城市运营时代的规划变现逻辑

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课程目标：

1.理解城市发展从“增量扩张”到“存量提质 ”的核心转型逻辑，认清旧模式痛点与运营导向规划的价值；

2.掌握“ 需求先行、业态造血、协同生态、长效实施”四大实操工具，能应用于城市更新、片区开发等场景；

3.借鉴南头古城等标杆案例经验， 明确规划变现的关键路径与落地要点。

课程对象：

城市规划师、城投/国企运营管理者、地产开发从业者、政府相关部门（规划局、住建局）工作人员、文旅项目操盘手

课程大纲

第一部分：开场导入——城市运营的“生死命题”

一、课程核心框架与学习目标说明

二、痛点直击： 旧模式下的城市发展困局（数据佐证）

1.轨道交通 4.7 万亿债务

2.文旅企业 40 亿+亏损

3.房企集中暴雷

4.地方财政 5.4 万亿收支缺口

互动讨论：你所在城市/项目是否面临“建完不管必亏 ”的问题？

三、时代转折：中央城市工作会议核心精神解读——2025年开启“运营为王 ”时代

第二部分：核心认知——城市运营的本质与价值闭环

一、城市运营的定义：以城市为“资产”，实现全周期价值最大化

1.有形资产（空间、土地、生态）

2.无形资产（文化、公共服务、社会秩序） 的协同运营

二、三大核心价值：社会、经济、生态的共生逻辑

1.社会价值：公共服务提质、就业保障、文化传承

2.经济价值：GDP 提升、税收增长、资产溢价（从“投入”到“ 变现”的关键）

3.生态价值：资源循环 、生态修复 、环境可持续

三、规划变现公式

运营导向规划≠理论，而是“ 资源优化→需求匹配→价值落地 ”的实操体系

案例对比：张家界大庸古城（同质化亏损）vs 南头古城（运营变现）——为何结果天差地别？

第三部分：标杆拆解——南头古城 10 亿级投资的变现逻辑

一、项目背景：从“城中村”到“ 国家级文旅地标”的转型密码

二、三大核心破局策略（对应 PDF 核心要点）

1.规划破局：30%核心改造+空间结构优化（十字主街聚焦）

2.产权稳基：“政府平台+开发运营商+村股份公司”三方协同机制

3.业态造血：9 大复合业态（潮玩 、酒店 、文创 、办公） 的变现组合

三、收益数据背后的逻辑

1.2024 年贡献南山区 GDP 约 20 亿 、商户税收 9600 万

2.租金收益率从 2-3%跃升至 5-7%的关键动作

四、可复制经验与不可复刻条件（结合前期对话补充）

第四部分：实操工具包——四大核心方法论精讲

一、工具包 1 ：需求先行（变现的起点）

1.核心动作：深度识别（政府/企业/民众分层需求）→ 精准匹配→ 具象转化（抽象需求→ 空间指标/业态组合）

案例：南头古城“5分钟生活圈”“亲子活动场地 ”的需求转化

二、工具包2 ：业态造血（变现的核心）

1.核心动作：弹性适配（预留20%灵活业态）→ 文化赋能（地域IP转化）→ 产业联动（上下游集群）

案例：纽约哈德逊广场“核心+配套”业态组合、南头古城文创+文旅联动

三、工具包3 ：协同生态（变现的保障）

1.核心动作：政策创新（容积率奖励 、补贴机制）→ 融资支持（政企共建 、多元资金）→风险防控（需求优先级排序）

案例：南头古城“绿地换容积率”的利益平衡方案

四、工具包4 ：长效实施（变现的可持续）

1.核心动作：分层传导（目标拆解）→ 刚弹结合（刚性指标+弹性空间）→ 动态响应（反馈闭环）

案例：南头古城“弹性地块”“需求反馈通道 ”的落地

第五部分：互动演练——工具落地模拟

分组任务：给定虚拟项目（如“老旧工业区更新”“县域古城活化”），运用四大工具包制定初步规划变现方案

要求：明确核心需求、设计3类核心业态、提出1个协同机制 、预留1个动态调整措施

小组展示（每组10分钟）

点评优化：结合课程工具与案例，针对性提出改进建议

第六部分：总结与落地规划

核心要点复盘：城市运营变现的“3个核心+4个工具+1个闭环 ”

