全面解读龙湖地产投资与运营管理

全面解读龙湖地产投资与运营管理

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课程背景：

2012年房地产市场发展邹势如何？项目拓展怎么解决？拿地策略如何突破？未来3-5年房地产市场发展邹势如何？判断和分析的依据是什么？

2012年标杆房企的项目拓展及拿地策略是什么？基于市场的预判，标杆房企又是如何思考？标杆房企又采取哪些行动？

在不同的市场环境下，投资决策和土地的获取，风险应如何规避？投资专业人员如何理解公司战略导向，博取公司的信任？

龙湖的产品在市场备受关注，以市场战略导向的投资决策体系以及对土地价值的研判策略更是龙湖在如今市场取得成功的关键。本次研讨会基于龙湖的投资管理与运营管理的实务操作，结合当前的房地产形势，围绕“当前调控下的项目拓展及运营管理策略”展开讨论，通过剖析龙湖多个投资拓展的实际案例与您共享龙湖在投资决策及运营管理全体系的智慧精华与实战之道，共同寻求当前形势下投资拓展应对决策的解决思路。同时主讲专家依托实践经验，为大家分享龙湖完善的投资管理与运营管理的风险预警机制，龙湖在投资决策总的战略分析及管理工具，为大家提供有效的分析模型和管理使用工具，规避潜在风险，成为明智的投资与项目运营管理人员！

培训受众:

1、房地产企业总裁、总经理、副总经理、总裁办

2、运营管理部、投资管理部、前期策划部、项目运营部

3、开发部、工程部、客服部、营销策划部等

课程大纲

龙湖地产投资管理理论与实践（第一天）

一、房地产行业投资环境分析与决策

1．解读目前国内房地产行业的投资形势

2. 现阶段房地产行业的政策导向

3.城市化与中小城市投资机会分析

4.未来5年国内房地产的投资方向

5.不同区域房地产行业发展政策剖析

6.龙湖未来5年的战略目标和投资策略

二、房地产投资模式的研究

1.城市运营的开发模式

2.大盘开发的模式

案例：龙湖钓鱼城项目模式

3.现金流项目的投资模式

案例：龙湖观山水项目模式

4.公租房、廉租房的投资模式

5.稀缺资源项目的投资模式

三、投资管理的理念和认知

1、投资管理在企业系统中的地位

2、国内标杆房地产的投资管理方式

3、投资管理的要素

4. 不同企业对投资管理的实践途径

四、品牌房企对宏观调控的对策

1.宏观政策变化后，投资管理决策的调整方式和实效性

2.政策空白空间的土地拓展方向

3.对国土政策和具体地块竞买政策的研究

案例：大学城项目挂牌案例

钓鱼城项目一二级联动项目挂牌

4.土地优惠政策的争取技巧

（1）如何根据不同的项目特点向政府争取政策

案例:龙湖洪恩寺土地整治项目

长安厂二厂区土地政策争取

（2）前期、中期博弈政策的技巧

五、当前宏观调控下的拿地策略

1. 不同类型企业的拿地策划

2. 典型企业勾地技巧研究

3. 门槛条件的设置

案例：龙湖项目条件设置汇总研究

六、品牌企业前期如何控制土地

1. 国内地产企业通行的地块获取方式

2. 各种方式组合运用的效果分析

3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果

4. 典型的土地协议分析

案例：成功和失败的土地案例分析（3-4个）

（1）基本合作意向书或原则协议书

（2）西城天街项目股权转让协议书

（3）春森彼岸项目拆迁安置协议

七、集团化企业投资管理标准化模式的形成和发展

1.龙湖在不同发展阶段的投资模式

2.龙湖投资标准化管理体系的建立与步骤；

投资管理体系的架构

房地产企业投资标准化管理的实施

3.典型企业投资管理标准化模板

（1）投资建议书（2-3个案例）

含宏观形势分析、微观地块解读、经济测算方向、项目运营架构搭建、土地潜在风险预判等。

（2）常规项目的静态投资和动态模版如何建立和分析（结合3个案例）

（3）前期定位报告分析(2个案例)

