2023金税四期下土地增值税清算及税款计缴中重点疑难问题处置与税务稽查风险应对

2023金税四期下土地增值税清算及税款计缴中重点疑难问题处置与税务稽查风险应对

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【课程背景】

土地增值税我国现行税种最复杂、最有争议的税种，因其税负高、计算复杂，地方政策口径差异大，税企争议频发，故被戏称为“土地争执税”，不仅让广大房地产开发企业的财务人员无所适从，而且也让房地产开发企业承担了额外的税收风险。

随着“金税四期”的即将上线以“数电票”的迅速推行，房地产开发企业土地增值税清算面临的难度和风险进一步加大，税务机关不仅强化了数据采集与数据分析，而且纷纷上马清算软件，征管与稽查力度可谓空前。因此在当前形势下，做好土地增值税清算的合规合理也就成了广大房地产开发企业必须重视的工作，而如何更好的开展筹划，也是广大财务人员必须练就的基本功。

本课程以最新的财税政策为依据，通过对现实案例的剖析挖掘土地增值税清算的难点、疑点，探寻数智化时代背景下房地产开发企业有效规避土地增值税清算及其稽查风险的最佳路径，确保房地产企业在不违反税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税清算管理效益的最大化！

【课程收益】

1．知晓数电发票与金税四期等财税征管新形势对土地增值税征管及清算的影响；

2．把握土地增值税征税对象与课税范围的疑点、难点问题，更精准理解土地增值税；

3．理解土地增值税清算单位的内涵，正确把握清算的时间，规避涉税风险；

4．重温土地增值税上房地产销售收入的确认与计量规则，发现其中的利益平衡点；

5．挖掘土地增值税成本费用的扣除技巧，在不违法的框架下有效实施筹划；

6．掌握土地增值税优惠及其运用，理解其本质，不至于发生筹划差错；

7．全面提升土地增值税清算的税收管理水平，有效化解房地产企业的涉税风险。

【授课风格】

采用公式思维加图示演绎的方法，将案例、模型、工具和知识点结合，通过大量的互动、研讨，学研融合，以提升认知高度，增强学以致用的能力。

【课程对象】

房地产开发企业的执行总监、项目总监、财务总监、税收总监，项目主管、财务主管、税收主管，项目经理、税收经理、财务经理，企业合同、法务人员，企业财务会计和其他财税人员，企业其他管理人员等