落地避坑指南：避开“重建设轻运营”“同质化业态”“忽视需求平衡”三大雷区

个人行动规划：结合自身工作场景，明确1-2个可立即落地的工具应用场景

答疑交流：针对学员实际项目问题提供针对性思路

课程配套资料

1.PDF 核心内容提炼手册（含工具包操作清单、南头古城案例详情）

2.虚拟项目演练模板（需求调研表、业态组合设计表、协同机制方案表）

3.城市运营标杆案例合集（含南头古城、深圳大沙河、纽约哈德逊广场等）

王老师

王昉 运营导向城市规划实战专家

超14年世界500强运营导向城市规划咨询实战经验

香港大学园境建筑硕士

西南交通大学城市规划工学学士

中国注册城乡规划师、美国绿色建筑委员会LEED认证

深圳市城市规划学协会、深圳改革开放干部学院专项培训讲师

曾任：AECOM（世界500强，全球基础设施领域的引领者）丨主任城市设计师/深圳规划团队运营负责人

擅长领域：概念性总体规划、城市更新规划、运营导向型城市设计、景观规划、项目策划及综合性跨学科规划研究

王老师深耕香港及内地跨国设计与咨询领域十余年，拥有城市设计与景观规划的综合背景，注重在生态与可持续发展的基础上整合城市功能与形态，在概念性总体规划、城市更新规划、运营导向型城市设计、景观规划、项目策划及综合性跨学科规划研究等方向积淀了丰富实战经验。具有国际化的视野和面向政府和企业的落地的项目咨询经验，帮助政府决策者从“空间规划”思维转向“全局统筹”思维，帮助城投或传统地产企业从“投资建设者”转向“综合运营服务商”。

部分实战经验

运营导向规划设计的深度思考和前沿实践

1.曾为华润、万科、特建发提供运营导向的城市设计研究，华润华富街道公共设施和公共空间策划专项研究、西丽公共空间及公共设施专项研究、深圳中欧蓝色产业园城市设计等。

成果：在该类型研究中，为企业未来在片区整体运营中，产业、商业的招商和运营策略提供了明确的思路和要求，厘清空间赋能和价值变现的逻辑。2023年在深圳中欧蓝色产业园城市设计将产业运营与空间设计深度整合，获得国际竞赛第一名。

2.曾服务于政府文旅局或港中旅等文旅开发企业，负责包括大理挖色镇概念规划、海南儋州峨蔓镇海岸带文化休闲区建设发展策略规划、庐山西海概念总体规划、太湖西山岛旅游创意策划及概念规划等文旅相关规划项目，对空间资源如何影响文化旅游策划和产品体系的构建有深刻理解。

成果：为各个文旅开发单位提供整体文旅空间系统和产品体系构建，从运营角度出发，挖掘空间咨询优势，通过对核心街道和关键节点的有效识别和特色项目策划，以国际化的视野，打造出整体运营的思路，为相关政府和企业的后续开发明确了投资重点和发展策略并形成具体招商和建设项目库。

城市更新实践与落地

1.曾为深圳市南山区交通局、宝安区湾区事务中心、龙岗区城管局、龙华区重点区域建设推

进中心提供规划研究课题咨询，为各个片区的道路更新、片区公共空间更新、河道更新、产

业服务更新提出深度研究方案，并形成成熟的实施机制和导控模式。

成果：深圳龙岗中心围村渐进式微更新计划，香港城市设计学会城市设计优奖，《财富》中国最佳设计榜。深圳龙岗桔子坑村针灸式微更新项目获得国际风景园林式联合会亚非中东地区奖及2024年大湾区城市设计大奖（专业组别—实体落成专案-城市框架）

2.曾响应中国城市规划协会规划设计（境外机构）工作委员会组织了AECOM参与设计的绿行

沙河-深圳大沙河 Citywalk，并联合华润置地城市更新呢事业部和设计管理部为参与考察的

业界各相关单位共20余人讲解和探讨了大沙河及周边万象天地的生态保护、历史传承、商业创新、活动策划等理念和经验。

成果：南山万象天地位于大沙河启动段，大沙河项目与万象天地由 AECOM 进行总体规划，

华润代建和整体运营，万象天地所在的大冲村作为广东省内最大的城中村整体改造项目之一，

实现了生态景观、商业、办公、居住的高效联动，项目总投资300亿，商业部分运营年收租金近10亿，而华润置地60%利润，已不靠地产，成功从城市开发者转变到城市运营者。

