房地产业营改增政策前瞻暨企业财务核算与管理应对专题

房地产业营改增政策前瞻暨企业财务核算与管理应对专题

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『专题背景』

2014-2015年注定是改革之年，国家税务总局税制改革的重磅消息接二连三出台，行政审批制度改革、取消税收专管员管户制、重大重组税收政策推出、房地产企业成本核算对象事先备案改为完工后报送，十二五最后一年房地产建筑业“营改增”箭在弦上……。

“重管理严稽查抓收入”将成为新一年税务工作的新常态，年终决算正在紧张进行，作为房地产企业的您将面临新的机遇与挑战。我们准备好了吗？

『课程收益』

通过两天学习，您将有以下收获：

☆ 学习房地产业营改增新方案，规划好营改增的前期应对策略；

☆ 全面掌握税制改革动态和最新税收政策；

☆ 为您解读房地产企业成本核算新制度新办法；

☆ 破解营改增应对困惑和财务应对管理难题；

☆ 提交本单位财税疑难问题，与专家零距离交流，真正解决实际问题。

『培训对象』

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

『课程内容』

一：房地产、建筑业营改增政策前瞻与应对

1．房地产、建筑业营改增背景

2．营改增试点方案中，房地产销售、出租和建筑业税率是17%、11%、6%和3%，如何选择？存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？

3．一般纳税人的认定标准及一般计税方法和简易计税办法，什么是销项税额，什么

是进项税额？营改增改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？

4．营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的

流转税？长期合同如多年完成总包合同如何处理？

5．企业成本和费用中哪些增值税进项税额可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付

的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？外购材料、甲供材、广告费、设计费、资金利息、劳务分包外包、人工费等方面如何抵扣进项税？

6．项目公司开发建造的配套设施是否视同销售？建成后产权属于政府、全体业主所

有的，其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？拆迁安置视同销售如何进行营改增？

7．是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？签订工

程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？

8．项目部纳税地点在哪里？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？ 项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

9．会计核算、发票管理、业务流程、供应商、营销策略、制度修订、合同管理有哪些变化，增值税纳税申报与营业税纳税申报有哪些改变？如何应对？

10．营改增过渡期间及营改增后，房地产企业应做好哪些准备，应采取哪些措施积极应对？包括但不限于以下措施：

⑴ 房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空间吗？

⑵ 营改增后，房地产企业和建安企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？往来业务单位

是否需要调整改变？没有进项税影响多少利益？

⑶ 建筑安装工程结算时间和发票开具时间，是否可以推迟？按工程进度开发票还是按

合同约定收款时间开具发票？

⑷ 营改增后，财务费用、广告费、甲供材、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、

绿化树木、人工劳务费等如何签订合同？

⑸ 营改增后甲供材的税收处理分析

⑹ 营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产企业如何筹划？

⑺ 项目公司要考虑进销平衡，先抵扣后销售怎么办？

⑻ 代收费用将视同价外费用缴纳增值税，如何处理？

二：房地产企业财务核算与管理应对

1．企业开工前期开办费的核算、资本化和费用化的确认标准。契税的计税依据和土地使用税的纳税时间及减免税规定

2．开发项目成本核算对象的判断标准，企业所得税的划分标准及土地增值税清算对

象的基本核算项目。产权调换拆迁补偿支出如何核算计入开发成本？

3．开发产品成本核算项目。会计划分哪7项，企业所得税成本核算项目分为哪6项？成本核算对象与成本核算项目是二级科目还是三级科目？多栏式成本核算账簿

如何设置？

4．共同成本和间接成本分摊方法。会计上的三种方法与税务规定的四种方法如何运用，哪些是规定分配方法，哪些是自选分配方法？

5．开发间接费用核算内容分析。开发间接费用与管理费用的区别以及对企业所得税

和土地增值税的影响分析

6．营销设施建造费分析。会计核算、企业所得税处理、土地增值税处理分析

7．甲供材、自购设备财税核算分析。会计核算、营业税处理、企业所得税处理、土地增值税处理分析

8．物业用房、幼儿园、配电房等公共配套设施核算财税分析。上述配套设施移交给

业主是否视同销售征税？

9．开发项目土地增值税清算会计核算衔接。哪些数据采用会计核算方法取得，哪些

数据按税法规定重新计算取得？

10．财务费用的会计核算：利息费用资本化和费用化的财务核算划分标准，企业所得

税资本化与费用化的判断，利息费用土地增值税扣除规定。

11．管理费用、销售费用核算项目涉税风险分析。税务评估检查关注哪些项目？

12．完工前收入会计核算与完工后收入确认时点。预收账款会计核算与企业所得税

政策规定的重大区别

13．营业税金及附加核算分析。会计上是按权责发生制核算还是按收入与费用配比原

则确认？不同核算在纳税方面的影响

陈老师

著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

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