房地产企业全程纳税答疑与税收风险控制和规划

房地产企业全程纳税答疑与税收风险控制和规划

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课程背景

房地产企业开发周期长，涉及税种多，税款金额大，争议大，外围征管环境也在发生变化，将来要建成“有违法要追究、全过程强智控”的税务执法新体系，以“双随机、一公开”监管和“互联网+监管”为基本手段、以重点监管为补充、以“信用+风险”监管为基础的税务监管新体系，实现从“以票管税”向“以数治税”分类精准监管转变。在这种情况下更需要企业正确处理税务问题，规避风险，本课程从房地开发企业全流程重要问题和关键问题进行分析和解答，有利于企业对房地产企业税种有全面了解，做好纳税风险控制和税收规划。

培训对象

本期培训适合房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。

课程大纲

一、取得土地环节的税收风险控制与纳税答疑

1、注册认缴制度下，如何缴纳印花税，投资者出资不到位的借款利息如何在企业所得税前扣除？

2、征用耕地开发，耕地占用税的纳税人如何确定，缴纳耕地占用税后如何再缴纳土地使用税？

3、招挂拍方式取得土地，合同条款如何影响规土地使用税的缴纳？土地使用税的纳税义务时间截至如何确定，具体如何计算，契税的计税依据以及需要关注的点？

4、未取得土地，已办理土地证，办证后是否缴纳土地使用税，已经取得土地，未办理土地证是否缴纳土地使用税？

5、逾期支付土地出让金而向国土局支付的利息是否缴纳契税，是否可以视同土地出让金计入土地使用权成本扣除项目在土增扣除？

6、企业取得的土地返还款、减免款、政府补助等，该如何进行会计处理，不同的情况对契税、增值税、企业所得税、土地增值税的影响。

7、政府收回土地给予土地补偿、建筑附着物以及机器设备等补偿款是否缴纳增值税？

8、法院判决方式取得的土地以何种票据入账？

9、支付付的土地拍卖佣金、土地闲置费是否能在土地增值税前扣除？

10、允许抵减增值税销项税额的土地价款，包括哪些项目，票据有何要求，具体如何计算抵减，对土地增值税有何影响,

11、以接受投资方式取得土地，会计如何规定？入帐凭证如何确认？税收风险如何掌控？土地投资方的税收风险在哪里？

12、以收购股权的方式取得土地，收购过程中有何税务风险，土地成本如何确认？

13、受让生地、受让熟地、购买烂楼在计算土地增值税时如何规定，通过收购烂尾楼进行税收筹划的弊端。

14、“拆一还一”方式下取得土地，如何进行会计处理？被拆人、开发企业两方分别就增值税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。

15、通过分立取得土地，是否需要取得增值税发票？分立过程中涉及的税收需要全面考量。

16、营改增前招牌挂取得的土地，营改增后对外转让是否适合差额纳税？

17、接受抵偿债务的土地使用权，该如何运作才能免除额外的税收负担？

18、为取得土地而支付的红线外支出，在企业所得税和土地增值税的处理什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？

19、采用合作建房方式的进行开发，不同的合作方式，税务如何规定？

20、自行开发与委托代建，其中的风险点在哪里？实际工作中有可能把自行开发误判为代建。

二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税答疑

1、产品开发设计类型的选择，在业财税融合下如何做到更好的规划

2、分期开发还是合并开发？开发进度的把握，土地增值税清算对象的确定，业财融合下如何为企业创造更多价值。

3、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？会计如何处理

三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税答疑

1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？ 成本与费用如何做好更好的划分，

2、把握增值税抵扣的方法和原则，苗木等农产品抵扣的几种凭证，取得劳务派遣的凭证有几种，通过劳务派遣规避社保费的风险，由于用途改变能抵扣与不能抵扣项目互转的计算，您极有可能疏忽的点，发票备注栏填写的误区，ETC发票取得的误区。

3、房地产开发企业如何享受增值税留抵退税政策。

4．售楼部在不同的情况下税务处理有何不同？

5、房屋装修费用如何扣除？硬装与软装有何不同？

6、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？

7、甲供材料营改增前后的区别，甲供材料与甲供机器设备取得发票的不同,签订合同时需注意的事项，水电费的处理，可以采用分割单吗?甲供材可以节税?

8、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？

9、民间借贷和股东的借款利息是否都可扣除？关联方无偿借款视同销售缴纳增值税的规定，如何最大化减少风险？ 关联方借款债资比如何计算，利息如何调整，哪些不需要调整。

10、统借统贷情况下，利息支出的涉税规定。

四、销售阶段的税收风险控制与纳税答疑

1、“买一送一”模式下如何确认收入金额？送家电、送车位、送汽车等不同的销售模式分别有哪些税收区别？会计如何处理？赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？

2、“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？

3“ 抵券销售”“一万抵五万”折扣销售模式下收入如何确认？

4、 销售给员工的优惠房如何纳税？

5、 代销手续费能否冲减收入？

6、“假按揭”“代垫首付”销售模式的税收如何处理？

7、“还本销售”如何确认收入？我们的困惑在哪里？

8、“售后回租”的税收风险分析，同时给解决的方案，让您不再为回租而烦恼。

9、“售后回购”方式在增值税、企业所得税、土地增值税如何确认？

10、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险？增值税、企业所得税、土地增值税一一分析。

11、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，有没有适合自己的“正当理由”？

12、销售环节发生的广告费和业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？

13、支付的违约金与收到的违约金的税务处理。

14、视同销售下，增值税、企业所得税、土地增值税有何规定？

15、预缴的土地增值税、税金及附加如何进行会计处理，在季度预缴企业所得税时能否扣除，年度汇算能否扣除。

16、核定征收企业所得税对于房开企业的风险，目前已有部分地区出现企业受损情况，如何应对？

17、出租不动产免租期涉税处理，关联方无偿占用房产如何纳税？酒店式公寓出租如何纳税？

18、小规模纳税人税收优惠新政

五、清盘清算阶段税收风险控制与纳税答疑

1、房地产行业完工标准如何规定，新准则对收入如何确认？对各种不同的税种对收入确认的原则有何差异？

2、房地产开发企业如何预提成本，以后取得发票如何调整？

3、取得发票的时点，不能取得发票的情况下如何在企业所得税前扣除。

4、土地增值税确认收入时金额如何确定？

5、清算后再转让房地产成本如何确定？是否涉及“二次清算”？

6、清算时，发票已经取得，但款项尚未支付，能否在土地增值税前扣除

7、销售旧房土地增值税如何缴纳？

8、土地增值税清算补交税款后，是否加收滞纳金？企业出现亏损，可否退还企业所得税，如何退税。

9、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集？对税收的影响是什么？

10、如何进行成本分摊才能达到税收最大利益，分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法。

耿老师

中国注册税务师、中国注册会计师，从事财税工作20多年，跨行业经验丰富、先后从事过建筑、商业、工业、会计师事务所、税务师事务所中介业务。

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