土地新政解读、存量资产盘活、交易、升值与处置实操及城市更新操作实务、流程、案例指引培训

土地新政解读、存量资产盘活、交易、升值与处置实操及城市更新操作实务、流程、案例指引培训

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【课程背景】

控制新增，挖潜存量，是新时代“国土”政策之导向，未来新增建设用地供应减少，传统招拍挂拿地越来越难，已是必然趋势。新时代，企业发展、生存，必须转型、破局，紧跟政策、机遇发展。必须由“新增”获取，转战“存量”挖潜。2023年企业盘活存量资产、操作资产升值、进行存量资产处置、收购转让存量资产已成为核心开发主线。

传统招拍挂拿地，投资、测算、研判，每一位投资者均得心应手。然而，时代转变，原有技能已然不能满足工作需求。新时代、新团队，必须掌握存量开发技能、技巧、技术、策略以及风险把控技巧，抓住市场机遇、政策机遇，快速加入城市更新行动。

本次课程，将结合实战案例与大家分享：关于存量盘活、不动产处置、城市更新涉及土地问题剖析、解决、规避、路径与处置；存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径与退出；不动产处置方法、技巧与风险规避；城市更新操作流程、实务与风险。致力于带领各位优秀事业伙伴，系统学会“存量”开发，规避存量风险。本课程从地块选择、项目合作、开发模式、协议签订、交易价格、开发流程、政府谈判、心态博弈、退出机制、更新模式、更新流程、风险控制等方面全方位讲授，系统、易懂。

【课程收益】

1.全方位解读《土地管理法》、《土地管理法实施条例》关键要点，全面掌握企业参与《国土空间规划》编制流程、要点、时间。

2.全面掌握争取新增建设用地指标机遇、流程、模式、费用，掌握存量建设指标盘活模式、利用方式。

3.系统了解农用地转为建设用地操作流程、前提、方法，掌握土地用途变性（修改规划）方法，工改住、工改商。

4.深度剖析土地一二级联动合作模式、要点、协议、价格、博弈、退出、风险、收益，以及土地用途变更（变性）前提、方法、技巧、周期、费用、风险、展望、收益。

5.深度剖析城市更新与政府合作、条款签订、要点把控、费用支付、成本审计回收、开发周期、拿地开发关键要点，以及存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径、退出与城市更新操作流程、实务与风险。

6.深度剖析存量时代收购模式、地块选择、项目合作、开发模式、协议签订、交易价格、开发流程、政府谈判、心态博弈、退出机制、更新模式、更新流程、风险控制。

7.系统掌握城市更新最新政策、更新模式、流程、注意要点、风险把控，以及存量土地收并购模式、法律风险、财务问题、工商问题、土地问题与收购要点。

8.解读最新土地政策，吸纳政策关键要点，抓住政策窗口机遇，学习成片开发模式与要点。

【课程对象】

1、土地一级开发公司、城投公司、城市更新投资集团、房地产开发公司、政府平台投资公司、不动产收购、处置相关企业、国有资产盘活企业、产业地产开发、实业集团、文旅康养、特色小镇企业、基建投资、施工企业、地产运营、金融机构、律师事务所、土地开发利用单位、土地服务咨询机构、策划相关单位；

2、收并购、资产重组、不良资产处置、证券机构、国企改革、片区综合开发、PPP项目、旧改、城市更新、基础设施建设、存量挖潜、产业勾地、土地一二级开发等相关企业；其他涉及拿地、土地开发实业集团、制造业集团。

3、房地产开发及城市更新企业：董事长、总裁、总经理、副总经理等公司高管决策层涉及城市更新项目的投资测算部、规划设计部、招商运营部等相关部门负责人

专长领域：

1、土地政策咨询及拿地指导建议：长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理、具体地块拿地途径分析及建议等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策机遇，为开发企业提供实操技能培训，全部为干货、要点、核心。

2、土地规划业务：参与主导国家上轮多个省市地区规划编制，了解规划制定逻辑和核心要点，能更好的与地产开发拿地相结合，解决开发公司拿地规划问题、法律问题，为公司拿地减少风险，提供保障。长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题，确保企业用地合规合法，为公司省时、省钱。长期帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，为地产开发企业争取更多业务类型。

3、土地综合业务：参与主导众多省级、市级征地补偿标准确定、基准地价确认等业务，能更好的为企业提供土地估价相关知识体系。同时参与主导国家众多增减挂钩、占补平衡、基本农田、建设用地整治、土地后备资源调查利用等业务，为开发企业涉及的土地问题进行全面系统的讲解，全面的将知识系统化，由企业理解的点状到面状的全面把控，解决企业土地相关问题的空白和盲点。

4、土地风险把控等业务，参与众多地产企业、国企土地再开发再利用、城市更新项目拿地、收并购项目拿地、海岛开发、生态红线开发利用、黄河沿线、河道开发利用、风景名胜区开发、自然保护地、基本农田建设占用等项目风险把控及规避业务。

5、土地一二级开发联动、产业勾地业务：长期负责公司一二级开发联动业务，完成项目手续办理、一级开发测算、产业规划设计、合作协议确定、二级拿地、测算、投资分析、项目收购、产业勾地等工作，确保公司项目稳步有序推进。因为有系统的工作经历，所以能将庞大的土地知识体系与地产一二级联动开发进行更好的结合，为地产开发企业更好的服务，更好的为大家提供系统的讲解。

