营改增背景下的房地产企业三大税种清算实操模拟演练

营改增背景下的房地产企业三大税种清算实操模拟演练

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‖专题背景‖

针对经济转型改革大潮冲击和“营改增”涉税影响，房地产企业如何站在公司整体战略运营角度树立企业的增值税管控思维体系？财务部门如何做好全员营改增应对的财务管控、发票风险防范、内部控制调整和公司架构再造？针对“营改增”对房地产行业各方面冲击的实务解析，如何调整企业所得税和土地增值税的税收筹划思维理念？实操应用中有效应对方法有哪些？

房地产企业项目众多，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工已销售现房但没入住，汇算清缴如何处理？ 完工开发产品一定要结转收入吗？未完工开发产品没结转收入也算所得税吗？部分入住项目到现在工程也没结算完，发票差多了，怎么办？

作为资金密集型高暴利行业的房地产企业，实操中如何有效利用资本运作财税新政破解融资瓶颈？高暴利如何免税导出？如何由高涉税风险的地产集团向低涉税风险的非地产集团转化？清算涉税风险如何结合清算申报表填报进行有效管控？

针对清盘阶段房地产企业财务人员和老板最为头疼的土地增值税，如何进行开发前期的公司整体组织架构，搭建有效应对企业所得税和土地增值税的高税负问题？如何利用本企业的财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查？如何应对？

本次专题结合国家房地产财税新政，分不同阶段就房地产企业汇算清缴风险识别、报表填报、涉税筹划等进行实操应用的征管实务案例解析，破解房地产企业汇算账务常见疑难问题，让您轻松掌握企业所得税汇算纳税风险管控技能和税收筹划技巧。针对清算阶段企业清算申报表的具体填报，通过征管中的实务案例解析清算阶段涉税风险识别和如何进行税收筹划应用，自由掌控和轻松应对企业所得税清算分配的涉税风险。通过对国家最新的土地增值税各类型清算申报表结合土地增值税新政运用的解读，利用实务案例解析如何进行土地增值税清算的风险识别和税收筹划增值应用，有效提升土地增值税的清算技能和税收筹划管控水平。通过超详实的课件讲义学习，让你轻松规避项目不同阶段所得税汇算清缴、企业所得税的清算、企业注销清算分配和土地增值税项目清算的涉税风险。

‖培训对象‖

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖课程大纲‖

第一篇：增值税全方位管控提升

一．“营改增”给房地产企业带来哪些机遇和挑战？房地产企业如何破解原有营业税征管瓶颈和从战略运营角度全方位应对增值税挑战？

二．营改增新政对企业经营、财务、管控、资金流、投融资、工程招投标、工程预算、造价、代建、联营等方面都有哪些影响？相关部门应掌握哪些必备知识和应对技巧？公司整体架构和运营模式如何转型应对？

☆ 实务案例：

1．营改增后工程发包模式如何筹划，怎样才能保证发包和承建双方整体税负均最优化？

2．营改增后如何进行盈利预测？如何定价最优营销策略？如何优选材料供应商？采购比价应用实例解析。

3．小规模个人工程挂靠应对实例解析；合作建房和联合开发共享资格应对方略。

三．营改增后发票如何管控？如何应对虚开发票的涉税风险？“三流合一”原理在发票管控中的实例解析。

四．公司管控策略调整和组织架构再造筹划案例应用。

第二篇：企业所得税汇算

一：企业所得税汇算清缴概述

一．汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？实操应用中如何搭建公司组织架构在所得税方面税负最优？汇算清缴中应树立什么样的税收管控思维理论才能有效应对国地税征管体制改革大潮的冲击？

二．大数据时代汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？汇算清缴后如何进行补退税的会计处理？如何有效应对税务稽查和纳税评估？

三．新版企业所得税纳税申报表目前都有哪些新变化？房地产企业应关注哪些方面？房地产企业全套纳税申报表填制方法。

四．房地产企业所得税汇算清缴涉及哪些主要财税新政？系统梳理并解读企业所得税系列新政新规。如：

1．所得税汇算清缴实践操作变化问题提示：审批、备案、专项申报、总分机构、中介机构报告、关联方业务往来、电子申报新规。

2．新企业所得税年度纳税申报表的填写、录入工作要求

二：开办期间业务的所得税汇算处理

一． 财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？如何会计处理和所得税前扣除？筹建期间有哪些涉税风险点？如何利用筹建期的财税政策进行税收筹划？

