土地增值税清算难点问题解析与清算申报全真模拟专题培训

土地增值税清算难点问题解析与清算申报全真模拟专题培训

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【课程背景】

土地增值税是房地产企业最复杂的税种，因其税负高、计算复杂，各地对政策的执行差异大，税企争议频发，又被戏称为“土地争执税”，也是多年来最让财务人员头疼的税种。随着“金税四期”的全面上线和“全电发票”的推行，房地产开发企业土地增值税清算面临的难度和风险有进一步加大，税务机关纷纷上马土增清算软件系统，对土增申报表又提出更高的要求、增加了更详细的申报附表，从申报表中就可能发现企业是否有虚增成本的现象，严征管下，合法的做好土地增值税清算，是我们的必须重视工作，如何更好的何筹划，是我们需要练就的内功。

另外，《中华人民共和国土地增值税法征求意见稿》早已发布，《土地增值税法》将上升为国家法律，我们有必要对新的土地增值税法有清晰的认识，将给我们带来哪些影响，我们是否需要提前准备。

本课程不同于以往侧重于理论知识的培训课程，着重突出课程的实战性和实用性，课程以本人当下正在主导进行的土地增值税清算项目为蓝本，全部引用项目的真实数据、真实账簿和真实报表，以河南省土增税清算口径、流程为主线，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际项目资料，进行土地增值税从项目基础资料报表填制，成本归集、成本分摊和成本审核明细表编制，到销售面积确认、销售台账审核与销售明细表编制，再到土地增值税申报表填制整个清算流程进行模拟清算练习，最终形成项目完整的申报表及附表以及附列资料，通过学习，可达到独立进行土地增值税清算，能从容应对土地增值税清算的目的。同时将带给你全新的土地增值税认知，不一样的角度，更具可操作性的方案。

【课程收益】

1．了解土地增值税基础知识及河南省土地增值税的管理要求；

2．解决土地增值税难点重点问题掌握清算技巧；

3．通过模拟清算熟练掌握土增税清算流程和方法以及各类报表及附列资料的填报方法；

4．学会土地增值税优惠政策的运用及筹划方法。

【课程对象】

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册 会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

第一节：土地增值税清算的基础知识及河南省土地增值管理要求

一、土地增值税征税范围与纳税人

1．土地增值税征税范围如何界定？纳税义务人如何确定?

2．集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？

3．如何界定直系亲属？兄弟姐妹之间无偿赠送不动产是否缴纳土地增值税？

4．出售小产权方是否应该缴纳土地增值税？通过容缺办理拿到了产权证，土地性质 仍为集体性质，再转让是否缴纳土地使用税？

5．土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？

6．转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税？

7．转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税？

8．个人转让不动产是否缴纳土地增值税?

9．未办理土地证即转让土地是否缴纳土地增值税？

二、土地增值税的征收管理

1．如何预缴土地增值税？不按期预缴土地增值税加收滞纳金吗？

2．土地增值税清算的步骤和思路是什么？土增税计算方法和税率如何确定，新房和 旧房有何区别？

3．土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同？

4．什么情况下土地增值税核定征收？核定征收对纳税人的税负影响有哪些？

三、河南省土地增值税清算业务流程讲解

1．房地产开发企业必须进行土地增值税的清算的条件如何规定的？

2．哪些情况必须由税务机关启动清算程序？

3．税务机关启动的清算程序会对房地产开发企业带来哪些问题和困难？

4．办理清算的时限？

5．清算过正中需要向税务机关提交哪些清算资料？

6．提供资料过程中注意的问题及涉税风险有哪些？

7．土地增值税清算需要完成哪些报表？须注意什么问题？

8．如何处理税务机关清算审核与税务稽查的协调问题？

9．如何确定清算单位？如何确定项目分期？

10．如何确定土增税计算单位？一栋综合楼商业和住宅可否合并缴纳土地增值税？

四、金税四期全电发票背景下土增税清算难点与应对策略

1．金税四期全电发票给企业带来哪些挑战？

2．如何设置会计科目和辅助核算以方便日后清算资料提取和核对？哪些明细科目必 不可少？缺失这些科目的后果是什么？

3．应设置哪些台账？如何设置？

4．如何把握账簿的规范性与税务风险控制的尺度？

第二节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与实操模拟

一、新老项目土地增值税收入总额的确认

1．一般计税项目土地增值税收入的确认？纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减 销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？

2．简易计税老项目收入总额如何确认？

3．跨营改增过渡期项目土增税收入如何确认？

4．代收款项与价外费用（违约金、更名费等）的有何涉税风险？代收款项是否应该 纳入土增税收入？

5．随房价一起收取的装修费初装费的处理，合同应如何签订才能加计扣除？

6．阴阳合同避税有何风险 ?

