国地税合并背景下的房地产开发企业涉税风险识别与应对政策精讲

国地税合并背景下的房地产开发企业涉税风险识别与应对政策精讲

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课程背景

你只关注增值税专用发票吗？其实，和你想的不一样，2017-2018年增值税的普通发票是重中之重。

你也认为土地增值税会取消吗？别逗了！土地增值税正式列入立法进程！

你还在等“专管员”为你服务吗？是税务局为你服务！你的“专管员”已变成了风险推送的落实人！

你还在将各项数据“应付”性的填报吗？“金税三期”会为你提出无数个为什么？

为切实解决房地产企业的涉税疑难问题，消除未知税收风险，有效配合营改增工作的进展，本次课程“私人定制”、量身打造“国地税合并背景下的房地产开发企业涉税风险识别与应对政策精讲”，以房地产企业增值税、企业所得税、土地增值税三大税种为经，以多角度破解税收疑难问题为纬，“全方位”、“立体式”解读营改增以来财税人员遇到的疑难问题，辅以风险防控与纳税筹划技巧，为房地产企业落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！

培训对象

各房地产企业的总经理、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。

课程内容

前 言：如何宏观把握房地产开发企业三大税种自身特点

1．增值税“错配抵扣”的风险与防控

2．企业所得税“期间盈亏不均”的风险与防控

3．土地增值税“项目盈亏不均”存在的风险与防控

第一节：增值税

1．如何区分房屋租赁费与仓储费，合同应该如何签订和把控；

2．自建厂房中设计费、材料设备购置费和建安费的抵扣问题；

3．建筑业营改增后，企业应该如何和建安企业进行工程造价的谈判；

4．对于门窗、幕墙、消防工程合理的合同签订方法及筹划建议；

5．自建厂房支付的土地出让金是否能抵扣进项税—如何把握2年抵扣含义；

6．支付的建安费中，如果建安工程存在分包，如何取得政策的建安增值税发票；

7．装修费用的增值税进项税抵扣要点把控—哪些装修费需要分2年抵扣；

8．如何把握建安业的甲供工程和清包工，判断建安工程究竟采用11%还是3%的报价方法；

9．办公用品发票增值税抵扣问题（销货清单是进项税抵扣的关键点）

10．营改增后水电费的增值税抵扣问题—水电费分摊还是水电费转售；

11．会议费的增值税抵扣问题—会议费中的场地租赁费、设备租赁费（LED屏、投影仪）、餐费、茶歇的增值税发票开具问题；

12．如何区分场地租赁费、场地使用费、会议服务费的增值税税目区别；

13．住宿费如何把握增值税发票取得风险—住宿费中的餐费、酒店消费的增值税风险把控；

14．劳务派遣营改增后的增值税发票开具方法；

15．购买各种理财产品—保本、非保本、信托、资管产品是否需要缴纳增值税；

16．境外设计费、代言费、广告费、咨询费支付中的增值税扣缴问题—是否需要承担增值税法定扣缴义务、形式发票如何开具

第二节：所得税及相关税收与会计处理协调实战大解析

一．企业所得税最新政策

1．国家税务总局2018年28号公告《企业所得税税前扣除凭证管理办法》全面解析。

☆ 如何认定“应税劳务”企业所得税的“应税劳务与增值税的应税劳务的区别”、分割单在实践中的运用！未按规定取得有效凭证之税务稽查适用！合同、协议在税前扣除中的运用等；

2．企业所得税预缴申报处理新政策，实战理解“实际利润额”。

3．小型微利企业的税收优惠力度进一步加大

4．设备、器具的税前扣除如何操作

5．资金账簿的印花税的账务处理及规定

二．企业所得税重点实务

1．计税收入及视同销售收入

2．企业所得税主导的合作建房政策适用

3．工资薪金与福利费配套政策及保险扣除

4．资产损失、加速折旧、手续费、佣金、广告费、业务宣传费和其他费用

5．时间性差额纳税调整

6．利润调整的会计处理方法详解

7．成本法与权益法在企业所得税纳税申报中的应用

8．查补所得税的会计处理

9．所得税的后续管理

10．弥补亏损错误案例识别及实操

11．审批与备案减免税的风险和责任

12．股息红利所得优惠，免税分回股息只认可成本法?股转的纳税地点如何确认?纳税义务发生时间如何把握?