二．筹建期间的业务招待费等三项费用如何处理？筹建期间企业所得税的亏损如何处理？

三．案例：筹建期发生的开办费支出如何在新版企业所得税年度申报表中填报。

三：预售期间的汇算清缴

一．预售期间的所得税预缴有哪些新政新规？

1．2015版新企业所得税预缴申报表都有哪些新变化？预缴申报应关注哪些风险点？避免多交企业所得税有哪些方法？

2．案例：房地产企业所得税预缴特殊规定结合2015版预缴申报表的案例解析？

二．预售期间的汇算清缴

1．预售期间企业取得各类收入如何进行税法上计税收入的确认？有哪些涉税风险点?有哪些节税技巧？

2．业务招待费、劳动保护支出等限额扣除类项目破解限额的涉税实务应用技巧？捐赠支出票据处理技巧。如何通过税收筹划处理捐赠业务有效税前扣除？

3．财务费用问题。

⑴ 关联企业融资涉税风险实务解析。企业组织架构如何搭建对企业融资有利？

⑵ 向非金融机构及个人借款如何解决税前扣除问题？

⑶ 预售阶段汇算清缴应关注哪些涉税风险点？

⑷ 案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合2015版年度纳税申报表进行填报的实例解析。

四：竣工销售期间的汇算

一．收入总额的管理

1．竣工阶段会计和税法在收入确认方面有哪些差异和风险点？相对权责发生制原则，税法在合同约定制收入确认方面有哪些特殊规定？

☆ 案例：不同阶段收入处理实例解析。

2．房地产企业收入总额确认具体应用及涉税风险诊断和调整。

⑴ 各类返还收入会计和税务处理技巧应用？

⑵ 代收费用及视同销售税务处理技巧？

二．扣除项目的管理

1．税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？

☆ 汇算中费用扣除问题集锦，如：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金” 及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？……

2．扣除项目的法理应用

⑴ 相关性原则、真实性原则等如何解决具体实务问题？具体应用案例解析。

3．成本核算和管控应用

⑴ 会计上核算对象如何确定？

⑵ 房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较。

⑶ 开发成本的预算

⑷ 导入虚增成本案例

① 房地产企业六大主要成本项目的行业标准构成比例？

② 房地产企业的土建成本中各主要成本项目的行业标准构成比例？

③ 房地产企业中开发变动成本项目的行业标准主要构成比例？

④ 税法上滚动开发共同成本如何分配？

⑤ 开发项目产品已完工但大量缺建安发票，汇算中如何处理使企业所得税的税负最优且涉税风险最小？

⑸ 房地产企业期间费用的处理。

① 开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？如何有效破解企业所得税的限额扣除，达到扣除最大化目的？

② 招待费如何做税收最优？业务招待费涉税风险检查及节税技巧应用案例。

③ 企业购买古玩字画如何财税处理能在房地产企业的所得税税前扣除？

④ 政府赞助税前扣除的技巧应用。

⑤ 固定资产的装修费用如何处理涉税最优？

⑥ 职工集体旅游如何税务处理最优？

⑦ 防暑降温费、防暑降温用品节税技巧应用。

⑧ 广告宣传费支出如何税收筹划最优？

⑨ 政府赞助扣除技巧应用。

⑩ 关联企业间无偿借款和利息费用的涉税风险控制和税收筹划策略应用

⑪ 个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险及控制策略。

☆ 汇算中费用扣除问题集锦，如：年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务招待费？日常会议安排工作餐是否是业务招待费？报销非本单位人员的差旅费如何税务处理？……

