2023房地产开发各流程疑难问题处理与纳税筹划思路创新

2023房地产开发各流程疑难问题处理与纳税筹划思路创新

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专题背景

房地产企业应更多地选择向一般纳税人采购以增大进项税额抵扣吗？错！

将房租转换为物业管理费可有效规避房产税负担吗？不，那是典型的偷税！

股权转让更有助于房地产企规避增值税、土地增值税等一系列的税种负担？绝对不是，那样大多会缴纳更多的税！

子公司直接拿地开发？还是母公司拿地后再对子公司投资或者转让土地然后再开发？选择前进是大多数人的选择，但真理从来都掌握在少数在手中！ ……

时代在变，认识在变！还在固守传统的纳税筹划思路显然是没有出路的！房地产企业要实现纳税及其筹划合规、合理、接地气、可操作、零风险，就必须进行思路的调整与变革，更需要创新！本课程通过典型案例的分析，以最新税收政策为依据，以大数据智慧税收征管为基础，对传统的房地产开发与销售全流程纳税筹划思路进行适法性修正、合规性调整，确保纳税无后忧，实现筹划零风险。

专题收益

1．认清纳税筹划的本质 – 合规、合理、可操作、出效益；

2．洞穿当前大数据智慧税收征管背景下企业面临的涉税风险；

3．得一双慧眼，看穿主流纳税筹划思路和方法的不足与错弊；

4．全面修正错误的纳税筹划思路，确保企业实现利益最大化；

5．适用大数据征管形势，实现纳税筹划理念的调整与变革；

6．促进企业纳税筹划能力的提升，有效实施涉税风险防控。

主讲大纲

序 言：传统避税与筹划方法已失去生存空间

1．金税四期智慧税务让偷税无处遁形

2．传统粗暴式避税筹划实质属于偷税

【案例】做假账、核定征收、虚开发票、阴阳合同……

3．传统粗暴式避税筹划风险巨大损失大于收益

【案例】范冰冰案与郑爽案有何差异？有什么警示？

【分析】薇娅与李佳琦为什么会有不同的命运？无比较无伤害！

4．数智时代呼唤专业的、合规的纳税筹划

真正的纳税筹划从来都不会也不应该消失，粗暴式纳税筹划本不该存在！

第一节、纳税筹划急需理性认知与思维创新

1．您真的理解纳税筹划吗？两个案例测试一下

【案例】将房屋租金转换为物业管理根本就是偷税！

【案例】捐赠物资用于抗疫免征增值税政策让企业缴纳更多的税！

2．多维度把握和理解纳税筹划的概念与特征

3．一个案例告诉您什么是真正的纳税筹划

【案例】为什么说作为房地产开发企业的一般纳税人采购材料时争取进项税额最

大是欠正确的？

【思考】新冠疫情持续、不确定背景下，房地产企业现金与利润孰轻孰重？

4．企业合规纳税及筹划的“胡氏判定法”及运用

5．请所谓的专业机构进行纳税筹划可以实现纳税零风险？

【案例】薇娅案后的相关公告或许能说明问题

6．知名公司的面试题提示纳税筹划合规的真谛

第二节、土地受让环节的纳税筹划及其风险控制

1．土地取得阶段涉税业务疑难问题

⑴ 补交增加容积率的土地差价是否需要补交印花税？

⑵ 招拍挂方式获得的土地必须缴纳耕地占用税吗？

⑶ 耕地占用税是否构成印花税的依据？

⑷ 拆迁安置费用是否作为契税的计算依据？

⑸ 印花税法施行后土地使用权证书要缴印花税吗？

⑹ 取得土地返还款是确认收入还是冲减成本？

⑺ 耕地占用税是否作为契税的计税依据？

⑻ 土地使用税是否可以计入开发成本？

⑼ 计算增值税时拆迁费能否抵减销售额？

2．土地受让环节的税收筹划与案例分析

⑴ 土地受让主体的选择的纳税筹划分析

【案例】子公司直接拿地开发？还是母公司拿地后“转让”给子公司再开发？

⑵ 土地返还款变更名目或者主体纳税筹划分析

【案例与分析】将土地返还款变更为“文化发展扶持奖励基金”完美规避土地增

值税义务案例分析。

⑶ 房地产企业最忌讳的拿地方式 — 股权收购

【案例】以收购股权方式获得土地是否可行？有什么风险？如果已经通过股权收

购方式取得了土地又该如何进行筹划？

⑷ 以不同商业目的调节土地价款是否可行？

【案例】某项目上有拆迁房，同时拟开发项目中有别墅，有商铺，有住宅，该如

何筹划？

⑸ 拿地环节发生的红线外费用的统筹筹划与运用

【案例】房地产开发企业取得土地时，政府要求在附近修建道路或者桥梁，那么

这些红线外项目在增值税、土地增值税、企业所得税是否作视同销售？其对应的

进项能否抵扣？对应成本费用能否在土地增值税与企业所得税上扣除？这些都

需要房地产开发企业进行综合考虑，并选择正确的也是唯一的处理方法进行筹

