责任及应对策略---高空抛物风险及应对措施

案例28：业主被高空抛物砸伤起诉物业及楼上业主，法院怎么判？

五、侵权责任及应对策略---树木维护风险及措施

案例29：业主车辆被小区树木砸损起诉物业，法院怎么判？

六、侵权责任及应对策略---公共施工风险及措施

案例30：物业开槽致业主摔伤诉物业赔偿，法院怎么判？

学员工作难题及关注问题的现场研讨、解析；

程老师

讲师简介：程延召老师

物业行业实战型专家，物业行业资深咨询培训讲师

国务院住建部及人保部全国统考物业管理师、中国物业管理协会物业管理师

曾任“世界500强”设施管理企业法国索迪斯、两家“国际五大行”（高力

国际、世邦魏理仕）及碧桂园服务中高层管理职位；后曾任三家中等规模民营物企总经理职位；

为超百家物企及开发商提供过物业培训咨询服务；

实战经验及风格：

27年物业行业管理及咨询培训经验， 军人出身基层做起，实战经验丰富且理论水平高，对物业行业现状及发展趋势认识清晰。曾成功将两家年亏损数百万的物企扭转为年盈利近千万元；

熟练掌握物业法规政策及物业行业痛点症结。擅长抓本质辨矛盾、明思路处理行业疑难杂症；

通晓各类地区各类物企、各业态物业运营管理特点和难点；从业地区跨度广、深、沪一线城市、省会城市、地级市及县城；曾管理项目包括住宅（含豪宅别墅、普通住宅）、中高端商写（含超高层、购物中心及商业综合体）、产业（工业）园、专业市场、公建物业等；企业类型含民企、国企、外资、地产旗下物企及市场化物企等；

曾为超百家物业及开发商客户提供物业顶层设计及发展规划、运营管理体系打造、中高层管理类及专业类培训、咨询及顾问等服务。指导其实现运营水平提升及效益增长；

幽默风趣、理论结合实际，善于跳出物业看物业剖析疑难杂症把脉会诊，找病根抓痛点击要害重效果，精准发掘把控客户实际需求，给出切实可行的处理思路和方法。

擅长内容：物业全流程培训、咨询顾问；物业疑难杂症处置；物业体系搭建及升级重塑等

主讲课程（也可根据客户实际情况及需求，开发针对性课程）：

《物业企业战略设计及发展规划》 《物企管理体系搭建及诊断重塑》

《新形势下--物业费催收及疑难杂症实战解析》 《天下无诉--业主投诉处理与管理》

《物业保盘策略及业委会对接之道》 《物业经营管理风险防控》

《以案释法--（民法典）在物业行业的实践运用》 《业主忠诚度培育》

《以案说事--物业项目运营困局及痛点实战攻略》 《自媒体时代物企负面舆情管理》

《Ai时代--新型物业品质体系构建及标杆打造》 《业主公共收益合规运营及风险规避》

《商写物业运营管理难点及标准化建设解析》 《国有资产管理及物业发展规划》

《工业园区物业管理现状及发展前景》 《基于实现目标的沟通能力实战训练》

《物业人压力及情绪管理》 《公建物业项目运营难点实战解析》

《产业园物业运营难点解析》 《新时代物业人职业化打造》

《商写物业节能降耗、消防及二装管理 》 《增值服务体系设计及实战方法》

合作过物业培训、咨询顾问业务的部分客户：

广东碧桂园、 华润南宁置地、 香港瑞安集团、 广东利通置业、 广东龙光地产、 广东达智地产

深圳金众物业、 广州远洋物业、 广东天乙集团、 广州领峰置业、 中国二重集团、广西长融置业广西交投地产、 广西荣和集团、 广西唐玺投资、 广西凯旋一号、 北京顺开物业、河北汇博物业辽宁筑景物业、 安徽皖新物业 河南普罗物业、 河南正弘物业、 河南联航集团、河南国资集团

河南艺城物业、 南乐城投物业、 内蒙博诚物业、 内蒙蒙西物业、 湖北兴华物业、武汉嘉信物业

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曾合作过的物业咨询培训机构：

深圳合创智慧咨询机构、高力国际可持续培训部、 北京中企海纳教育咨询、 深圳康达信咨询

西安聚道物业研究院、 深圳金丽物业评估咨询、 成都世纪鑫源企业咨询、 郑州仕邦物业咨询

石家庄启舟教育科技、 郑州赋聚管理咨询、 江西时代光华企业咨询；

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