房地产项目开发全程年终票据审核与会计核算管理暨地产业税务行政复议和诉讼案例解析专题培训班

房地产项目开发全程年终票据审核与会计核算管理暨地产业税务行政复议和诉讼案例解析专题培训班

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‖专题背景‖

“以票管税”一直是税务机关强化税收征收管理的主要抓手，也是税务机关近年来税务稽查的重点项目之一。合法有效的票据不仅是财务核算的基础，更是决定房地产企业所得税和土地增值税税负的核心依据。年终财税业务结算前，企业财税管理人员对合法票据的审核管理以及实施准确的会计处理，是企业财税管理的一项非常重要的工作内容。

本专题将从房地产开发全程角度出发，根据现行财税政策规定，精心审视开发过程中各类重要票据的管理和会计核算处理，旨在提高企业财务管理和税收票据管理的实务技能。

‖培训对象‖

各房地产企业领导，主管财税领导、财务总监、税务经理、主管会计与财务人员、法务部、税务、会计师事务所及各财务咨询公司的工作人员。

‖主讲内容‖

一：合法票据的税务判断

1．合法票据分为哪六类，利息、业务宣传品、食堂支出、临时工、拆迁支出等是否需要取得税务发票？

2．内部票据与外部票据分类与管理，哪些账务处理可以自制票据？

3．税务发票的分类，地税发票和国税发票分类，电子发票使用新政

4．发票的开具地点和开具时间，增值税发票和营业税发票何时开具？货物发票与建筑安装业发票应从哪里取得？

5．合法发票的审核要点，现金支付与转账支付审核。哪些费用发票不能使用现金支付？

二：取得项目阶段票据审核与会计核算

1．土地成本费用的票据管理

⑴ 招拍挂土地出让金合法票据

⑵ 建设政府基础设施置换土地票据

⑶ 直接从第三方购买土地的合法票据

⑷ 土地投资票据

⑸ 股权收购取得土地票据

⑹ 吸收合并取得土地发票

⑺ 竞拍土地过渡到项目公司土地票据如何转移

⑻ 项目合作如何分摊管理成本费用票据

2．取得政府土地出让金和拆迁补偿金会计如何核算，企业所得税和土地增值税处理

3．拆迁补偿费用合法票据管理，哪些需要税务发票，哪些不需要税务发票？

⑴ 货币性补偿支出票据

⑵ 非货币性补偿成本列支票据

4．拆迁户代建房屋成本费用票据如何管理和核算

5．购置办公用品票据审核要点

6．企业开工前期开办费的核算、资本化和费用化的确认标准

7．契税的计税依据和土地使用税的纳税时间及减免税规定

三：开发环节票据审核与会计核算

1．政府部门规费及财务核算，规费计入开发成本还是计入开发费用？

2．甲供材发票管理，包工不包料合同发票与包工不包料合同材料发票如何列支如何进行财务核算？

3．外购设备发票管理，购置设备发票如何直接进入开发成本

4．精装修房电器、家具取得的发票是否可以计入开发成本

5．购买材料、物品善意取得虚开增值税发票如何计入开发成本

6．利息费用发票管理

⑴ 哪些利息费用不需要发票

⑵ 个人借款利息发票如何取得

⑶ 混合型投资利息费用发票

7．利息费用的会计核算。利息费用资本化和费用化的财务核算划分标准，企业所得税资本化与费用化的判断，利息费用土地增值税扣除规定。

8．合作建房、代建项目和自建项目区分，合同与票据方面有何要求

9．开发项目成本核算对象的会计判断标准，企业所得税的划分标准及土地增值税清算对象的基本核算项目。产权调换拆迁补偿支出如何核算计入开发成本？

10．开发产品成本核算项目。会计划分哪7项，企业所得税成本核算项目分为哪6项？成本核算对象与成本核算项目是二级科目还是三级科目？多栏式成本核算账簿如何设置？

11．共同成本和间接成本分摊方法。会计上的三种方法与税务规定的四种方法如何运用，哪些是规定分配方法，哪些是自选分配方法？

12．开发间接费用核算内容分析。开发间接费用与管理费用的区别以及对企业所得税和土地增值税的影响分析

四：销售阶段票据审核与会计核算

1．项目部费用发票与管理部门费用如何区分

2．营销人员支付工资薪金票据和支付佣金发票区别

3．营销礼品和物品需要取得哪些发票才能税前扣除

4．实物折扣、价格折扣折让、补退房款如何处理？需要取得哪些合法凭据？

5．企业支付违约金、赔偿费用如何税前扣除？

6．产权置换视同销售如何列支成本费用，如何进行会计核算

7．营销设施建造费用如何进行会计核算处理，如何在企业所得税和土地增值税中扣除？

8．预收账款财务核算，营业税金及附加核算分析。会计上是按权责发生制核算还是按收入与费用配比原则确认？不同核算在纳税方面的不同影响分析

五：完工阶段票据审核与会计核算

1．交房手续与完工时间判断主要依据

2．完工阶段汇算清缴取得成本费用票据时间

3．完工前收入会计核算与完工后收入确认时点。预收账款会计核算与企业所得税政策规定的重大区别

4．项目土地增值税清算取得票据时间要求

5．跨期取得成本费用发票税务上和会计上如何处理？

6．物业用房、幼儿园、配电房等公共配套设施核算财税分析。上述配套设施移交给业主是否视同销售征税？

7．开发项目土地增值税清算会计核算衔接。哪些数据采用会计核算方法取得，哪些数据按税法规定重新计算取得？

六：专家现场预留时间，回答学员涉税疑难问题

第二课题：房地产行业税务行政复议和诉讼案例解析专题