7．超建面积如何处理?

8．按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品如何确认收入？

9．面积差异补退房款如何进行税务处理？

10．合同金额与发票金额不一致如何确认收入？

二、视同销售行为的收入总额确认

1．视同销售的情形有哪些？何时确认收入？确认依据是什么？

2．拆迁还房视同销售收入以哪一年为准？价格高低哪一个对企业有利？

3．企业不动产对外投资是否缴纳土地增值税？如何利用优惠政策进行筹划？

4．房地产企业合并分立过程中不动产转移是否缴纳土地增值税？如何利用优惠政策 进行筹划？

5．以房抵债何时确认收入？如何确认？

6．不动产无偿赠送如何确认收入？

7．买一赠一方式销售开发产品是否视同销售？如何核算和开具发票？

三、销售配套设施的处理

1．建成后产权属于全体业主如何处理？

2．建成后无偿移交政府公用事业单位的纳税？

3．有偿移交给政府如何处理？

4．作为拿地条件无偿在小区内外配建公共配套如何处理 ？

5．销售人防车位使用权，地上车位使用权、无产权地下车位使用权是否缴纳土地增 值税？河南的执行口径如何？

四、土地增值税收入审核与申报表填报实操模拟

1．税务机关对销售收入的审核重点

2．如何根据销售台账划分普通住宅与非普通住宅等清算类别？

3．如何根据销售台账测算土地增值税收入总额？

4．跨营改增过渡期项目如何确认收入？

5．如何编制收入审核明细表？

6．如何根据测绘报告审核确认项目总建筑面积、公共配套面积及可售面积？

7．如何填写《面积汇总统计表》？

第三节：土地增值税扣除项目难点问题解析与实操模拟

一、取得土地使用权支付的金额扣除的难点问题及申报实操模拟

1．取得土地使用权支付的金额包括哪些？一般计税项目简易项目土地价款扣除有何 区别?

2．与土地取得相关的利息违约金可否计入土地成本？

3．耕地占用税是否属于土地价款？土地使用税可以计入土地价款吗？

4．土地闲置费如何处理？

5．取得土地使用权支付的印花税可否扣除？

6．企业取得土地使用权所支付的其他各项费用是什么？土地招投标佣金、咨询费等 在土地增值税清算时可否扣除？

7．政府要求无偿配建公租房或保障房支出及红线外支出如何处理？凭什么票据扣 除？是否应缴纳契税？

8．土地出让金返还的不同情形的纳税处理，是否需要冲减成本？

9．股权收购模式取得土地成本解决策略？扣除票据有何要求？

10．土地置换如何确认土地成本？扣除票据如何解决？

11．购买不动产拆除重建土地成本如何确认？凭什么票据扣除？

12．土地成本如何分摊？何为独立占地？有产权与无产权地下车位是否分摊土地成 本？城市基础设施配费如何分摊？

13．如何编制土地成本分摊明细表？

二、开发成本扣除的难点问题及申报实操模拟

1．土地征用及拆迁补偿费

⑴ 现金补偿的扣除凭证与条件？区分政府行为和市场行为两个实质证据是什么？扣除凭证有何不同？有何风险？

⑵ 虚增拆迁补偿款税务风险防范

⑶ 拆迁还房如何确认拆迁补偿成本？超面积补偿如何处理？

⑷ 拆迁还房是含税价还是不含税价确认拆迁补偿成本？

⑸ 拆迁还房补偿方式扣除凭证如何确定？青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支 出如何取得票据？