第三节：土地增值税

一．清算单位的确定－清算单位与成本对象的区别与联系

二．清算类型的划分

三．共同成本的分摊方法

四．不同清算类型分开核算分摊费用问题

1．普通住宅的口径是怎样的？

2．增值额的计算方法

五．征地环节的风险管控

1．营改增后，招拍挂土地时特别需要注意的关键是什么？

2．股权收购方式征用土地有哪些税收风险

3．拆迁补偿费风险管控

4．土地的流转在增值税上是否可行？

六．房地产开发成本的风险管控

1．境外设计费的风险管控

⑴ 营改增后，如何代扣代缴境外设计费的增值税及会计处理；

⑵ 境外设计费的税费如果由境外公司承担，如何签合同及会计处理；

2．建筑安装费用的风险管控

⑴ 房地产企业到底要3%的建安的发票还是要11%的建安的发票？

⑵ 家具家电成本可以作为装修成本扣除吗？

⑶ 为什么房地产企业接受虚开建安专用发票很容易查出来？房地产企业恶意和善意接受虚开建安专用发票的处理结果会有什么不一样？

⑷ 公共配套把握的原则是什么？销售地下人防车库的使用权到底要不要交土地增值税？

3．房地产开发费用的风险管控及税收筹划：

⑴ 商业银行同类同期贷款利率如何把握？

⑵ 财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？财务顾问费，允许据实扣除吗？

⑶ 统借统还的利息在什么情况下土地增值税才能据实扣除？

⑷ 尾盘清算税金的扣除

七．土地增值税税前扣除与合法凭证管理

1．合法凭证种类

2．营改增后建筑工程发票开具特别要求

3．实际发生与以票管税

4．取得发票但未付款的支出，可以税前扣除吗？

5．既供货又提供建筑服务如何开票

6．甲供材料与票据结算、甲供与大包

7．如何杜绝虚开、代开发票、合同在票据管理中的重要作用

八．清算中的疑难问题解析与纳税筹划

1．土地增值税清算报表与账务分离如何处理

2．土地增值税的优惠政策与纳税筹划

⑴ 普通住宅定价临界点系数（成本倒推）

⑵ 开发连体楼如何清算与筹划思路

3．无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）

4．转让车位、车库、配套设施如何清算

5．营销设施建造费如何扣除

6．清算结束后转让如何计算应纳税额

7．土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析

第四节：“金税三期”信息比对项目

一．基础信息表与各明细表之间的逻辑关系

1．你公司从事股权投资吗？

2．发生了债务重组，表间有何制约关系？

3．发生了吸收合并，亏损额有增加？

4．发生了企业分立，资产有何变化？

5．划拨了资产，契税操作是否正确？

6．填报了被投资企业的分配信息，是否填对了免税收入？

7．对外进行了捐赠，是否有效的实现了三年结转？

8．企业组织架构的设立，真的操作对了？设立的分支机构废业为何如此麻烦？

9．应付职工薪酬的错误要更改！

李老师

著名房地产税务策划专家，注册税务师，注册会计师，众多大型房地产建筑企业的纳税顾问。李老师多年来一直潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，长期在北京、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，擅长讲授房地产开发及建筑施工企业财税业务处理；企业改组改制及非居民企业业务处理；财税差异及纳税评估业务处理等课题；因其授课风格由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用，且对会计和税法的解释客观公正，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧，因此受到各地学员的认同和热烈追捧。

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