房企拿地价值研判与项目风险应对暨经济测算与财务指标纠偏

房企拿地价值研判与项目风险应对暨经济测算与财务指标纠偏

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【课程背景】

管理红利时代下，房地产行业之间的竞争日趋激烈，如何进行地块属性研究提升企业利润？投资项目的测算如何做？投资测算如何解析？如何体现地产企业的拿地能力、周转能力、盈利能力以及融资能力？如何把纠偏能力体现在测算指标里？如何通过财务评价指标进行项目决策？

本课程梳理分析标杆地产项目的成功案例，总结工作实践数据，对土地的“价值”进行分析和研判，对项目测算计算方式与技巧进行分析总结。让投资拓展、成本、财务、策划、规划等相关人员，以标杆企业为对标案例，在管理红利的时代根据自己企业的特点，作出最优是抉择与决策。

【课程对象】

1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；

2、财务、投资拓展部门人员、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

【课程大纲】

引之：(穿插多个标杆案例及20多张练习表格)

第一节 案例解析某标杆企业的投资拿地“理念”有哪些？

一、土地的投资流程

二、遵循“合法合规与资金安全投资“底线”了吗？

三、投资的五大“方向”是什么？

四、8种常见“拿地模式”是哪些？

五、对土地项目的创新投资模式有哪些思考？

第二节 如何利用四个维度快速研判土地的价值？

一、土地维度--土地价值的“表象”与“实质”

1、“看地”的内容（有利利因素、不利因素、法规手续、规划条件 、施工条件、地质灾害）；

2、“看地”的目的（销售影响、规划影响、合法合规、施工影响、成本影响、安全影响）；

3、土地维度（带N双眼睛“看清实质”暨案例分享）

二、市场维度--三位一体研判土地价值模型

1、宏观的角度（城市、周期、人）；2、微观的角度（客户需求、生命周期、能力意愿）3、微观角度（货值方案、用户适配、价值差异、产品核心、去化难易、单价总价等）

三、效益维度--静态与动态判断地价的合理性

1、静态回报（盈利水平的合理性）；2、动态流向（综合指标的合理性）

3、成就共享指标的合理性；4、年化自有资金回报率指标的合理性

四、风险维度--控制风险实现土地的“效益”

