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土地新政解读、存量盘活与升值、城市更新操作实战指引与案例剖析

【课程编号】:MKT017948

【课程名称】:

土地新政解读、存量盘活与升值、城市更新操作实战指引与案例剖析

【课件下载】:点击下载课程纲要Word版

【所属类别】:项目管理培训

【时间安排】:2017年12月02日 到 2017年12月03日4800元/人

2016年12月16日 到 2016年12月17日4800元/人

【授课城市】:北京

【课程说明】:如有需求,我们可以提供土地新政解读、存量盘活与升值、城市更新操作实战指引与案例剖析相关内训

【其它城市安排】:西安 上海 广州

【课程关键字】:北京土地新政解读培训,北京城市更新培训

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课程背景:

新形势、新政策,房企及众多投资企业开始发力文旅、康养等产业地产、城市更新、旧改、存量盘活、收并购等业务,但是大部分企业对于产业拿地、城市更新、收并购、旧改、存量盘活等业务前期拿地建设指标紧缺、规划不符、土地痛点、土地风险、生态触碰、拿地模式等问题认识程度不足,导致很多项目无法推进、风险重重,耽误公司业务发展。如耕地、林地、园地是否可以建设、基本农田是否可以建设占用、如何调整风景名胜区、生态红线、自然保护地等边界、如何将工业用地调整为住宅等相关土地问题。

课程目标:

本课程将系统讲解拿地过程中遇到的各类问题、风险及解决方式。如:如果通过国土空间规划“多规合一”解决建设用地指标紧缺问题、规划不符问题;如何通过土地规划、城市规划、生态规划修改解决目前土地规划问题;如何解读与实操执行最新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》,利用集体土地入市模式拓宽公司拿地途径;如何将公司项目划入“区片开发”范围内建设商品住宅;如何操作土地征收、把控收并购土地风险,避免项目大坑。如何控制拿地风险,节约拿地成本,把握《国土空间规划》时代机遇无偿获取新增建设用地指标。在此,我们站在实操角度,挖掘项目风险,控制项目风险,帮助大家解决拿地棘手问题及痛点。

又结合实战案例分享:关于存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径、退出与城市更新操作流程、实务与风险。致力于带领各位优秀事业伙伴,系统学会“存量”开发。本课程从地块选择、项目合作、开发模式、协议签订、交易价格、开发流程、政府谈判、心态博弈、退出机制、更新模式、更新流程、风险控制等方面全方位讲授,系统、易懂。

培训对象

1、土地一级开发公司、城投公司、城市更新投资集团、房地产开发公司、政府平台投资公司、不动产收购、处置相关企业、国有资产盘活企业、产业地产开发、实业集团、文旅康养、特色小镇企业、基建投资、施工企业、地产运营、金融机构、律师事务所、土地开发利用单位、土地服务咨询机构、策划相关单位。

2、收并购、资产重组、不良资产处置、证券机构、国企改革、片区综合开发、PPP项目、旧改、城市更新、基础设施建设、存量挖潜、产业勾地、土地一二级开发等相关企业

3、其他涉及拿地、土地开发实业集团、制造业集团

课程大纲

第一天

板块一:如何参与《国土空间规划》编制,解决土地痛点,操作项目符合政府规划,助力快速拿地

(一)土地问题:

1、如何争取新增指标,将农用地转为建设用地,布局拿地项目

2、如何挖掘存量建设,进行建设用途变更,突破拿地瓶颈

3、如何参与规划编制,操作公司项目符合政府原始规划

4、如何快速修改规划,解决棘手痛点问题,获取定制土地

5、如何操作项目进入《成片开发区》进行项目征收

6、如何操作集体转为国有,做好住宅+产业模式

7、如何操作耕地、林地转为建设用地,布局建设项目

8、如何利用集体经营性建设用地,做好农村项目布局

9、集体土地未来拿地模式及风险控制

10、如何利用耕地、林地,进行项目布局

11、如何进行“点状供地”,节约拿地资金

12、如何研判土地现状建筑合法合规性,决策参与方式

13、如何筛选、盘点合法补偿现状物,出具补偿依据

14、土地征收最新流程、程序与成本

15、增减挂钩、占补平衡相关要点分析

16、国有土地入市、集体土地入市

(二)解决策略:

1、认识规划发展历程,抓住“机遇”、“窗口”

2、把握土规、城规、生态规关系逻辑,认识“多规合一”,更好对接政府

3、农用地、建设用地、未利用地等地类与土地开发利用系统学习

4、规划时间、审批程序、工作内容把握,精准对接报批报建部门

5、土地用途区、建设用地管制区深刻理解、利用,确定可开发区域

6、如何确定禁止开发区域,及禁止开发区利用要点,避免后期被拆

7、生态保护红线利用要点、调整机遇要点分析

8、基本农田利用方向、调整操作方式、空间机遇

9、如何操作项目划定《成片开发区》,建设商品住宅

10、如何操作项目,达到土地征收前提条件,实现农用地转用

11、城市开发边界、成片开发与土地征收关系分析

12、规划图件学习提升,地块规划要点分析,合法性研判

13、如何让公司项目符合原始规划详操与流程,避免后期修改规划(结合案例实操讲解,包括要点、程序、时间等内容)

14、XX开发商争取新增建设用地指标操作案例

15、XX县存量建设用地盘活、周转案例

16、如何抓住当下政策合理布局产业勾地、城市更新项目

17、土地性质风险如何识破(涉及收并购、城市更新项目)

18、房产性质风险如何识破(涉及收并购、城市更新项目)

板块二:存量土地资产盘活路径、交易模式、升值方法深度剖析与案例核心要点提炼、经验吸取、”深坑“规避

案例一:存量土地交易的秘密——土地一二级联动项目收并购案例深度剖析

1、我们该选择何种项目进行交易?