——＜2016年1月10日1天由贾老师老师主讲＞

‖专题说明‖

在履行纳税义务过程中，您和公司的权利包括哪些内容？当您和公司的正当利益受损时，如何有效行使您和公司的权利来维护？面对税务局下发《行政处罚通知书》和《税务处理决定书》时，您和公司是否清楚后果是什么？如何处理？

税务管理，通俗的讲就是税务局的主要工作包括哪些内容？政策仅仅是一部分，除了税收政策，无论是财务人员（含总监和经理）还是公司董事或老板，更应该了解和掌握的是涉税司法救济——税务行政处罚听证程序、税务行政复议流程和主要内容、税务行政诉讼的相关规定和如何获得国家赔偿等内容。

什么是真实的案例？只有通过法院裁定或判决结果——行政裁决书和行政判决书还原的案例才是唯一真实的！如何理解“案例执法”？如何提高您的涉税司法救济能力？如何提高您和公司的税务管理水平？贾老师通过案例的解析，帮助您“总结胜诉经验、吸取败诉教训，有则改之无则加勉！”

‖主讲专家‖贾老师：著名房地产纳税规划实战筹划专家，国家税务总局<房地产开发经营业纳税评估模型及案例> 主编，著作：《税源专业化管理》（2014年8月）《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》（2012年3月），自2003年起从事企业纳税评估与涉税风险管理的理论研究11年，积极探索纳税评估工作的组织体系、制度体系和方法体系建设，深入研究如何开展房地产行业税种纳税评估工作；在税务所工作11年，具有丰富的基层日常征管、纳税辅导、纳税评估、风险防控和稽查检查的实践经验和理论研究成果。对整体税收征管发展趋势、各项税收程序性管理工作和如何开展行业纳税评估（涉税风险防控）等均有务实准确的认识。长期在北京、上海、成都、江苏、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、发票管理、商业模式、经济合同、兼并收购、税务行政复议和诉讼专题，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用。

‖主讲内容‖

一：一般法和特别法的实务

二：行政复议法与税务行政复议规程

三：行政复议前置与行政诉讼

四：行政强制法与税务行政强制

五：判决书解析

1．福建龙岩xx公司不服被告福建省xx市国家税务局税务行政复议一案

2．中山市xx房地产有限公司因与被上诉人中山市地方税务局税务行政处罚纠纷一案

3．xx自治区地方税务局稽查局与xx房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决一案

4．广西某房地产有限公司不服被告南宁市国家税务局作出的税务行政处罚一案

5．郑州xx地投资管理有限公司与郑州市xx国家税务局税收管理纠纷一案

六：交流与问题解答

1．税务局二审败诉：“xx自治区地方税务局稽查局与xx房地产开发有限公司税务行政处罚二审行政判决一案：……综上，本院认为，税务局作为国家税收征管机关除依法征收税款之外，通过税收征管服务，创造良序的税企关系，促进企业健康、可持续的发展，是税务机关的另一项重要职责。纵观本案税务局作出的《税务行政处罚决定书》，其将瑞成房产公司低于市场价格销售给退休老职工的房屋，简单地定性为“无正当理由，明显低于市场价格，”属认定事实不清，主要证据不足。原审法院判决主文正确，应予维持。上诉人税务局的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判主文部分。”

2．XX税局败诉案：淮安xx高中诉xx地方税务局：“综上，本院认为，被告征收相关税款缺乏法律依据，故其据此作出的行政处罚亦缺乏事实依据及法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：撤销被告XX市XX地方税务局于20XX年12月4日作出的罚（20XX）3号税务行政处罚决定书。”

陈老师

陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。

贾老师：著名房地产纳税规划实战筹划专家，国家税务总局<房地产开发经营业纳税评估模型及案例> 主编，著作：《税源专业化管理》（2014年8月）《房地产开发经营业纳税评估模型的应用与操作实务》（2012年3月），自2003年起从事企业纳税评估与涉税风险管理的理论研究11年，积极探索纳税评估工作的组织体系、制度体系和方法体系建设，深入研究如何开展房地产行业税种纳税评估工作；在税务所工作11年，具有丰富的基层日常征管、纳税辅导、纳税评估、风险防控和稽查检查的实践经验和理论研究成果。对整体税收征管发展趋势、各项税收程序性管理工作和如何开展行业纳税评估（涉税风险防控）等均有务实准确的认识。长期在北京、上海、成都、江苏、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、发票管理、商业模式、经济合同、兼并收购、税务行政复议和诉讼专题，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用。

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