房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班

房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班

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‖专题背景‖

目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。

本次培训专家将全部采用案例式教学模式。案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。

‖培训对象‖

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖课程内容‖

第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划

一．营改增过程中大家关心的那些事儿：

1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？

2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？

3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发票应该如何处理？

4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？

5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造

成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？

6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获得推广使用？

7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？

8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何扣除？

9．营改增后土地增值税是否会取消？

二．营改增以后增值税会计核算：

1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。

2．“按揭贷款”方式下销项税额的核算。

3．“分期收款”方式下销项税额的核算。

4．“委托代销”方式下销项税额的核算。

5．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算。

6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算。

7．将开发产品用作分配利润业务销项税额的会计核算。

8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算。

9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算。

10．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算。

11．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理。

12．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算。

13．购进货物、开发产品用于非增值税应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的会计核算。

14．缴纳、退还增值税会计核算。

15．一般纳税人汇总纳税的会计核算。

16．增值税检查纳税调整的会计核算。

17．一般纳税人简易征收会计核算。

18．小规模纳税人会计核算。

第二部分：土地增值税清算案例解析与风险控制

1．房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？

2．国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？

3．以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

4．在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

5．国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？

6．房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？

7．政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？

8．在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

9．未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

10．经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？

11．母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？

12．开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？

13．改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？

14．房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？

15．开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？

16．单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？

17．国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？

18．清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？

19．在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？

20．公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

21．清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？

22．规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？

23．计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

24．房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

25．为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？

26．房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？

27．为什么必须区分开发间接费和开发费用？

28．清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？

杨老师

‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。

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