2、项目交易前提、原则、关键点都有哪些?

3、如何全方位做好项目尽职调查

4、存量交易过程中需要注意哪些要点?

5、如何设定合作条款,制定合理方案

6、如何谈判条款,落实条款内容

7、如何做好退出机制,管理投资预期

8、如何设定合同违约条款,保障交易利益

9、如何全方位把控土地、资金、政策风险?

10、如何看待项目升值,理性投资

11、如何预判市场、确定投资目的

12、如何选择合作伙伴,确定合作目标

13、土地一二级联动全流程解析

14、土地一二级联动成本测算

15、土地一二级联动拿地策略

16、土地一二级联动排他设定

17、土地一二级联动风险规避

18、土地一二级联动要点分析

案例二:开发”陷阱“躲避的策略——土地变性开发受限(诉讼)案例深度洞察

1、案情情况解析

2、案件遗憾、注意、补充之处

3、土地发展问题分析(过去、现在、将来)

4、土地本身问题分析(现状、规划、所有权、使用权、手续)

5、土地供地、交易、开发手续合法性分析

6、所涉协议合法、合规性分析

7、土地闲置要点及风险点把控

8、如何避免土地闲置,规避投资损失

9、如何发现闲置土地风险,避免投资失误

10、闲置土地未来能否开发、如何开发?

11、土地闲置开发应对措施有哪些?

12、哪类存量地块可以收购、参与法拍?

13、存量收购、参拍需要注意哪些关键要点

14、哪些存量地块可以直接开发?

15、哪些存量地块属于风险、违法开发?

16、与政府合作关键注意要点

17、如何签订与政府的合作协议,规避未知风险

18、如何判断下一步不可预测风险

19、存量开发相关证据、政策、文件、要求梳理

20、类似案例其他关键要点结合、剖析、洞察、规避(法拍、深圳)

21、案件对于开发企业的学习、借鉴意义

22、未来开发如何控制“未知、不可靠”风险

案例三:”黑铁“时代的另辟蹊径——工业用地再开发案例

1、工业用地盘活路径都有哪些?

2、工业用地能否转让?

3、工业用地能否变性?

4、工业用地变性前提是什么?

5、工业用地变性需要做哪些工作?

6、土地变性周期有多久?

7、工业用地变性出让方式有哪些?

8、工业用地变性风险有哪些?

9、工业变住宅操作流程与要点

10、工业变住宅拿地方式

11、如何确定工业用地价值

12、如何合理确定溢价空间

案例四:城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常见误区

1、全方位项目介绍

2、城中村改造项目全流程解析

3、城中村改造项目整体逻辑分析及要点

4、城中村改造项目土地问题分析及解决周期

5、城中村改造项目投资协议签订及风险规避

6、城中村改造项目资金注入及回收逻辑

7、城中村改造项目资金注入方式及风险规避

8、城中村改造项目政府关系及手续办理

9、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决

10、城中村改造项目规划设定及可售物业操作

11、城中村改造项目排他设定,保障拿地

12、城中村改造项目安置房回购要点

13、城中村改造项目投资、研判、分析

14、土地问题应对措施分析

15、协议问题应对策略分析

16、资金问题应对策略分析

17、政府谈判应对策略分析

18、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避

第二天

板块三:城市更新操作模式、流程、要点、实务、风险把控与痛点深度剖析

(一)西安城市更新政策解读、要求、发展及演变

1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引

2、城市更新概念、涉及项目、西安理解内涵

3、各城市更新概况介绍(广州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、机构设置、更新对象、土地获取、政策特点、风险要点等)

4、西安城市更新体系建立与政策发展演变

5、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析

6、西安更新路径、土地获取、资金来源分析

7、西安最新《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点

8、如何参与《城市更新专项规划》编制,落位公司项目

9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》,落实西安要求

10、如何做好城市更新与产业升级结合利用

11、其他西安城市更新政策解读

(二)城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控(结合西安讲授)

1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点

2、城市更新项目立项前提、要点

3、城市更新改造方式、模式介绍

4、城市更新主导单位介绍、主导单位特点

5、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点

6、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点

7、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点

8、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点

9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍

10、全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

11、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

12、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点

13、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取

14、城市更新土地问题及建设情况分析调查(现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡)

15、城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解

16、城市更新方向与未来获地用途方式

17、城市更新获地价格确定与资金来源

18、城市更新土地风险把控(土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等)

19、城市更新项目风险把控(立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等)

(三)城市更新实操案例及关键要点分析(结合实际项目梳理)

1、城市更新范围单元确定及问题分析

2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理

3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析

4、涉及项目各类面积汇总分析(涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型)

5、居民点状况分析(房屋、庭院、围墙(面积、高度、墙厚、基础厚材质))

6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控

7、土规、城规、控规情况分析及协调调整

8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理

9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认

10、城市更新复建标准、规模及安排分析

11、融资渠道分析及资金成本测算

12、城市更新地价确认方式及评估要点分析

13、城市更新改造成本分析及测算

14、城市更新开发周期确认及分析

15、城市更新全项目复盘

板块四:城市更新操作案例深度解析与全流程风险把控

1、西安XX城中村改造案例(项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效)

2、西安XX旧厂房改造案例(改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式)

3、北京市XX城中村改造项目(改造主体、主要工作、项目手续流程、注意要点、征地拆迁)

4、北京XX旧厂房改造案例(改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式)

5、上海XX城中村改造案例(项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、项目成效)

于老师

中国地质大学硕士研究生毕业,曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理,主要负责全国土地类相关业务,包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。

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