1、确保获取类型（一二级联动、直接招拍挂、二级市场)；2、公平合理的合同

几个案例分享与小结土地价值及地产企业持续发展

第三节 六大类项目“投资模式”取地的核心要素分别是什么？

一、主题地产（旅游&养老）模式取地的核心要素与案例

二、新区开发取地模式取地的核心要素与案例

三、新区开发取地模式取地的核心要素与案例

四、商业综合体取地模式的核心要素与案例

五、城市更新取地模式的核心要素与案例

六、产业地产取地模式的核心要素与案例

总结：各大规模取地模式的核心成功要素与案例

第四节 房地产开发企业项目投资收并购税务与法务如何应对？

一、资产式收购-土地使用权转让

二、股权式收购

三、其他混合式收购

案例：盐*市在水**项目的税务与法务风险的应对

四、交易价款的确定与付款的安全应对措施

案例：*州项目的税务与法务风险的应对

案例：**项目股权收购时的“代为偿付借款”的风险管控

案例：**项目公司分立方式收购%股权带来的风险管控

案例：**项目并购时的控制权与隐藏的风险管控

案例：复星国际与SOHO中国外滩“地王”之争法务风险

第五节 房地产项目开发的经济测算如何“下手”？

一、房地产开发项目测算表逻辑示意

二、项目经济测算的用地等技术指标整理

三、项目的全景节点计划

四、房地产项目投资涉及的主要税种

第六节 开发项目的土地成本测算如何才能做到合理？

一、招牌挂方式的土地成本与合理测算（竞价购买VS成本逼近法）

1、土地出让金；2、土地出让金补交；3、土地征用及拆迁安置补偿费； 4、土地契税等

二、收并购（二级市场）方式的土地成本与税负成本的合理控制

1、股权收购方式的税负成本；2、资产收入方式的税负成本

第七节 开发项目开发支出测算如何才能做到合理？

一、建安资金支出计算表与合理测算

二、项目的营销&管理费用支出表与合理测算

三、融资及利息支出表与合理测算

四、总投资（资金）及支付计划表与合理测算

五、总货值及回款计划表与合理测算

六、项目成本费用（ 不含税）表与合理测算

七、增值税及税后收入成本明细表与合理测算

八、土地增值税计算表与合理测算

附表一：项目签约回款标准（参考）

附表二：项目投资标准（参考）

附表三：项目土地成本支出标准（参考）

附表四：项目工程成本支出标准（参考）

附表五：项目融资标准（参考）

第八节 房地产开发项目的财务评价指标如何决策？

一、项目的毛利润率&实际净利润率评价指标的决策依据

二、自有资金投资回报率与年投资回报率指标的决策依据

三、权益资金投资回报率与年投资回报率指标的决策依据

四、地货比&自有资金回正时间指标的决策依据

五、财务内部收益FIRR指标的决策依据

六、（自持物业的）盈亏平衡（临界点）指标的决策依据

第九节 项目经济评价指标的敏感性与问题如何决策？

一、提前每一天，年化自有资金回报率变化？奖金变化？

二、土地单价提高或降低10万/亩，利润率变化（非线性）百分之多少？

三、单方成本提高或降低100元/㎡，利润率变化（非线性）百分之多少？

四、销售均价每变化100元/㎡，利润率变化（非线性）百分之多少？

五、百亩项目车位配比降低0.1，利润增加多少万？利润率增加几个点？

六、百亩项目主力产品成本降低100元/㎡，利润增加多少万，利润率增加几个个点？

七、如果项目利润初测是9.58%，将通过何种方式切实提高项目利润水平？

第十节 房地产开发项目地块的7问与3测试的指标如何管控？

一、供需比：当地真实供需现状、市场存量去化压力

二、土地规模：项目规模是否符合管控指标

三、销售净利率：销售净利率是否符合管控指标

四、地段：是否符合管控标准

五、供地量：当地目前的供地现状和未来6个月供地计划

六、拆迁量：有无拆迁？具体拆迁户数明确

七、上涨幅度近一年内价格上涨幅度范围

八、价格及去化速度测试1：市场下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？

九、价格及去化速度测试2：能否做市场老大？如何做到？

十、价格及去化速度测试3：能否实现快周转、实现现金流一年转正？

第十一节 开发项目自有资金年化回报率纠偏的4大路径是什么？

一、如何提高净利率？

二、如何提高房地比？

三、如何提高自有资金杠杆？

四、如何降低自有资金占用时间？

小总思考：单个项目的利润最大化？还是年化自有资金年化回报？

许老师

实战投资测算专家;

曾任碧桂园房地产集团财务总监;

资深上市并购重组与财务管理专家;

北大、清华、复旦、财大、厦大等EMBA客座教授;

现任马云（中国）财税研究院高层;

中国十大优秀财税管理讲师;

实战经验：

25年历任多家上市集团500强企业财务高管；投资、税务、财务、关务、商务实战型财税专家级讲师，新三板上市挂牌管理专家，曾任中国烟草集团财务总监、投资项目经理；

许老师服务过100多家企业财税落地辅导经验，5000多家财务非财务培训经验，300000多人次财务及非财务培训讲师经验，近10家上市公司（含新三板）财税辅导案例，多在广州、深圳、佛山、中山、东莞、珠海、湛江、武汉、郑州、长沙、上海、杭州、苏州、南京、北京、成都、重庆、乌鲁木齐等城市教授财税相关课程。

授课风格：

幽默风趣，案例丰富，分组讨论，实战演练，充满激情、通俗易懂、互动提问 ；

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