【课程大纲】

一、金税四期对土地增值税征管与清算的影响

1.“数电票”规范了土地增值税扣除票据凭证

案例：某地产国企发票备注栏填写不全被调增436万元并被罚款

2.“数电票”让土地增值税征管实现全过程监控

思考：“数电票”时代房开企业还能拖延土地增值税清算吗？

3.金税四期让房地产开发企业财税数据无隐私

分析：“确认式申报”下土地增值税清算还有操作空间？

4.信息共享让土地增值税扣除项目数据更真实

分析：地方政策密集出台背后的土地增值税大数据分析与运用

二、土地增值税征税范围重点疑难问题辨析

1.单纯转让无土地使用权房产的土地增值税征与不征

分析：总局文件、答复矛盾VS地方性政策补充与操作

2.转让房产的永久使用权与土地增值税征管辨析

比较：增值税与土地增值税在该类业务政策上的差异

案例：“以租代售”规避土地增值税筹划让房企得不偿失！

3.股权转让构成房地产转让？要缴土地增值税？

案例：转让房地产公司100%股权竟然构成刑事犯罪！

案例：以股权转让方式转让房地产的筹划成败得失分析

4.房开企业能否适用企业重组土地增值税免税优惠

案例：免费的往往是最贵的--免税筹划失败案例解析

三、土地增值税清算条件与对象重点疑难点处置

1.土地增值税清算条件的把握与理解

（1）应当清算与可以清算的区别

（2）滚动开发时清算时点的把握

（3）竣工、已售、自用、出租的理解

（4）取得预售许可证满三年的理解与界定

（5）“85%比例”及其相关规定的理解

案例：房开企业未按规定进行清算，被核定补税超一亿

思考：开发房产30%实现销售70%对外出租是否需要进行清算？

2.拒不办理土地增值税清算会有什么后果？

案例：房企拒不办理清算、虚增成本被定性偷税，补税罚款2.4亿

3.土地增值税的清算单位与对象

（1）土地增值税清算单位的确定

（2）清算单位与成本对象的关系

（3）两分法、三分法的政策依据

（4）普通住宅与非普通住宅的区分

案例：同一栋楼的普通住宅与非普通住宅也不能合并清算

案例：会计上已分期核算的项目合并进行土地增值税清算被补税超千万

四、土地增值税清算收入确认重点疑难点应对

1.房地产销售收入的确认与计量

（1）清算时，预售款的土地增值税处理

（2）清算时订金、定金、违约金的处理

（3）分期收款销售房产时收入的确认

（4）按揭贷款销售房产清算收入的计量

（5）清算时，销售折扣、折让的处理

（6）转让地下车位永久使用权与清算收入确认

（7）房产转让价格明显偏低时是否要进行调整？

（8）商品房面积与实测面积不一致时如何确认收入？

（9）一般计税项目因“土地”而少缴的销项是增收入还是减成本？

案例：未及时确认项目销售收入，补缴土地增值税款605万元

案例：转让价格偏低无正当理由，追缴税费逾八千万

案例：税务机关以价格明显偏低补税被判显属错误案例解析

案例：增值税一般计税项目下土地增值税收入合规确认计算及过程解析

2.视同销售收入的确认与计量

（1）土地增值税视同销售业务的判定

（2）视同销售条件业务下清算收入的确认

（3）土地增值税与企业所得税视同销售的区别

案例：以房产对外投资的，不能以投资协议价确认清算收入！

3.代收费用及价外收费的土地增值税政策

五、土地增值税扣除项目重点疑难问题处置

1.土地取得成本及其扣除

（1）为取得土地而发生的佣金、经纪费用不属于土地价款

（2）为取得土地而缴纳的印花税可（应）确认为土地价款

案例：母公司竞拍子公司开发，资源部门不配合修改合同与票据时的风险处置

案例：为拿地而发生的红线外费用以及其他红线外费用能否在清算时扣除？

2.房地产开发成本及其扣除

（1）未取得发票的开发成不能计算操作

（2）备注栏不符合要求的发票成本不能扣除

（3）税局凭什么判断地产企业建安成本的合理与否？

（4）迁安置费用在土地增值税上有什么特殊处理要求？

案例：地下车位、车库在土地增值税清算中处置与应对

案例：购入烂尾楼项目继续开发的，土地增值税及其加计扣除政策适用

案例：售楼部的对应费用在土地增值税清算中的处置与规划

案例：装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？又能否加计扣除？

案例：绿化支出的增值税、土地增值税及企业所得税的综合处置与应对

分析：总局有关开发过程中缴纳的土地使用税计入开发费用的解答辨析

案例：房企虚开发票虚列成本偷逃国家税款达上亿元

案例：虚开发票增加建安成本，地产公司多人被判刑

3.期间费用及其扣除

4.旧房转让土地增值税怎么计算？

（1）旧房判定的标准及适用

（2）旧房无成本，也无发票时的土地增值税处理

（3）有购房发票，那么转让旧房时土地增值税的处理

（4）旧房转让时土地价款不能进行评估

案例：房地产开发企业转让旧房时土地增值税的计算解析

案例：取得土地有合法票据，房地产开发成本大多无票时该如何规避土地增值税？

5.税金及其扣除

（1）企业缴纳的建筑安装合同印花税不单独扣除

（2）“与转让房地产有关的税金”应包含地方教育费附加

6.加计扣除

案例：购买开发项目后将原建造物拆除的，是否适用加计扣除政策？

六、拆迁补偿安置费用的土地增值税处理专题

1.非法（超标准）拆迁费用能否在土地增值清算时扣除？

2.委托拆迁中的代理费用能否在土地增值清算时扣除？

3.还建房是按照签订拆迁合同时价格还是按还房时的价格作收入？

4.各类补差款是冲减补偿费用还是确认土地增值税收入？

案例：旧料顶抵拆迁费用时的土地增值税最正确的处置方式

案例：本企业A项目拆迁B项目房产安置时的土地增值税清算操作

案例：本企业拆迁，外购房产进行安置时的土地增值税清算操作

胡老师

法律硕士、注册税务师、经济师，从事税收工作超过三十年，具有丰富的税务稽查、税收政策解读、疑难问题辨析、税企争议协调、税收筹划与反筹划实战经济。先后在《财政研究》《经济研究参考》《经济学消息报》《涉外税务》《经济法论丛》《财会通讯》《财会研究》《财会月刊》《税务与经济》等中文核心报刊发表财会、税收、法律以及企业管理等论文百余篇，发表纳税筹划、反避税分析等实务类文章超过六百篇，有近二十篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》《个人所得税法解读》《企业所得税汇算清缴手册》《纳税评估实务与模型案例分析（地税版）》《别人家的纳税筹划思路与方案您能用吗》等论著，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、深圳、广州、南京等100多个城市举办过讲座与培训。其授课特点是，总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。

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