房地产企业全流程税收疑难点精解与案例剖析高研班

房地产企业全流程税收疑难点精解与案例剖析高研班

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课程概要

银根持续收紧，业主持续观望，限购持续进行，房地产业路在何方？2012年房地产、建筑行业又成为国家税务总局稽查指导项目，压力面前，只有迎难而上，谨慎拿地，转移阵地，推进促销，落袋为安，在危险中抓住机遇，度过严冬，在这一过程中税务规划是必不可少的一环，因为在税务稽查过程中，由于各自出发点不同，税务稽查要应收尽收，纳税人须不交冤枉税并合理节税，争议在所难免。本课程从房地产开发公司开发三大流程即土地取得、开发建设、销售运营、筹资融资出发，对房地产行业涉及的各个税种政策疑难争议点进行解剖，并对如何利用中央及重庆的地方税收政策合理安排纳税事项提出指导意见，从实战角度出发，掌握稽查工作流程、企业权益维护、税企争议调和解决等操作层面技巧，不但懂的多，还要做的好，知已知彼，巧于应对，整个课程做到重实战，重实效，重实用，开启智慧，开拓思维，开辟钱途。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

课程内容

一、取得土地环节

1、重庆城镇土地使用税征收与截止期限规定以及合理规划

2、减免土地出让金如何避免被认定为土地成本回收，为什么土地增值税和企业所得税

处理居然不一致？

3、取得土地环节的契税问题？以房换房契税计税依据问题，为什么回迁房建造支出作为

取得土地使用权支付的代价？耕地占用税和行政性收费是契税计税依据吗？

4、拿地环节如何计缴印花税，哪些合同不应当贴花，而哪些合同要贴花，为什么？

印花税是否可以责成扣缴？

5、股权投资取得的土地，重庆是如何进行土地增值税处理的？总局土地增值税征求

意见稿表明了什么倾向？

6、拆迁安置的土地增值税处理？220号文件视同销售收入处理的暇疵，拆迁安置过程中

企业所得税与营业税的处理，各自的计税依据等

二、房产开发环节

1、合作建房的理解，重庆市关于合作建房中各个税种的处理，计税依据的确定，澄清对

合作建房的种种错误理解

2、合作开发的理解，合作开发过程中土地增值税、企业所得税、营业税的处理，结合

土地、房产、税收法律法规详细讲解，以及会计处理的技巧。

一方出地，一方出钱，出地方未变更土地行为；

一方出地，一方出钱，出地方将土地变更为出钱方所有；

一方要求分配开发产品、租赁开发产品、分配项目利润、分配固定收益的处理等。

3、土地增值税实际发生与实际支付的理解，哪些必须是实际支付，哪些可以不支付也

允许扣除？重庆哪些预提费用可以作为土地增值税扣除项目？

4、何谓代收费用，代收费用的合理筹划，营业税企业所得税土地增值税对于代收费用

不同理解，合理利用代收费用进行税收筹划

5、营销设施建造费的企业所得税与土地增值税区别，修理费设计费的区别处理

6、地下人防设施、地下车库、地面车位的不同处理方式，各地对地下车库车位处理的

政策汇总，上面一个文，下面千条线，哪一种是正确的理解呢？

7、土地增值税中开发间接费用与开发费用的联系与区别及正确运用，什么样的费用进

开发成本，什么样的费用进期间费用？

8、取得发票的注意点，纳税人出现的真票假开、假票假开，假票真开，真票真开的

问题，税务如何定性处理？特别是房地产企业发票滞后问题的特殊处理

9、土地增值税清算项目中扣除项目如何分摊，与企业所得税共同成本分摊方式有何异同？

10、土地增值税利息归集范围辨析，哪些利息可据实扣除，哪些利息可计算扣除，哪些利息均不可以扣除？

11、关联方利息支付，关联方转让定价如何处理土地增值税和企业所得税，核定征收与调整价格的区别与联系，如何处理在调整价格过程中的税企争议

12、房地产企业资产损失的税务处理，报损的程序处理等

三、房产销售环节

1、营业税和企业所得税纳税义务发生时间区别与联系，预收帐款与分期收款的区别与联系。

2、销售佣金的税务处理，如何利用佣金政策合理避税等

3、销售环节中的营业税兼营与混合销售问题，买房送车，买房送装修等情况下的会计及

涉税处理

4、先自用再出售的土地增值税与企业所得税处理的异同，有何利弊，如何巧妙利用

5、分期开发中由各期共同负担的配套设施成本如何处理，分期清算与汇总清算如何处理？

6、通知清算与应当清算两种行为的申报及评估稽查流程分析

7、售后回购与售后回租处理，税法与相关法律对此问题的解析，房地产企业存不存在融资性售后回购？

8、销售环节各项费用的企业所得税处理，如业务招待费、宣传费、劳动保护费、广告费等

9、工资与应付福利费、工会经费、教育经费的税收特殊关注点

10、房地产企业个人所得税的节税筹划，比如差旅费津贴、年终一次性奖金、未分配利润转增资本、拖欠工资处理、发放礼品等

四、融资与筹资环节

1、转让股权营业税政策解析与筹划

2、转让股权企业所得税政策解析与筹划

3、收取与支付股息红利政策解析与筹划

4、特殊性重组政策解析与筹划

五、若干真实案例

1、从旧兼从轻原则—某地产企业利息调整案

2、某地产企业对行政处罚提起诉讼案

3、某地产企业购房指标转卖案

4、某地产企业土地增值税清算反诉税务局案

【专家感悟】俗话说实践出真知，在房地产稽查中摸爬滚打过的点点滴滴的积累，提练出来的对政策的理解与检查的应用，对处于被征管被稽查的纳税人而言，或许功效更高，旁观者清，当局者迷的困境需要用第三只眼来看透看穿它，本课程力求通过交流达到互通互利互惠，取得实效，获得实用，占得实利。

王老师

经济师、注册税务师，北京金旭红教育咨询有限公司首席特聘讲师，先后为大中型企业、培训机构、税务局授课上百次，授课务求实战、实效、实用，解决纳税人实际问题,由于贴近实际,获得学员较高评价，其个人经历也属传奇,先后就职海南、辽宁大连、江苏等地区税务局，现供职于某省地方税务局政策法规处，历经征收、管理、税政、稽查、法规岗位,税局业务各岗位的历练以及飘泊税海的经历,使其对税务的领悟别具一格,曾被评为国家税务总局稽查局优秀通讯员、入选国家税务总局稽查人才库成员、受聘为某省地税局稽查专家。以网名盐河畔在会计视野等会计税收网站发表课件百余篇,点击率超百万,得到全国广大纳税人与税务工作者的好评与盛誉。

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