“智慧税务”精准监管下组合式减税降费新政应用暨土地增值税清算演练和风险应对

“智慧税务”精准监管下组合式减税降费新政应用暨土地增值税清算演练和风险应对

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课程介绍

2022年税收大数据分析、全电票试点，国家“反洗票系统”运行，金四系统布控，“智慧税务”上线，实现全方位信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对，分类精准监管全面预示以数治税时代到来，企业违法无处遁形。疫情新形势下国家组合式减税减费大礼包企业该如何最优化利用。企业如何在保持低税负运营同时，确保财税工作健康发展？金四系统与“数字控税”征管新体制给土地增值税清算带来哪些隐忧？新老项目交替开发，土地增值税清算框架如何重新搭建?项目横跨新老时期收入该如何确认？不同承包方式对建筑成本造成哪些影响？会计核算制度变化对项目清算结果产生哪些影响？增值税税率下调对清算结果造成哪些影响？拟实施的《土地增值税法》和现行法规相比都有哪些新变化？相关各方应关注哪些风险点？现有待清算项目如何平稳向新法过渡。。。。企业如何合法进行土地增值税筹划？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？企业该如何有效开展风险应对？

在房地产行业综合税负上升突显，利润空间变小，税收风险扩大背景下，于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算，结合最新房地产行业运营规律合法筹划、实现项目全流程税收精准测算，精细化监管。

本课程通过实操案例结合最新申报表填报模拟演练，通过架构重整、流程再造、大数据监管，让您轻松掌握土地增值税测算管控和清算检查应对新技能，合法降低土地增值税税负。实现财务管理收益最大化，财务人员自身价值最大化。

课程收益

本课程针对近期国家出台的组合式税费减免新政，全方位解析其在房地产企业实务中具体应用及风险防范。深入挖掘政策红利，结合企业经营实际，详细讲解可落地、能操作的房地产企业土地增值税清算案例和风险应对技巧及筹划方案。掌握土地增值税核算原理和清算检查风险应对技巧，正确进行土地增值税模拟清算和税负管控，精准降低土地增值税的税负

课程对象

在房地产企业从事财税实务工作的财务人员和财务总监及涉税人员；税务系统想了解房地产企业最新所得税汇算和土地增值税项目清算新政人员；准备从事房地产企业财税工作，想系统了解和掌握该行业所得税汇算及土地增值税项目清算新政和具体填表实务人员。高校中有一定财税理论知识，想提前接触房地产企业在新版年度申报表下，如何进行所得税汇算和土地增值税清算的学生。

课程大纲

本课程全方位解析国家最新组合式减税降费新政如何在房地产企业精准应用。针对智慧征管“数字控税”新形势下，国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮的到来，以实战案例方式解读土地增值税精清算全流程，紧紧围绕收入确认、扣除项目要点、税务机关审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等方面展开。

第一章 组合式减税降费新政应用及风险防范

一、增值税留抵退税新政解析及案例应用

二、小规模纳税人免增值税风险防范

三、“六税两费”新政解析及案例应用

四、企业所得税减税新政应用。

第二章 土地增值税清算演练。

一、清算单位如何划分和筹划？应清算项目和可清算项目新政解析及筹划应用。

二、收入总额管理。

1.土地增值税清算时，收入总额如何确认？视同销售收入和代收费如何处理税收最优？

案例：新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税收入确认。

订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

清算时清算收入偏低如何确认？

房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？

政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认销售收入？

2.面积误差如何税务处理和土地增值税清算？

案例1：面积误差具体处理。

案例2：拆迁补偿实例解析。

3.各种返还收入如何规划使土地增值税税负最优？

4.清算审核时税务机关收入确认方面主要查哪些内容？如何规避涉税风险？

三、扣除项目管理。

1.土地成本管理。

（1）土地成本包括哪些内容？如何摊销土地成本？合法有效凭证指的是什么？

案例：土地价款不同摊销方法实例解析。

（2）拆迁安置费政策解析及风险防范。

案例1：本地安置和异地安置案例解析。

案例2：用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用

（3）土地成本涉税问答。

如：批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？

地下建筑物成本如何分摊？

承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？

土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？

取得土地的印花税可否记入土地成本？

以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土地成本？

钉子户额外补偿费用如何确认扣除？

无票的土地成本如何确认？。。。。

2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及审核重点？填表要点？

清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

红线外道路、公共设施配套建设是否可扣除？

如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？

案例1：无产权建筑物如何计算土地增值税。

案例2：利息扣除选择实例应用。

案例3：土地出让金不同返还方式案例解析。

案例4：精装房对土地增值税影响。

实务问题：

建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？

开发成本凭证或资料不全清算如何处理？

建成后产权属全体业主所有如何确认？

分期开发，公共配套设施在清算中如何分？

红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？

销售房屋同时赠送如何确认？

“以地换房”“以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？

期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？

整体购买未竣工开发项目如何扣除？

土地增值税清算后尾盘销售土地增值税如何申报？

清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？

清算后发生后续成本是否可“二次清算”？。。。。

第三章 土地增值税清算风险应对

1、税务机关对土地增值税清算主要查哪些方面？

2、案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？常见问题有哪些？

3、税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

4、实质审核在收入方面重点查哪些事项？具体检查哪些事项？

5、扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？

6、企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

第四章 土地增值税的反避税和税收筹划

1.土地增值税反避税政策解析及风险防范？

2.土地增值税筹划应用。

如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。

架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？

第五章 土地增值税清算案例应用

通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要涉税风险及企业有效应对策略。

第六章 新土地增值税法新变化及应对方略

新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？企业应关注哪些利好空间？应防范哪些风险点？

现有待清算项目如何平稳向新法过渡......

于老师

注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国多家纳税人俱乐部及全国各省多次讲授房地产和建安板块财税实操应用实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

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