税务稽查评估视角下的房地产业土地增值税政策解读与清算实务

税务稽查评估视角下的房地产业土地增值税政策解读与清算实务

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【课程背景】

2021年，随着新冠疫情防控常态化，经济下行依然不容乐观，虽然两会新政的推出给国内小微企业和个体工商户的经济复苏带来了前所未有的希望，但是整体经济形势低迷仍然无法避免，由于2019年以来普惠性减税政策持续造成财政收入吃紧，税务机关对重点税源企业的检查力度不断加大，作为税局重点税源行业的房地产企业极其容易被纳税评估或稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房开企业面临着巨大的涉税风险。

置身于如此背景之下，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，展示当前房开企业土地增值税政策解读及土地增值税清算实务。

【课程收益】

接 地 气：大型房企的土地增值税清算案例汇总；

注 重 点：土地增值税清算核心涉税问题的税务检查应对；

有 深 度：提出若干高难度问题进行剖析和解决。

【课程对象】

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】

第一节：2021年减税降费新形势下的房地产开发企业涉税政策解读

1、国务院普惠性减税政策下房地产开发企业土地增值税口径愈发严格，怎样区分税务稽查与纳税评估的异同，怎样进行应对

2、房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对及土增税的税务检查应对，内外工资表形式的使用禁忌

3、新格局下房开企业合同控税的误区：个人代开发票，受票方土地增值税风险激增解决方案的税务检查应对

4、增值税留抵退税政策房地产企业可否享受？新成立的房地产企业项目公司，纳税信用等级为M级，无法进行留抵退税的涉税规划，怎样能够变相解决？

5、房地产上市公司如何提前消化增值税3%预缴，怎样才能取得更大的资金流，手把手教你增值税留抵抵缴欠税

6、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及“无票扣除”引来的法律风险与对土地增值税的影响与补救

第二节：房地产开发企业拿地环节土地增值税政策解读与税务检查应对

1、《土地增值税法（征求意见稿）》全面解读及对房开企业将来的影响

2、土地价款涉及主要税种的扣除与税务检查应对

⑴ 增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？

⑵ 土地出让金返还款怎样避免企业所得税与土地增值税两头受气？

⑶ 以房抵房增值税、企业所得税、土地增值税计税依据如何确定？

⑷ 母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

3、法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题最新解读及与税务检查应对，被执行方需缴纳税额巨大的土地增值税，买受人如何进行税收筹划，将交易税费降到最低？

4、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与税务检查应对，土地增值税如何安全稳妥的税前扣除

5、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除的税务检查应对

6、土地出让金返还、购买土地滞纳金、分期付款购买土地，三种拿地方式土地增值税的税务处理及检查应对

7、大市政配套费是否缴纳契税及对土地增值税的影响及稽查应对

第三节：房地产开发企业土地增值税预征和清算阶段的税务检查应对

1、“买房赠车位”少缴税款的税收规划及税务检查应对

2、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异及税务检查应对

3、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的扣除及税务检查应对

4、红线外支出能否税前扣除？变相销售地下车位是否应确认土增税清算收入？

5、预提的土地增值税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除的税务检查应对

6、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的税务检查应对，谁是土地增值税纳税义务人

7、土增税清算造成企业所得税退税的政策解读与税务检查应对，普通住宅土地增值税增值率不超20%退税企业所得税应如何缴纳才能避免滞纳金的付出？

8、“三旧改造”的政策解读及“拆一还一”土增税的收入与扣除的计算方法

9、土地增值税预缴税款清算环节纳税申报—土地价款扣除金额是否需要还原？

第四节：房地产开发企业融资环节增值税、企业所得税、土地增值税三大税种政策解读及税务稽查应对

1、集团内部关联方资金拆借、资金池运作模式的税务稽查应对

2、大额贷款与其他应收款并存的税务稽查应对

3、统借统还纳税的票据管理及稽查应对

4、向信托投资公司借款的稽查应对

5、融资租赁企业差额征税遇到的税务障碍与稽查应对

6、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政适用与企业所得税具体操作的稽查应对

第五节：房地产开发企业施工环节土地增值税的检查应对

1、房企建安甲供工程的博弈 — 土地增值税的不同处理方式与稽查应对

2、境外设计费如何代扣代缴相关税费？— 房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的稽查应对

3、建安成本偏高、开发成本超过评估指标值的稽查应对

4、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的稽查应对

5、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险及稽查应对

6、地下车位的主要税种处理与稽查应对

⑴ 国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

⑵ 人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

⑶ 无产权地下车位销售房产税风险的规避

⑷ 有产权车位、无产权车位、人防车位的土地增值税处理

第六节：土地增值税容易造成的税企争议及云南省土地增值税清算实务

1、土地增值税不同的清算单位带来不同税收利益的影响有哪些？怎样沟通才能得到清算单位利益最大化

2、怎样确认清算条件中“完成销售”和“已转让”的界定？

3、土地增值税清算对象的确认，三分法与两分法对抗何去何从？可否放弃普通标准住宅免税条款而选择与非普通标准住宅合并计算收入和扣除？

4、建筑安装企业营改增后异地施工的发票可否作为土地增值税扣除凭证？

5、土地增值税可选择的成本分摊方法有哪些？层高系数法、销售比例法的使用规则。

6、清算后又发生成本是否允许再次清算？土地增值税“二次”清算是否被允许？

7、分立、新设合并、整体资产转让、股权转让是否征收土地增值税？无法变更产权的自持商业地产怎样作价对外投资？

8、如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？

9、土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？

10、计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？

11、云南省房地产企业地方文件解读及清算实务

⑴ 房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率问题解读

⑵ 云南省房地产企业土地增值税预征率及核定征收政策解读

⑶ 云南省土地增值税清算管理口径讲解及清算实务

第七节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。

刘老师

刘 玮：山东财经大学硕士研究生，某市税务干部学校副教授。多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与国家税务总局组织和布置的相关行业专项专案检查工作，税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家。在税务学校工作期间，着力从事税收政策管理工作，多次参与总局组织的房地产建筑业最新政策研讨会，多次参与对一线税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学MBA、MPA教育中心、湖北财税职业学院客座教授，参与万科地产、华润地产、中南地产、阳光城地产等多家房地产上市公司的内训工作。编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《最新企业所得税申报表填审技巧与政策指引》等多本涉税书籍。

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