4.投资管理管控要点

精准的地块调研报告

投资阶段性成果

最终的投资报告—投资委员会的权威决策据。

八、投资管理工作的实践化

1.龙湖某区域公司土地储备跟踪表

2.集团目标地块重点跟踪表

3.土地计划和资金计划匹配表

4.龙湖集团城市发展月报

5.集团管控的管理关键节点分析

6.地区公司发展部月度简报

7.特定地块土地深度分析简报

8.季度区域土地市场分析

九、投资体系组织机构建立与培养

1.投资人员的精细化培养

（1）投资人员如何选择和培养

（2）发展部人员的搭建和岗位职责

（3）投资人员的基本素质

2.投资工作的秘密性和隐蔽性

（1）信息的最快传递和决策途径

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

（3）独立完成拿地工作的心里调节

3.不同地域企业对投资成果的奖励政策

十、投资管理风险管理与后评价

龙湖地产运营管理体系全解读（第二天）

一、龙湖地产运营管理体系的内涵与模式探索

1.龙湖的运营管理理念

2.龙湖不同发展阶段的运营管控模式

（1）单一城市领先发展的运营方式

（2）跨区域多项目布局的运营管控

（3）全国性企业的运营模式升级分析

二、龙湖项目运营管理的目标——关键性业绩剖析

1.运营各纬度或业绩考核领域（表格形式）

财务领域

市场及客户领域

成本领域

工程领域

人力资源领域

战略领域

2.不同领域或纬度的考核指标(KPI值)深度分析

如财务领域的费用控制、现期利润、现金流的不同KPI值剖析

3.地区公司总经理如何对运营业绩指标层层考核（案例）

(1)考核手段汇总

A.根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核

B.根据关键节点计划完成率进行考核

C.将关键节点计划纳入月度计划进行考核

(2)考核方式分析

(3)流程监控的重点分析

三、龙湖系统化运营管理的构建和保障体系剖析

（1）龙湖如何编制项目计划（结合案例）

A.如何编制土地储备计划

案例：龙湖2010—2015年土地储备计划分析

B.龙湖项目整体工程计划的编制与调整

案例：项目前期准备计划

施工控制进度计划

项目设计工作进度

主要材料设备准备计划

项目实施月度计划等

C.龙湖如何编制项目资金计划

案例：某项目资金计划管理流程解读

D.龙湖如何编制项目控制计划

案例：蓝湖郡项目控制计划表

E.龙湖如何编制项目目标计划

案例：龙湖目标成本指导书解析

（2）龙湖项目运营中的关键节点管控管理

A.投资阶段关键节点管控

B.建筑设计关键节点管控

C.施工阶段关键节点

D.景观工程关键节点

F.样板区关键节点

G.销售阶段关键节点

H.竣工到入住等阶段的关键节点

（3）龙湖运营计划的监控与预警机制

A.采用计划/运营月报的方式进行监控

B.采用项目月报的方式进行监控

C.采用考核评估的方式进行监控

（4）运营计划管理难点及对策

A.如何降低相关管理匹配体系的影响？

B.如何保证计划有效执行？

C.如何评价计划执行，如何进行责任界定？

D.计划是否可以调整，如何调整？

2.龙湖运营体系的重要组成—成本管理体系

（1）阶段性项目成本管理解读

（2）项目投资收益跟踪分析

3.流畅运营体系的保障—会议管理解读

（1）运营类会议体系分析

如：PMO会议、阶段性成果审查会、项目周例会、半年度总结会等

案例分析： 龙湖某项目PMO启动会议

（2）非运营类会议体系分析

分为：办公例会、季度综合指标回顾会、跨部门会、高层座谈会、半年及年度总结会等）

（3）龙湖如何开好会

4.龙湖运营体系的保障—知识管理体系

（1）知识管理的平台建立及维护

（2）知识的分类、共享及利用

结合案例：弗拉明哥项目设计后评价成果分享

四、龙湖运营体系的评价

（1）实事求是的原则

（2）制度与人情的高度统一

（3）公司化从人治到法制的有效武器

五、全面总结与交流

乔老师

12年国内大型房地产集团工作经历，主要从事房地产企业运营管理及投资管理工作，其专业水平及丰富的管理经验获得客户的普遍赞赏；对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，并使之积累了丰富的项目运营及计划各方面的管理经验；包括以龙湖和恒大为代表的高端项目精细化运营管理体系等。

曾主导服务过的地产企业包括：新世界地产、亿城地产、中建地产、建业地产、招商局控股、佳兆业集团、中房集团、天润地产、京汉置业、郑州亚新、昆明银海、长春亚泰、海通地产、吴中地产、中航地产、合能集团、国信投资、上海复地集团等数百家。

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