“房”眼全局：房地产建安全税种全流程深度剖析

“房”眼全局：房地产建安全税种全流程深度剖析

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课程背景

2021 年金税四期悄然而至，房地产建安经营全过程、全行业、全税种、全监控等四全系统全面预警，风险推送精准排查，税务监管力度空前，房地产建安企业风险逐渐聚积，预警评估稽查疲于应付，土地增值税清算争议频发，税企稽查与避税攻防永无止境。面对金税四期的新环境新形势新风险新变化，房地产建安企业的税收风险管控点在哪里？怎样规避大数据的抓取？怎样在自查中发现问题?怎样解决问题并巧妙化解涉税风险，进行纳税自查与相关的业务规划？这些我们 企业高管、财务主管必须努力面对！

此次课程携手房地产企业税务专家以税收原理为出发点，以最新税收政策为依据，通过对各税种核心原理与实战案例的分析，从不同方面讲解各税种相互交叉情况下房地产、建筑企业面临的棘手税务问题，助力企业规避税务风险，加强涉税风险管控。

课程收益

【案例借鉴】近期税务评估稽查房地产建安典型案件的经验教训及企业正确应对方法

【知己知彼】2021 年金税四期智能税控形势下房地产建安企业自查有效方法

【征管视角】房地产建安企业日常业务处理税务风险防控关键点在哪里？

【运筹帷幄】房地产建安企业如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？面对争议，如何博弈？

【风险管控】面对税改新政策、新环境，房地产建安企业如何有效化解涉税风险？

课程对象

财务经理、税务经理，财务主管、税务主管，房地产、建安行业涉税处理人员

课程大纲

一、2021 房地产建安企业最新税务稽查应对方向与典型案例分析

1.2021 年金税四期真的来了！近期房地产建安税务稽查典型案例通报与稽查应对

2.2021 年全国税务稽查涉及房地产建安重点

3.全国社保入税统征对房地产建安企业影响与应对方向

4.房地产建安企业利用个人独资企业规避个人所得税筹划稽查风险点

5.房地产建安企业成本费用发票来源、无票支出、提现等风险排查

6.买房承担卖方税费争议处理判例解析

7.房地产建安开发企业多交税款退税争议判例解析

8.房地产企业与销售公司合同签订判例解析

9.房价拆分引发的税务案件处理

10.税务机关是如何发现企业的税务风险点的？哪些涉税数据容易引起税务机关的关注

11.企业怎样写税务风险反馈的说明、报告?面对质疑怎样寻找合理理 由？

12.房地产建安老板关注的 30 个财税问题筹划方法

二、新税制下主地产建安企业合同签订、履行过程涉税难点、风险剖析及应对策略

1.财务审核合同注意事项

2.合同双方的主体（资格、资质）涉税风险管控

3.合同主要的标的物（产品、数量、规格型号、运输、包装、质量要求）涉税风险管控

4.合同履行期限与执行进度条款涉税风险管控

5.合同结算地点、收付款时间、方式、账号、发票等条款涉税风险管控、

6.关注税收政策变化特别条款。

7.关注合同生效及纳税义务发生时间。

8.交易价款或报酬公允性涉税风险管控。

9.注重三流一致，防范虚开风险涉税风险管控

10.合同风险防控的 60 个救命点

三、房地产项目公司设立与取得土地环节涉税难点、风险剖析及应对策略

1.房地产开发项目公司设立与主要考虑的税务风险

2.项目公司组织形式，投资收益取得方式

3.房地产建安企业投资者未缴足其应缴资本额的稽查与补救

4.拆迁改造下房地产建安涉税焦点问题

5.以土地投资税务稽查与筹划方向

6.以购买股权方式取得土地的税务稽查风险防控

7.房地产建筑企业合并、分立税务稽查要点

8.合作开发税务稽查要点及风险防控策略

9.土地一级开发房地产建安企业税务稽查要点与应对方向

10.政府要求在红线外建设配套设施的道路、公园等支出稽查应对与资料准备

四、房地产建安多维度融资选择涉税难点、风险剖析及应对策略

1.房地产建安企业收付利息增值税、所得税常见问题处理

2.利息收入与扣除时间确认与扣除凭证稽查实践

3.统借统还和集团统一借款的税收政策应用与常见误区和案例借鉴

4.企业集团资金池业务发票、免税操作方法

5.民间（个人和企业）拆借资金的企业所得税、个人所得税、增值税及票据管理的政策与案例借鉴

6.关联方无偿拆借资金的税收政策和“尺度”把握及案例借鉴

7.土地增值税中的利息处理

8.向非金融企业和个人借款的利率税务处理及融资费用关联交易调整

9.借款费用的资本化与费用化税务处理

10.拿地不同方式融资与税收筹划

11.股东借款给公司和公司借给股东税务风险，怎样应对？

12.房地产建安企业股权转让融资或退出方式选择与税务处理

五、房地产建安项目施工建设阶段涉税难点、风险剖析及应对策略

1.甲供材料与甲控材料税务风险管控

2.工程进度结算中，以房子、材料、服务等抵工程款及三方抵债 等增值税、所得税、会计处理

3.房企支付施工企业的价外费用、提前竣工奖、延期赔偿、备料款等增值税、所得税的处理

4.租赁费支出审核与补救

5.资产损失资料备案的变化及所得税优惠政策事项变化解析

6.房地产建安企业无法取得发票的税务处理

7.房地产建安企业关联交易税收规划与运用

8.房地产建安企业税务申报和缴纳的税务风险点控制

9.房地产建安预缴 3%增值税先开发票处理

10.项目完工后如何计提工程施工成本、公共配套设施成本、报批 报建、物业完善费用和土地成本

六、商品房预售、销售阶段涉税难点、风险剖析及应对策略

1.预售及销售环节的纳税风险重点关注的事项

2.定金、诚意金、会员费、价外费用、提前竣工奖、延期赔偿等 会计核算与增值税、土地增值税、所得税的处理

3.房企代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、水电、燃气、 太阳能等)的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理？

4.开发配套设施是否视同销售?配套设施移交给政府、全体业主， 怎样提供证明材料? 各税种如何处理？小区里的幼儿园怎么处理？进项税怎样抵扣？

5.实例房企采取有条件优惠价格等形式销售返租商铺涉及诸税 种风险剖析

6.车位、车库、地下停车场涉税难点、风险剖析及应对策略

7.售楼处、样板房等项目营销设施建造费税务问题

8.买一赠一业务（买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、 赠送业主福利、送物业费等）的合同、会计、所得税、增值税和土地增值税处理?

9.价格明显偏低的收入金额确认以及应对理由

10.土地增值税的主要筹划方法、涉税难点、风险剖析及应对策略

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