⑹ 工资薪金涉税新政解读。工资薪金和三项费用有哪些涉税风险点？税务处理有哪些技巧？

①企业根据生产经营情况临时雇用人员，无劳动合同、无各种保险，其支付工资能否税前扣除？

②返聘离、退休人员报酬能否作为“工资薪金”税前扣除？

③公车改革相关费用如何列支？

④企业免费提供给员工的住房租金支出能否计入职工福利费在税前扣除？

⑤某企业春节期间对已离退休职工发放现金补贴，能否在企业所得税税前扣除？

⑺ 房地产企业税前扣除管理

① 完工产品成本如何确认？

② 预提费如何税前扣除？

③ 配套设施如何税前扣除？

④ 公共设施如何税前扣除？

⑥停车场如何税前扣除？

☆问题：某企业将人防工程设施作为汽车车位转让使用权，销售时如何征税？

⑻ 弥补亏损的处理：

①稽查查补税款是否可弥补以前年度亏损？查增应纳税所得额如何进行申报？

⑼ 特殊事项的处理。

①以前年度应扣未扣费用如何税务处理？

② 以前年度应扣未扣资产损失如何税务处理？

③ 如何填报所得税汇算申报表？

三．所得额计算方法

1．案例：项目产品完工期间如何进行所得税汇算清缴？如何结合年度申报表进行填报的案例解析。

第三篇：土地增值税清算

一：土地增值税基本知识

1．土地增值税的征收范围界定？征免税范围如何具体判定？应注意哪些问题？

⑴ 问题：未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税如何处理？

2．土地增值税清算前期的预征有哪些税法规定？

二：土地增值税清算基本规定

1．土地增值税主要清算政策有哪些？

2．国家有关土地增值税清算管理的最新要求是什么？

三：土地增值税算清具体应用

1．清算单位和清算条件如何认定？如何通过清算单位进行土地增值税的前期整理税收筹划？清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些资料？

2．土地增值税清算的计算与审核（结合税总函[2016]309号有关土地增值税申报表的最新规定，将清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）

⑴ 开发产品收入管理：

①土地增值税清算时，销售收入如何确认？

②实测面积与合同面积存在误差如何进行税务处理和土地增值税清算？

案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理。

问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？

③销售收入如何审核？代收费如何处理税收最优？

④视同销售收入如何认定和审核？

⑤拆迁补偿案例解析及应用。

⑵ 扣除项目金额构成有哪些？依据房地产转让形式，扣除项目有哪几种？每种具体包括哪些内容？

问题：纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

案例：地价款摊销案例解析及应用。

①取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些问题？成本费用如何分摊？ 如何填表？

问题：房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

问题：对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

②开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用。

问题1：土地征用及拆迁补偿费入帐票据如何处理？逾期开发缴纳的土地闲置费如何在税前扣除？

问题2：如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出？拆迁补偿费应取得什么票据？

③前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？

问题：设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？

④ 建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？

问题1：未支付的质保金如何处理？其在所得税和土增税方面有何区别？

问题2：房屋装修费用怎样确定？

问题3：房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

⑤ 基础设施费。包括的内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？如何填表？

⑥公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？

案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

⑦开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？

问题：国税发[2009]31号规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

⑧ 房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用等如何区分？

案例：计入管理费用的工资能否在开发间接费用中列支，计算土地增值税是否可加计扣除问题的案例解析。

问题：房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可在本单位扣除吗？

案例：利息扣除的选择实例应用。

利息支出明细申报表审核应注意的问题有哪些？如何填表？

案例：土地出让金返还的解析及应用案例。

案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例。

⑨ 与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？

问题：未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除？

值得注意的几个问题：

☆ 代收费用的处理

☆ 关联方交易行为的处理

☆ 清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用

☆ 土地增值税预缴和清算的会计处理案例解析

⑩ 土地增值税的税收筹划实例应用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除项目金额、税收优惠、代收费用筹划实例。

四：税务机关对土地增值税清算的检查重点和企业的有效风险应对方法

1．税务机关对土增税清算都要求企业提供哪些资料？主要检查哪些方面？

2．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？

3．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

4．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？如何具体检查哪些事项？

5．在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？

6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企业税后利润最大化？

五：土地增值税清算综合案例解析

通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现的企业主要涉税风险及有效应对策略。

于老师

全国注册税务师、会计师，资深税务稽查专家、实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事地税工作二十多年，期间从事过十四年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各地和网络开放平台上多次讲授房地产企业全程帐务处理和纳税筹划、房地产企业三大清算项目实务应用及风险规划、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划及资金预算、房地产企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产和建安企业内部控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课程，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员用税政法制思维方式解决实践工作中对各类财税疑难问题的处理能力，及结合企业实际，充分利用现行有效财税新政策解决财税疑难问题的能力。授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。

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