房地产行业土地增值税清算重点难点问题全方位解析高研班”

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课程背景

2013年土地增值税的清算势在必行！！！

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。

本讲座为土地增值税专题，通过精心筛选，共设计46个焦点、难点问题供大家学习与分享。课程安排尽量做到：内容全面、问题集中、突出重点、注重实操。力争使大家在两天内对土地增值税这一税种有一个全面的认识与把握，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的……。

培训对象

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

主讲内容

第一部分 土地增值税的征收管理与税收优惠

1、土地增值税纳税人是怎样认定的

2、缴纳、预缴土地增值税应如何进行账务处理

3、税务机关是否有权不经查账直接采取核定征收方式征收土地增值税

4、免征土地增值税必须满足哪些基本条件

5、在企业兼并中，为什么对被兼并企业暂免征收土地增值税

6、转让房地产项目公司的股权是否涉及征收土地增值税

7、未办理土地使用权证前转让土地是否应征收土地增值税

8、无产权的地下车库、人防设施在营销过程中应注意哪些问题

9、什么是小产权房，房地产企业开发小产权房会带来哪些税收争议

10、BT模式的特点，运作方式，对房地产开发业务的税收影响

第二部分 确认土地增值税清算条件、清算单位应注意的问题

11、土地增值税清算的条件，清算到底应该掌握在哪个时点进行

12、土地增值税“清算单位”如何确定，如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、

“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”

13、开发商住一体楼土地增值税清算单位确认操作实例

14、“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待

第三部分 确认土地增值税清算收入应注意的问题

15、代收费用是否应并入土地增值税收入，清算时应如何处理

16、政府返还补贴收入、税金的账务处理和税收待遇及纳税风险防范

17、房地产企业那些业务在计算土地增值税时应视同销售不动产处理

18、转作自用房屋为什么不视同销售，其折旧、成本如何处理

第四部分 确认土地增值税扣除项目应注意的问题

一、确认土地征用及拆迁补偿费应注意的问题

19、拆迁安置用房土地成本应如何确认，安置房在营业税、土地增值税、企业所得税上的区别

20、如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出，拆迁补偿费应取得什么票据

21、接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证

22、外购楼盘支出是否可以计入土地成本，是否可以加计扣除，再次销售税收处理

23、支付给国土资源局的土地闲置费、违约金、滞纳金是否可以计入土地使用权支出

二、确认建筑安装费应注意的问题

24、营销设施建造费用应计入“开发成本”还是“销售费用”

25、甲供材问题存在的纳税争议，应该如何与税务机关沟通与破解

26、商品房、样板房、营销设施的装修费用应如何计算扣除，装修费应如何界定

27、扣留施工单位的质保金在什么情况下才允许扣除

三、确认公共配套设施费应注意的问题

28、小区内公共配套设施费用应如何扣除

29、小区外为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除

四、成本费用的分配与计算方法

30、一次性取得土地分期开发发生的共同费用应如何计算分配

31、“详解”同一项目不同类型房产（住宅、车库、商铺）的开发成本应如何计算分配

32、多个房地产项目共同的成本费用，应如何计算分配？

五、确认开发间接费与开发费用应注意的问题

33、开发间接费与企业管理费用的区别，不能明确区分开发间接费和开发费用对土地增值税会

产生什么影响，企业只开发单一项目是否可以将全部管理费用均计入“开发间接费”

34、计算土地增值税时“开发费用”为什么不据实扣除

35、计算土地增值税时计入“开发间接费”的利息应如何处理

36、计算土地增值税时，可以据实扣除的利息包括哪些内容

37、取得向个人、关联方借款，委托他人向银行借款、他人委托银行借款，发生的借款费用是

否可以据实扣除

38、开发用地缴纳的土地使用税如何处理，能否资本化

39、因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除

40、房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用如何扣除

41、企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除

42、印花税、契税扣除有哪些相关规定，返迁房发生的支出是否应计算缴纳契税

43、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除

44、加计扣除20%的优惠在什么情况下才可以使用

第五部分 土地增值税清算操作实物

45、土地增值税清算综合案例分析

46、清算后有偿转让房地产土地增值税的计算与调整

第六部分 专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

杨老师

【主讲专家】杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、重庆等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默。

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