主讲课程

《从河道治理到水岸经济》

《城市运营时代的规划变现逻辑》

《运营导向城市设计的深度思考与实践》

《探索城乡融合与高质量发展的 “深圳经验”》

授课风格

“落地为要”——紧扣规划运营实战需求：课程核心围绕“空间规划如何服务运营落地”展开，结合10余年政府项目、央企规划实战经验，拆解城市更新、文旅规划、公共空间营造中的“规划-实施-运营”全链条逻辑，避免空泛理论，聚焦政府决策者关心的“民生效益”“资金平衡”“长效管护”，企业关注的“空间赋能产业”“商业价值变现”等核心问题，让课程内容直接对接工作实际需求。

“案例穿透”—— 让规划经验可迁移复用：将深圳龙岗微更新、大沙河 Citywalk、中欧蓝色产业园等实战项目作为核心案例，不只是分享成果，更拆解“前期调研如何精准捕捉需求”“方案设计如何预留运营接口”“实施过程如何协调多方利益”等关键环节，用“问题-对策-效果”的逻辑串联，搭配课堂小组研讨（如“针对本地某城中村更新，设计1个运营导向的微更新方案”），让学员能将案例经验迁移到自身工作场景。

“全局视角”——激活统筹思维升级：引入“空间规划+运营思维+民生价值”的三维视角，通过“决策私董会工作坊”模式，模拟政府与企业协同决策场景（如“文旅项目如何平衡文化保护与商业运营”“城市更新如何协调居民诉求与开发效益”），引导学员跳出“单一部门/单一环节”局限，学会从“全局统筹”角度思考规划方案的可行性与可持续性。

部分项目经验

南山区道路慢行系统总体提升规划深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询

深圳海洋新城城市设计国际竞赛华润华富街道公共设施和公共空间策划专项研究

大理挖色镇概念性整体规划牛湖水沿线空间设计项目

深圳龙岗中心围村渐进式微更新计划龙华超级商圈人民路商业街区城市设计

深圳小梅沙总体生态规划设计南京玄武湖东区城市设计

贵阳贵安新区高铁新城总体城市设计凤凰国际中央文创区总体概念规划及城市设计

海宁鹃湖国际科技城核心区城市设计西安软件新城商业区详细规划及策划项目

惠州潼湖科技小镇.科学城二期城市设计银川民生黄金河岸项目雕塑公园概念性总体规划

武汉光谷中华科技产业园整体城市设计前海招商19单元自贸中心启动区景观规划

贵阳花溪大学城概念性总体规划项目重庆九龙滩滨江公园商业策划及概念方案设计

东方糖城项目策划与城市设计河源万绿谷旅游区总体概念规划

康巴什河道景观策划及概念规划设计项目儋州峨蔓镇海岸带文化休闲区建设发展策略规划

庐山西海概念总体规划成都蒲江产业新城中央公园及沿河景观设计

深圳中欧蓝色产业园城市设计及启动区建筑概念设计国际竞赛

宁波环明湖地区控规调整及核心区城市设计与景观概念方案

本溪水洞温泉旅游度假区·希尔斯小镇 控制性详细规划

湛江市赤坎区旧大天然片区经济策划与概念总体规划

部分课程反馈

王老师《深圳有机更新的文旅探索和公共空间深度营造》课程，完全没有空谈理论，而是结

合桔子坑村、大沙河等实战案例，拆解了“微更新如何用小投入撬动大效益”“公共空间如

何兼顾民生使用与文旅引流”的具体方法。我们团队结合课程内容，重新梳理了本地乡村文

旅项目的规划思路，尤其是“空间设计预留运营接口”的思路，解决了之前“规划好看但落

地难运营”的痛点。

——四川旅游集团 项目负责人 张总

《探索城乡融合与高质量发展的“深圳经验”》课程让我们收获很大，王老师不仅分享了深

圳龙岗中心围村、龙华牛湖水沿线更新等案例的实施机制，还通过小组研讨引导我们结合本

地实际梳理问题。特别是“前期调研精准识别居民需求”“实施中建立多方协调机制”的经

验，为我们接下来推进城乡融合项目提供了清晰的行动路径，非常实用。

——东莞东城街道干部 李主任

之前做城市更新规划总容易陷入“只关注空间设计”的误区，王老师《从河道治理到水岸经

济》课程，用华润、万科等企业项目案例，讲清了“空间如何为运营赋能”“产业招商如何

反哺规划落地”的逻辑。课程中的工作坊环节，模拟了政府与企业协同决策场景，让我们学

会从“全局统筹”角度平衡各方诉求，对后续推进片区更新项目帮助很大。

——某央企城市更新事业部 规划总监 陈总

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