《民法典》时代下物业管理“公共收益”规范应对与财务风险管控实战课

《民法典》时代下物业管理“公共收益”规范应对与财务风险管控实战课

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【课程背景】

随着《民法典》施行及业主法律意识的增强，物业管理中出现了许多亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题。特别是关于物业管理“公共收益”，现实中往往存在很多操作误区，很多物业企业一不留神就会入“坑”，从源头了解公共收益的法规及各类问题的本质，才能够了解规范处理和应对的策略。

本次课程聚焦行业比较关注的公共收益的类型、归属、风险及公共收益的规范处理等热点内容。将从物业管理行业案例、政策解析、操作实务等角度，讲解物业管理企业应该如何使用、管理公共收益。不仅为学员梳理清晰公共收益的概念、范畴、相关法律法规，更重要的是如何通过风险控制、运营管理、财务手段等多个维度来规范公共收益的管理，减少物业公司的风险，实现物业公司公共收益的价值最大化。

【课程收益】

1、认识和了解物业管理中的公共收益。

2、正确使用、管理物业项目的公共收益。

3、学习公共收益的财务管控与账务处理。

4、了解物业管理企业如何做好财务公示。

【课程对象】

1、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、财务总监、运营总监、区域总经理、项目经理，财务部、运营部、行政部等相关人员及物业企业中高层管理人员等；

2、各企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事物业及后勤管理的负责人；资产经营管理公司人力资源管理者等。

【课程大纲】

一 、物业管理项目的公共收益有哪些？

1、物业管理项目公共区域的界定

2、物业管理项目公共收益的分类

3、多种经营收入与公共收益的区别

二、《民法典》对公共收益的界定？

★案例解析：《民法典》之公共收益的权属

三、 物业企业使用公共收益的风险？

1、物业企业使用公共收益的风险种类

★诉讼风险

★诚信风险

★物业费收缴风险

★行政处罚风险

★合同中止风险

案例解析：

1、历史积累的巨大潜在财务风险（普遍存在）

2、如何对公共收益进行财务管控？

3、公共区域运营产生的利益如何划分？产生的风险由谁承担？

……

四 、项目运营层面对公共收益风险的防范和应对措施

1、通过运营层面防范风险

2、通过项目管理层面规避风险

3、物业项目的财务公示

4、项目公共收益财务公示的方法（策略）

案例解析：

1、小区公共停车场的收入归谁？

2、运用小区的公共配套产生的经营收益归属于谁？

3、没有成立业主大会前的公共收益，如何跟业委会分配？

4、物业管理成本能否直接从公共收益中冲抵

……

五、财务层面对公共收益风险的防范和应对措施

1、从源头管控（合同规范）

2、运用财务手段管控（规范账务）

3、物业企业公共收益的账务处理策略

★公共收益账务处理的基本规则（考量因素）

★公共收益账务处理的基本流程

★公共收益的具体账务处理策略

★公共停车场收入

★公共空间的租赁收入

1） 公共设施的经营收入

2） 公共设施的赔偿收入

3）其他公共收益

六、 关于公共收益的热点问题现场答疑

1、没有业委会的公共收益如何入账？

2、人防、开发商和业主的车位产权如何区分？

3、公共收益可以在合同中约定吗？

4、车禁系统相关成本能否直接从公共收益中冲抵？

5、物业公共区域场地经营也要付费，那请问公共支出的进项可以跟销项一样按照100%抵扣吗？

6、请问公共区域收入和成本通过其他应付款列示吗？

7公共收益给业委会，业委会应该给物业公司开票吗？

钟老师

香港大学中国商学院CFIM研究生、中国人民大学管理学学士、物业管理行业财务与经营领域咨询专家，《现代物业》财管手记、管理艺术专栏作者，《住宅与房地产》钟说纷坛专栏作者，著有《懂财务，会经营-物业管理经营实战案例》等书籍。逾二十年财务管理工作经验，曾历任房地产开发企业、投资公司、制造业、物业管理等企业财务高管职务。辅导企业进行组织优化与变革、投资并购与IPO筹划，建立财务战略规划与财务管控体系。

授课风格：培训注重结合企业管理中的实际案例，授课风格形象生动，深入浅出，课堂注重互动，使学员轻松理解财务理论与实务要点。

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