划。但道理并不复杂。

第三节、规划设计阶段的纳税处理及其风险防控

一、规划设施阶段的涉税疑难问题与处置

1．房地产设计合同是否需要缴纳印花税？

2．向境外支付规划设计费时应否扣缴增值税？

3．向境外支付设计费时如何扣缴企业所得税？

4．甲方承担设计方的差旅费该如何处理？

5．境外企业提供设计咨询服务是否扣税？

二、规划设计阶段的纳税筹划与案例运用

1．设计企业可否选择做小规模纳税人？

【案例】增值税两类纳税人选择的筹划思路包括增值率与抵扣率差别法

2．开发销售、合作建房与代理建房的选择与筹划

【案例】合作建房其实是个坑，没有经历永远不知道水有多深!不仅政策限制多，

而且实际筹划也很难有受益。

3．前期规划设计费的资本化与费用化选择与筹划

4．以增值税换土地增值税的筹划运作错弊分析

【案例与分析】以增值税换取土地增值税可谓是主流的纳税筹划思路。但某公司

由于操作不当，被税务机关稽查后按反避税处理！给企业更多的启示。

第四节、建设开发阶段的纳税筹划及其风险防控

一、建设开发阶段的涉税疑难问题与处置

1．企业间的借款合同是否需要缴纳印花税？

2．印花税能否计入到房地产开发成本？

3．开发期间的土地使用税是资本化还是费用化？

4．供开发使用的房产是否缴纳土地使用税？

5．开发进程中的临时设施是否需要缴纳房产税？

6．劳务工费用的如何规范地进行税前扣除？

7．选择向一般纳税人采购还是向小规模纳税人采购？

8．应否协助建筑施工企业适用简易征收？

9．贷款利息及相关业务的进项税额能否抵扣

10．差旅费的进项税额到底能否抵扣？

11．交际应酬费用中的进项税额能否抵扣？

12．红线外项目是否视同销售？进项能否抵扣？

13．劳务费用外包是否可以进行增值税抵扣筹划？

14．共同成本包括哪些，如何进行合理分摊？

15．设计与建安劳务一并提供时，房开企业应如何索票？

16．销售自产货物并提供建筑劳务应提供什么发票？

17．销售电梯并负担安装应提供什么发票？

18．房企与建筑企业间的违约金该如何规避风险？

19．发票是否具有收付款凭证的法律效力？如何规避？

20．甲方提供材料与甲方提供设备时房企应如何索要发票？

21．甲供材发票可否在土地增值税和企业所得税前扣除？

22．销售自产货物同时提供建筑业劳务如何纳税？

23．甲供材中，房企应否选择采购高税率材料？

24．单独修建的营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

25．单独修建营销设施费，在所得税前如何扣除？

26．售楼处交不交房产税？ 交不交土地使用税？

27．精装修费用能否作为土地增值税成本项目扣除？

28．计算土地增值税时，购买的家具能否计入开发成本？

29．什么是借款利息？借款利息就是本金与利率的乘积吗？

30．借款利息应当取得何种规范的票据与凭证？

31．企业之间的借款利息该如何进行涉税处理？

32．企业向个人的借款利息该如何进行处理规范？

33．借款利息涉税风险规避的综合筹划案例分析

34．关联方借款利息涉税风险规避技巧有哪些？

二、建设开发阶段的纳税筹划与案例运用

1．开发项目材料采购的选择与运用。

【案例】作为增值税一般纳税人的房地产开发企业，到底应当向一般纳税人采购

以增大进项税额的抵扣还是考虑向小规模纳税人采购呢？案例分析可能出乎您

的意料！

2．分期开发与一次性开发的选择与选择。

【案例与分析】分期开发的则分期清算，一次性开发的大多一次性清算。因而分

期开发可以在相当程度上延迟清算，以获取时间价值。但事实上，这种思路可能

并不是正确的。纳税筹划从来都不是税收负担最小，也不是利润最大，而是风险

最小，通俗地讲，活下去才是王道！

3．开发建设阶段土地使用税挤入成本并不是个好主意。

4．成本增肥思路与土地增值税筹划。

【案例】如何选择运用直接成本法、成本系数法、建筑面积法、占地面积法，有

效规避土地增值税的纳税负担。

5．房地产开发融资的纳税筹划与全税种综合运用

【案例】通过合同、凭证，特别是业务的调整，把开发过程中借款利息的增值税

进项税额不得抵扣、借款利息没有发票，或者有发票但利息畸高企业所得税必须

进行纳税调整等一系列风险予以化解和规避，使企业获取最大化的税收收益。

6．简易征收中的合作与共赢。

【案例】与房地产开发企业合作的建筑施工企业拟让开发企业采购部分设备与材

料进而满足其简易征收的条件，对房地产开发企业来说是否应当预以配合？大多

