房地产企业经营全生命周期税务风险控制

房地产企业经营全生命周期税务风险控制

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【课程背景】

目前，房地产企业在经营全程中，不断要发生并购重组，但是，在并购重组扩张中如果疯狂拿地、疯狂并购又遇到房地产销售低迷期，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？房地产企业收购破产企业的土地需要注意什么问题，承担的税费到底能不能税前扣除？房地产企业在并购重组过程中，如何把各种资本运作手段运用得收放自如、随心所欲？

面对着市场上融资利率趋势性下降，不少房企使出各种手段进行债务腾挪以降低整体财务成本。水来了，风起了，利率下降后房企将迎利润拐点？有的房企顺势而为，有的房企“耍流氓”，有的房企能做的却不多。在新的形势下，房企应该如何利用ABS、CMBS、CMBN、REITs等各种眼花缭乱的融资工具，在利用这些融资工具的过程中，如何进行税务风险控制，本次课程一一为你分享。

【课程收益】

1.熟悉房地产企业经营全程的税务风险

2.熟悉房地产企业投融资的税务风险

【课程大纲】

第一部分：房地产公司设立的税务风险控制

一、间接股权架构与直接股权架构互换的税务技巧

二、先不合理增资再进行股权转让的税务技巧

三、项目公司的跟投公司设立的税务技巧

1、项目公司的跟投公司应该在哪里设立？

2、是设立有限责任公司还是设立成为合伙企业？

四、SPV公司在境外设置个人股东被追税个人海外收益的案例与最新的个人所得税法分析

五、个人所得税纳税盲点识别与稽查风险防范

第二部分：房地产公司拿地的税务风险

一、资产收购的的税务风险

特别讲解：在建工程收购的税务风险控制

二、股权收购的的税务风险

特别讲解：股权溢价收购的税务风险控制，股权溢价收购时有一个安身立命的手段你知道吗？

1、土地房产出资+股权转让的税务风险

2、公司分立+股权转让的的税务风险

3、股权划转+股权转让的的税务风险

特别讲解：某房地产企业股权划转+股权转让的税务稽查案例精讲

4.某房地产企业收购破产企业的税务稽查案例精讲

5.招拍挂拿地的税务风险

第三部分：房地产资产新型融资策略的税务风险控制

一、购房尾款ABS的税务风险控制

1、购房尾款ABS的交易结构图分析

2、购房尾款ABS的税务风险点分析

二、供应链ABS的税务风险控制

1、供应链ABS的交易结构图与交易流程分析

2、供应链ABS的税务风险点分析

三、ABS融资中母公司的差额补足如何签合同才能确保在税前扣除？

四、CMBS融资的税务风险控制

1、CMBS的交易结构图分析

2、CMBS的税务风险点分析

五、REITs的税务风险控制

1、REITs的交易结构图分析

2、REITs的设立环节、持有环节和退出环节的税务风险点分析

第四部分:开发建设环节的税务风险控制

一、不小心接收了增值税异常凭证的应对策略

1.没有沙土石发票的问题解决?

2.思考：取得走逃失联企业开具的发票，列入异常凭证后，如何申辩？

二、建筑业总分包差额征税业务的财税处理

三、如何合理的划分成本对象才能减少稽查风险？

四、为什么公共设施配套的权属是税务检查的重点

1.地下人防建设的停车场的企业所得税处理和土地增值税处理的不同点

2.房地产企业地下车库未保留成本是否要纳税调整？

3.土增税配套应把握的四个原则

第五部分:销售与出租环节的税务风险

一、销售环节的财务融合税收政策精讲

1.房地产企业收入与成本的税会差异分析

2.为什么说交楼必须要深度业财融合？为什么交楼时间必须要工程部、销售部、财务部三方共同研究确定？

3.预收账款的税务风险识别与处理

二、出租环节的业财融合税收政策精讲

1.长租公寓的出租的增值税税务风险控制

2.项目公司销售不理想，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？

三、销售与出租环节的业财融合税收政策精讲

1.融资租赁的的业财融合税收政策精讲

2.分红要交个人所得税，借款超过一年要交个人所得税，房地产公司老板怎么样才能从公司拿钱回来？一个让企业合理增加费用，又让老板安心拿钱的双重融资租赁税收筹划分析。

3.租金收入的增值税风险

4.出租资产计入投资性房地产的房产税风险。

第六部分：借壳上市的壳资产的完美退出方案精讲

案例：重大资产置换及发行股份购买资产协议的主要税收风险点

第七部分：土地增值税清算常见的税企争议

一、为什么做土地增值税清算时，必须要把以前多缴的企业所得税退回来？你知道怎么申请退企业所得税吗？

案例：上海H房地产企业预提土地增值税的稽查案例分析

二、土地成本的分摊方法为什么不能为所欲为？

三、土地增值税利息不能据实扣除的原因到底在哪里？

云老师

全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员，具有丰富的税务稽查经验。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评

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