房地产企业“营改增”准备与特殊业务涉税问题处理技巧

房地产企业“营改增”准备与特殊业务涉税问题处理技巧

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课程背景

房地产业、建筑业将施行的“营改增”坊间猜想不断，何时实施既近且远，这两个行业营改增将对地方财政收入的获取方式是一大挑战，房地产业营业税税率5%，“营改增”之后增值税率定为11%，仅仅税率的变化吗？

房地产、建筑业营改增纠结之时，2013年岁末央视连续炮轰土地增值税征管不到位、大批房企“欠缴”土地增值税之后，2014年各地再次祭起土地增值税调控利器。加强土地增值税征管已经成为2014年各地方税务机关工作重点之一。为此，各省市纷纷出台了加强土地增值税清算管理的若干政策，清算口径趋向严厉。并且国家税务总局将建筑、房地产业纳入2014年指令性检查项目范围，大范围的全面检查指向的房地产、建筑安装业，一场战斗来袭，您做好战斗准备了吗？我们在此背景下，特举办《2014房地产企业“营改增”准备与特殊业务涉税问题处理技巧》专题讲座，本讲座以营改增政策为背景，以房地产企业拿地手段涉税疑难问题为线索，以案例入手，全面揭示房地产企业项目开发中涉税风险及纳税筹划思路，进行理论升华，深度剖析，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握房地产企业的项目开发疑难问题及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化的利益！

【参会对象】

房地产企业董事长、总经理、财务总监、税务总监，财务主管、税务主管，财务部长、财务经理及财会办税人员；国地税相关人员、会计所、税务师等相关人员等。

课程大纲

第一模块：房地产业、建筑业营改增的纳税思考

一、营改增政策的解读与实践

1.我国流转税制的形成及增值税改革

2.营改增试点的进展及总体规划

3.为何营改增？改革的基本指导思想。营业税有何弊端？

4.纳税人和扣缴义务人的认定

5.增值税的一般计税方法和简易计税方法

6.增值税的适用税率和征收率

7.销售额、销售折扣、销售折让的认定

8.增值税的差额征税规定

9.混业经营带给房地产营改增什么风险？

10.铁路运输服务营改增后对于房地产有何影响？

11.快递业营改增后对于房地产有何影响？

12.融资租赁业营改增后对于房地产有何影响？

13.房地产开发各阶段能取哪些专用发票，哪些能抵扣？

14.营改增后房地产纳税义务发生时间和纳税地点有无变化

二、房地产企业应关注的营改增若干风险问题

1.房地产企业是营改增纳税人吗？你有增值税业务吗？

2.房地产企业应该办理一般纳税人吗？假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？

3.房地产企业不提供应税服务就不涉及增值税吗？没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？营改增后无处躲藏的现有赠送业务。

4.房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？

5.房地产企业涉及代扣税款如何处理？

6.房地产营改增后发生非正常损失如何处理？

7.固定资产进项税额该不该抵扣？进项税额转出的纳税筹划

8.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？

9.装卸搬运营改增有什么变化？

10.仓储服务营改增租赁双方有何影响？

11.汽车可以抵扣了，汽油费能随意抵扣吗？

12.营改增后销售固定资产该如何纳税？

第二模块：房地产企业拿地环节涉税难题及筹划

一、房地产开发分为哪几阶段，各应关注哪些主要问题？

二、项目开发主体要不要提前选择？要考虑哪些问题？

三、房地产企业项目拿地有多少种方式？

四、房地产企业招拍挂拿地涉税问题及纳税筹划

1.土地闲置费税务如何处理？

2.契税政策有多少？

3.土地转让如何契税免征筹划？

4.股权转让可否免征契税？

5.购买注销企业房产如何筹划？

6.市政配套费是否属于拿地的成交价格缴纳契税？

7.市政配套费减免能否减免契税？

8.土地分割契税如何处理？

9.划拨用地转让契税哪一方承担？

10.工业用地如何变性为商业用地？

11.无效产权转移能否退还契税？

12.拆迁补偿款用来购房契税如何计算？

13.土地抵债法院判决后，受让人缴纳税金后转让人还缴纳税款吗？

14.招拍挂取得出让土地要不要缴纳耕地占用税？

15.集团公司招拍挂土地怎么让项目公司土地入账？

16.招拍挂取得土地出让合同如何签订？

17.招拍挂取得土地返还如何筹划？

18.房地产企业定向招拍挂如何操作？

19.“建设+移交”模式置换土地如何纳税处理？

20.投资政府土地改造项目如何操作？

21.招拍挂净地所支付的拆迁补偿费如何处理？

22.招拍挂捆绑的廉租房、公租房该如何处理？

23.开发安置房如何确定计税依据？

五、房地产企业项目收购涉税问题及纳税筹划

1. 直接转让土地纳税处理

2. 转让在建工程、半拉子工程纳税处理

3. 项目收购纳税的政策争议

六、房地产企业股权收购涉税问题及纳税筹划

七、房地产企业合作开发涉税风险及纳税筹划

第三模块：房地产开发项目建设阶段涉税难题处理及纳税筹划

一、项目开发整体建设规划

二、与建筑施工企业合作中甲供材如何处理

三、售楼部、样板间的纳税问题

四、开发过程中土地使用税怎么计算？

五、支付境外设计费如何扣缴增值税？

六、如何结算完工成本？

七、如何实施合同有效管理？

八、如何确定项目开发投资回报率？

第四模块：现场交流（学员问题现场答疑）

樊老师

注册税务师，国家税务总局网络培训学院讲师；

中国建筑财税协会特邀讲师、中国税务报特邀撰稿人；

天和经济研究所专家委员会委员、“房言税语”栏目首席顾问；

著有多部专业书籍、发表专业论文百余篇，并在100多座城市举行过专场讲座。

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