后疫情时代，商业地产精细化营运18项基本功

后疫情时代，商业地产精细化营运18项基本功

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课程收益

站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到核心业务指标分析，再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案，穿插大量案例，指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法，有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。

课程对象

商管公司招商、营运、推广、综合管理各职能岗位一线和中高管

课程大纲

导入：后疫情时代市场形势和商业地产应对策略

第一部分 底层逻辑【划重点：1套商业地产底层逻辑】

1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？

2、产品-顾客向我们购买什么产品？

3、资产价值--估值、保值、增值如何计算？

4、资管模式-资产管理的逻辑？

5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？

7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期；开业目标

第二部分 NOI拆解和租赁收入模型

【划重点：1个NOI公式拆解和1个租赁收入模型】

一、NOI的2种分析逻辑

二、NOI拆解--3个核心业务指标

PRI--租赁决策文件【案例】

出租率

商业品质与租金价格的平衡

空置率

收租率

流量变现

1个有效的商户属性分类方法

NOI拆解指标

一级3个--财务分析

二级6个--投资分析

三级20个--资管分析

5、租赁收入模型

第三部分 后疫情时代智慧运营系统和线上人货场要点

1、智慧运营系统

（1）智慧运营系统框架

（2）如何建设以资管收益目标为导向的智慧运营系统？

（3）如何确保销售数据采集准确度？

2、线上人货场要点

（1）公域流量和私域流量

（2）直播间：平台选择、账号管理、团队分工、复盘要点

（3）线上商城：模式选择、动线设计、选品组品、营销方法

第四部分 经营分析与辅导

【划重点：2个发现问题/解决问题的超级实用方法；1个商户分类法；1套掉铺预警机制；1套商户销售提升法-PDCA销售提升法】

1、基本分析法

（1）发现问题的方法--MECE原则

（2）解决问题的办法--逻辑树纵横分析法

2、经营信息：基础信息档案和管理依据

3、盈利能力分析--掉铺预警【作用：及时发现重点商户】

（1）租售比估算法

（2）通用保本分析法

（3）重投资品牌现金流分析法

4、PDCA商户销售提升法

（1）P--商场销售目标如何落实到商户？如何量身定制商户销售目标？【案例详解】

（2）D--诊断、确认方案、行动计划

a销售问题诊断和业绩提升辅导【案例详解】

b预警商户经营分析会怎么开？【案例详解】

c品牌恳谈会怎么开？【案例详解】

（3）C--过程检查

（4）A--结果处置

5、客流分析

（1）如何评价一家购物中心客流好不好？

（2）如何测算一家购物中心的客流预警值？

（3）如何评价一家购物中心的客流使用效率？

第五部分 经营扶持

【划重点：5类经营扶持办法】

1、经营扶持品牌如何合理选定？

2、经营扶持五类方法

（1）多经扶持如何做？

（2）媒体推广如何做？

（3）营销活动如何做？

（4）补贴礼品如何做？

（5）租金减免如何做？-疫情下租金减免的7个思考角度

【案例详解各业态经营扶持有效方案】

第六部分 现场管理

【划重点：1套商户逃铺处置流程】

一、商业氛围

1、公共环境--气、温、光

2、商铺氛围--货、品、样

3、空间美陈

4、DP

二、经营秩序

商户逃铺处置流程

营运应急预案20个

三、巡场要点

消费者视角

商户视角

投资人视角

第七部分：物业品质

【划重点：1套物业品质管控技巧（如何让保洁费“每一元钱都花出成果”？）1个精细化物业标准；1个餐饮后厨精细化管理制度】

一、基础品质

正面案例

反面案例

二、物业预算、招标、合同执行标准

1、物业品质优劣对比（案例呈现）

2、物业品质管控重点一：预算合理

3、物业品质管控重点二：招投标专业

4、物业品质管控重点三：合同执行监管严格

三、精细化物业标准【案例】

四、餐饮后厨精细化管理制度【案例】

杜老师

原万达商管区域总经理

连续五年万达优秀总经理

国内著名商业地产执行力实战教练与咨询专家

连续五年被评为全国优秀总经理；

连续三年作为万达商管系统代表，在年会上向王健林董事长作年会演讲；25年商业运营管理经验。

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