房企不愿意配合，其实吃亏是福。

7．装修费用的运用与筹划。

8．园林绿化费用的流程再造与筹划

【案例】如何有效地利用开发项目的绿化成本与费用，统筹开展增值税、土地增

值税以及企业所得税三个方面税种负担的全面优化。

第五节、产品销售阶段的纳税筹划与风险防控

一、产品销售阶段的疑难问题与风险控制

1．土地使用税房产税纳税义务究竟何时终止？

2．房地产企业的商品房是否需要缴纳房产税？

3．将商品房用作售楼部时是否缴纳房产税？

4．收取预收款时如何开具不征税发票？

5．预缴土地增值税时收入额含不含增值税？

6．预缴的土地增值税能否在计算企业所得税时扣除？

7．什么情况下不再预缴土地增值税和企业所得税？

8．预缴企业所得税时能否扣除相关的期间费用？

9．预售收入作为广告费业务招待费的计算基数吗？

10．卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？

11．买房子送车位、阁楼如何纳税？

12．哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？

13．销售阶段支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？

14．“拆一还一”如何进行纳税处理？

15．将开发商品房转作自用房产是否视同销售？

二、产品销售阶段的纳税筹划与案例分析

1．控制销售收入的临界点筹划其实是个错误

【案例】房地产开发企业应利用销售收入，特别是控制好销售收入，以确保其能

够将增值率控制在20%以内以享受土地增值税税收优惠。这看似是一个好主意，

但在现实经济生活中，这种筹划思路基本上不能落地。

2．设立子公司增加广告费等费用扣除

【案例】房产公司的业务招待费、广告费与业务宣传费大多会超标的，在缴纳企

业所得税时大多需要进行调整并缴纳企业所得税的，因此有必要采取一系列的措

施进行规避和筹划，确保欧阳了大化的收益。当然这其中是存在风险的，应注意

控制好筹划风险。

3．拆迁户安置与视同销售业务的筹划

4．业务招待费临界点筹划与控制难以通行

5．将业务招待费转换为业务宣传费筹划

【案例】将业务招待费转换为业务宣传费筹划可谓主流。应当说其思路是正确的，

但利用这种思路筹划往往使房地产开发企业得不偿失，即最终的付出可能比收益

更大。

6．全年一次性奖金政策运用与纳税筹划

【案例】全年一次性奖金纳税筹划的三个维度与一个注意事项。

7．房地产开发企业高管的纳税筹划

【案例】如何有效运用现行的个人所得税政策，将企业董事、监事等高管人员的

个人所得税降到最低，实现个人财富与企业利润的双赢？

8．房地产企业应当慎用的减免税政策

【案例】对房地产开发企业来说，企业重组免税政策可以用，但适用之后税负不

降反增，因此，把握好政策是最关键的。

9．自用房产的电梯与装修如何不用缴纳房产税

10．开发房产缺失票据时如何有效实施纳税筹划

11．开发商业地产如何规避才能不缴土地增值税

第六节、物业管理与持有物业的纳税筹划及风险防控

一、将房租转换为物业管理收费是典型的偷税

二、房产出租中动产、土地与房产的分拆筹划

三、纳税筹划失败后的再筹划！

【案例】将房产转换为物业管理后失败了，那么如何在失败的筹划基础上继续筹

划呢？不妨利用合同法、税法等的规定继续筹划。总之一句话，不要浪费任何可

以扣除的费用。

第七节、现场互动：学员问、老师答、疑难问题不用怕

胡老师

法律硕士、注册税务师、经济师，从事税收工作超三十年，通财务，知税收，晓法律，先后在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《财会月刊》、《税务与经济》等中文核心报刊发表论文百余篇，发表实务类文章五、六百篇，有二十多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》等，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、广州、深圳、南京等一百多个城市举办过讲座与培训。授课特点：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。

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