⑹ 因出租房屋被拆除支付给承租方的赔偿金是否属于拆迁补偿？

2．前期工程费

⑴ 前期工程费的核算内容

⑵ 哪些政府收费不属于代收款项？土增税清算时如何沟通才能加计扣除？

⑶ 管理费用和前期工程费能否合理转换？

⑷ 向政府部门缴纳的各类费用，以什么票据扣除？

⑸ 前期工程费用以什么票据扣除？

⑹ 前期工程费清算审核调整类别包括哪些？

⑺ 前期工程费的分摊方法

⑻ 前期工程费审核明细表如何填写？

3．建筑安装工程费扣除难点问题

⑴ 建安安装工程费的核算范围

⑵ 装修费的处理

⑶ 水电费的处理

⑷ 建筑工程劳动保险的处理

⑸ 招标代理费、房屋测绘费

⑹ 售楼处样板间装修费的处理思路与风险防范

⑺ 招标代理费、财产综合险可否计入开发成本？

⑻ 建安发票的开具要求，清算时建安成本未取得发票如何处理？

⑼ 关于土增清算时交房后发生的维修费用能不能计入开发成本？

⑽ 建筑安装工程费的分摊技巧，地下车位如何分摊建安成本？商住一体楼如何分摊 建站成本？总包合同如何分摊？分包合同如何分摊？

⑾ 建筑安装工程费的审核明细表填报实操模拟

⑿ 建筑安装工程费分摊明细表填报实操模拟

4．基础设施费扣除难点问题

⑴ 基础设施费的核算范围

⑵ 园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？

⑶ 基础设施费分摊方法，哪些项目应该分摊给地下车位？

⑷ 红线外基础设施建设支出能否扣除？

⑸ 建筑安装工程费的审核明细表填报实操模拟

⑹ 建筑安装工程费分摊明细表填报实操模拟

5．公共配套费

⑴ 公共配套费的核算范围

⑵ 哪些配套设施需要单独设置成本对象？

⑶ 建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业 主所有？

⑷ 建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明 无偿移交给政府公用事业单位？

⑸ 有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？土地增值税是做收 入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？

⑹ 作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补 偿如何处理？如何确认成本？

⑺ 配套设施转为自用如何处理？再销售土增税如何计算？如何避免决策失误？

⑻ 公共配套费如何分摊？

⑼ 公共配套费审核明细表实操模拟

6．开发间接费用

⑴ 开发间接费的核算范围与科目设置技巧

⑵ 土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别

⑶ 营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？

⑷ 开发间接费与期间费用如何区分？如何合理转化？

⑸ 项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？

⑹ 开发间接费如何分摊？分期开发项目共同开发间接费如何分摊？

⑺ 开发间接费审核明细表填报实操模拟

三、税金及附加扣除难点问题

1．地方教育附加不能在土地增值税前扣除吗？

2．印花税能在土地增值税前扣除吗？

3．水利建设基金在土地增值税前能扣除吗？

4．分期开发的项目如何合理分摊税金？无产权地下车位是否应分摊税金？

5．税金明细表填报实操模拟

四、开发费用扣除难点问题

1．如何把握土增税利息据实扣除的条件？什么是能按照项目合理分摊？如何分摊？

2．据实扣除资本化利息的起止时点

3．民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？

4．利息扣除方法的选择与限制

5．统借统还利息可否按金融机构利息扣除？

五、加计扣除的难点问题

1．直接转让土地可否加计扣除？

2．生地变熟地建安成本在生地变熟地的这部分投资，可否按照开发成本加计20% 扣除

3．购买在建工程开发，购买成本可否加计扣除？

4．存量房销售的扣除项目如何确定？存量房如何界定？用于贷款抵押的房屋是否属 于存量房？

5．不同转让主体的不同转让行为扣除项目差异

6．非房地产企业开发房地产项目土地增值税能否加计扣除20%？

六、成本扣除项目的审核要求

1．实际发生与支付款项有何关系？

2．实际发生与取得票据有何关系？

3．实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？

4．预提成本可否扣除？

5．营销设施可否扣除？

第四节：土地增值税清算申报全真模拟演练

一、跨营改增过渡期老项目土地增值税清算模拟演练

1．填制企业基本信息表

2．销售收入审核与台账填写

3．面积汇总统计表填写

4．成本审核明细表填写

5．成本分摊明细表填写

6．税金明细表填写

7．土地增值税纳税申报表填写

8．报送资料清单

二、新项目土地增值税模拟清算案例

1．填制企业基本信息表

2．销售收入审核与台账填写

3．面积汇总统计表填写

4．成本审核明细表填写

5．成本分摊明细表填写

6．税金明细表填写

7．土地增值税纳税申报表填写

8．报送资料清单

第五节：土地增值税筹划方法

1．土地增值税税收优惠及应用

2．装修房与毛坯房土增清算时有何不同？

3．免税临界点的如何正确运用？

4．调整增值率的有哪些方法？

5．变量引进筹划法的运用

6．项目立项技巧

7．价格策略筹划法

8．核算技巧筹划法

9．核定征收筹划法

董老师

注册会计师，税务师，律师，多年从事财税方面的理论研究与实践。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。现任国内五A级税务师事务所首席税务顾问，中国税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库讲师，多家财税培训机构特聘讲师。董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问，先后在国内30多个大中城市演讲几百场，培训过知名企业上千家，并兼任多家大型集团公司的税务顾问，先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课深入浅出、内容准确、分析透彻、操作实用，轻松自如，深受学员好评！

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