城市综合体选址定位策划全程实战解秘

城市综合体选址定位策划全程实战解秘

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课程价值

1、 如何通过前期市场研究调研规避系统风险成功定位

2、 如何通过前期规划创造效益，避免大型综合体规划与定位硬伤

3、 采用比较分析解析国内标杆综合体项目经营的经验和教训

4、 全方位解读城市综合体成功定位、规划、设计、营销、招商、运营管理等六大

5、 实例标杆商业项目运作精髓与经典项目规划设计解读，诠释当下商业地产开发

6、 导师个案诊断分享+规划项目展示+成功运作案例，是您成为王牌商业地产的缔

7、 董事长和CEO如何成功驾驭商业地产开发和运营团队，创造一流综合体精品

课程对象

1、 房地产公司董事长、总经理；

2、 商业总监、招商总监、设计总监、运营总监；

3、 与招商、定位、策划有关的设计、市场、工程、运营岗位的从业人员。

课程大纲

一、城市综合体价值评估理论

1、城市综合体的概念基础

2、城市综合体的价值内涵

3、影响城市综合体价值的六大因素

4、城市综合体价值判断的四项内容

二、商业地产选址理论

1、商业地产概念与属性

2、商业地产选址研究现状

3、商业地产选址理论观点

4、商业地产商业地产选址流程

5、商业地产选址调查

6、商业地产选址方法选址影响因素

三、商圈选择研究

1、商圈选择研究综述

2、商圈发展经济力分析

3、商圈发展政策力分析

4、商圈发展环境力分析

5、商圈发展历史人文力分析

6、商圈发展消费力分析

7、商圈发展聚集力分析

8、商圈选择公式

四、地段选择研究

1、地段选择研究综述

2、商圈内选择地段分析

五、16类业态业种的选址与建筑要求

1、购物中心

2、奥特莱斯

3、社区商业

4、大型仓储式超市

5、家居建材超市

6、大型综合超市

7、家电数码

8、便利店

9、餐饮美食

10、儿童乐园

11、跨境电商体验店

12、真冰溜冰场

13、3D影院

14、量贩式KTV

15、电玩城

16、酒店

模块二、商业地产项目调研定位以及项目商业规划与业态组合

一、市场篇：商业地产市场调研与项目定位

1、商业定位与城市商业发展现状的关系；

2、怎样提出及确立准确的项目概念、如何确定商业目标？

a) 选择什么样的商业模型

b) 商业模型是怎样决定的

3、初步市场调查做什么、深度市场调研研什么？

4、如何通过市场摸查为引商及选商垫定基础

5、采用什么方法做项目定位与评估

6、商业布局布什么、各种不同形态的规划特点、不同建筑形态的规划特点、不同地域文化的规划特点、交通动

7、线和景观设计要

8、商业地产九项定位（业态定位/功能定位//品类定位/客群客层定位/商圈定位/模式定位/形象定位/战略定位/策

9、略定位)、商业项目功能性分布、业态布局、面积配比

10、案例分析

二、规划篇：商业地产产品规划

1、如何根据特定项目选定适合的业态？

2、业态组合的依据与原则是什么？

3、各种业态的选址要求与特点是什么？

4、多种业态混合的规划特点、不同商业业态组合的利与弊

5、如何从了解商家需求到实现“订单式”开发？

6、如何寻找主力店与小商铺的黄金分割线？

7、零售业态与非零售业态的功能、比率组合

8、如何在业态规划时做到选择商户而不是商户选择你

9、商业业态组合与项目整体“租售”的关系

10、案例分析

模块三、模拟招商之七项定位原则与3W法则

主力店是项目的领头羊，也是业态内号召力较强的商家，因此，对他们的招商是项目招商成功的关键。

模拟招商七项基本原则

1、基本原则一：业态比例分配的内在和外在因素

案例：深圳益田假日广场

2、基本原则二：统一形象原则

案例：上海K11艺术购物中心

3、基本原则三：同业差异异业互补原则

案例：广州天河城

4、基本原则四：多元经营方式原则

案例：香港沙田新城市商业广场

5、基本原则五：主力店招商先行原则

6、基本原则六：招商期间租金优惠原则

案例：广州正佳广场

7、基本原则七：统一服务及信息化管理原则

模拟招商工作3W法则

When？招商的时机选择

1、战略时机和战术时机

2、一般经营商家生意的月度分布

Where?招商的地点选择

1、同城招商的综合分析评价

2、异地招商的三种动机

3、现场招商

How?招商的方式选择

1、集中性高效能招商

2、针对性低成本招商

3、高投入大范围招商

4、资源性小范围招商

5、示范性长期性招商

模块四、大卖场、餐饮休闲、儿童乐园、跨境电商体验店、酒店影院等各类商家对商业空间的要求

一、从后期经营、招商的角度出发，研究各类商家对商业空间的要求，在项目初始的策划阶段能够提出建设性的意见，减少后期的改动和损失。

1、 选址要求

2、 楼层位置要求

3、 租赁面积要求

4、 单层面积要求

5、 层高要求

6、 楼板承重要求

7、 配电要求

二、主力店招商与管理之部门制度建设管理

一个优秀的商业项目，只有在确保拥有一个整体健康的商业结构的时候，才有可能使主力店发挥应有的作用。

1、 何谓主力店？

2、 主力店部核心工作任务

3、 主力店部部门架构级岗位职能

4、 主力店部各级岗位职能

5、 主力店部招商节点与工作流程

6、 主力店部标准化管理

7、 【案例：美国夏威夷皇家购物中心】

模块五：城市综合体的规划要点与案例分析

1、商业地产设计的9大要素：区位、板块、商圈、地段、商业中心、节点、地标、业态、业种

2、城市商业形态周期规律、布局特征对商业地产的影响

3、商业项目的定性、定量、定位与营运之间的关系

4、商业地产的规划方法、功能性分布、业态分布

5、面积配比、产权式分割方法、租留售比例

6、实现商业规划和建筑设计的最佳匹配

7、商业建筑设计（建筑设计、室内设计、景观设计）

8、外部动线设计：商业动线的三个KPI指标、外部动线与外部环境的无缝对接、城市空间与商业空间的融合

9、商业内部平面与垂直动线的设计：流畅回旋原则、高楼层客流导入原则、内部动线设计的七大技巧

10、模块六：城市综合体的10大策划攻略

11、成功的城市综合体经营模式

12、传统城市综合体的三大盈利法宝

13、城市综合体的招商式调研操作要点与方法

14、城市综合体的订单策划注意要点

15、城市综合体的“步步为赢”策划模型

16、城市综合体的“经营测算”策划导向理论

17、城市综合体的“淡旺季均衡”策划模型

18、城市综合体的“囚徒困境”策划原理

19、城市综合体的“特拉斯”策划思维

20、城市综合体的“流量收益均衡”策划模型

朱老师

商业地产选址规划专家。历任：香港丽新集团自运营经理、凯德置地集团招商运营总

监、汇诚行副总经理、商旅文管理集团总裁。现任：中国商旅文产业研究院副院长兼首席研究员、上海交通大学房地产实战总裁班投融资管理总裁班客座讲师、广州中山大学房地产金融总裁班特约讲师、深圳天津大学房地产总裁班特约讲师、武汉华中科技大学房地产总裁班特约讲师、深圳北京大学产业地产总裁班第二讲坛首席讲师、全经联商学院特约讲师、亚太不动产商学院兼职讲师、中国商业地产研究院客座教授、大中华购物中心联盟商学院客座教授、广东互联网金融协会特邀讲师。

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