部分服务企业：

中交集团体系公司、中建集团体系公司、中铁集团体系公司、首创地产、富力地产、保利地产、碧桂园控股、金茂地产、金地集团、华侨城小镇集团、绿城小镇集团、蓝城小镇、国药集团、华润集团、天恒置业、万润控股、澳林控股、电建集团、成都电工集团、海伦堡地产、佛山建投集团、德恒律师事务所等等。

【课程大纲】

第一讲：存量盘活、不动产处置、城市更新土地问题梳理、痛点解决与风险规避

1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地

2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈

3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇

4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避收购、转让、处置风险

5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易

6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值

7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活

8、土地征收最新流程、程序、痛点与注意要点

9、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属

10、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值

11、如何利用集体存量土地，操作集体经营性建设用地入市

12、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险

第二讲：如何参与《国土空间规划》编制，解决存量盘活、不动产处置、城市更新土地痛点，提升盘活价值

1、认识规划发展历程，抓住“机遇”、“窗口”

2、把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”，更好对接政府

3、农用地、建设用地、未利用地等地类与土地开发利用系统学习

4、规划时间、审批程序、工作内容把握，精准对接报批报建部门

5、土地用途区、建设用地管制区深刻理解、利用，确定可开发区域

6、如何确定禁止开发区域，及禁止开发区利用要点，避免后期被拆

7、生态保护红线利用要点、调整机遇要点分析

8、基本农田利用方向、调整操作方式、空间机遇

9、如何操作项目划定《成片开发区》，建设商品住宅

10、如何操作项目，达到土地征收前提条件，实现农用地转用

11、城市开发边界、成片开发与土地征收关系分析

12、规划图件学习提升，地块规划要点分析，合法性研判

13、如何让公司项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）

14、XX开发商争取新增建设用地指标操作案例

15、XX县存量建设用地盘活、周转案例

17、土地性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）

18、房产性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）

本章节可系统解决：如何参与、怎么参与、解决哪些问题、找谁解决、解决周期、解决难度、投入成本、终极效果、痛点难点、风险把控等关键问题

第三讲：当前重点盘活、更新、处置项目土地盘活路径、技巧、操作、流程、案例解析与风险规避（以工业用地、宅基地、采矿用地为例）

1、工业用地可盘活类型与用途有哪些？

2、工业用地转为住宅操作流程、路径、风险

3、工业用地转为住宅如何修改规划

4、工业用地转为住宅如何与政府签订协议

5、工业用地转为住宅如何实现一二级联动

6、工业用地转为住宅如何投入资金、收回资金

7、工业用地转为住宅痛点、难点与风险点

8、工业用地转为住宅操作周期与对接部门

9、工业用地转为住宅如何保障拿地，进行排他

10、工业用地转为住宅如何把控拿地与投资风险

11、工业用地转为住宅用地案例剖析

12、工业用地原址开发盘活文创园区操作模式

13、工业用地转为M0操作模式

14、原用途土地再开发手续办理与注意事项

15、农村集体存量建设用地盘活方向

16、农村宅基地盘活方向

17、农村宅基地原址盘活操作业态与模式

18、集体土地入市操作路径与方式

19、宅基地开发古镇运营案例介绍

20、采矿用地盘活类型与方向

21、采矿用地如何盘活为商业用地方向

22、不同用途土地盘活要点、难点与操作方式

23、各类用地盘活路径、风险、要点

注：目前工业用地盘活在资产盘活中占比非常高，本章节以工业用地盘活为主线讲授，其他用地类型会在讲授过程中贯穿。

第四讲：存量盘活之收并购、法拍、政府合作、村企合作项目问题发现、痛点解决、操作路径、风险规避、合作技巧、案例解析

解析案例得失，凸显课程价值

于老师进阶课程持续学习中......

案例一：存量土地交易的秘密

--土地一二级联动项目收并购案例深度剖析

1、我们该选择何种项目进行交易？

2、项目交易前提、原则、关键点都有哪些？

3、如何全方位做好项目尽职调查

4、存量交易过程中需要注意哪些要点？

5、如何设定合作条款，制定合理方案

6、如何谈判条款，落实条款内容

7、如何做好退出机制，管理投资预期

8、如何设定合同违约条款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、资金、政策风险？

10、如何看待项目升值，理性投资

11、如何预判市场、确定投资目的

12、如何选择合作伙伴，确定合作目标

13、土地一二级联动全流程解析

14、土地一二级联动成本测算

15、土地一二级联动拿地策略

16、土地一二级联动排他设定

17、土地一二级联动风险规避

案例核心要点提炼、经验吸取、”深坑“规避

案例二：开发”陷阱“躲避的策略

--土地变性开发受限（诉讼）案例深度洞察

1、案情情况解析

2、案件遗憾、注意、补充之处

3、土地发展问题分析（过去、现在、将来）

4、土地本身问题分析（现状、规划、所有权、使用权、手续）

5、土地供地、交易、开发手续合法性分析

6、所涉协议合法、合规性分析

7、土地闲置要点及风险点把控

8、如何避免土地闲置，规避投资损失

9、如何发现闲置土地风险，避免投资失误

10、闲置土地未来能否开发、如何开发？

11、土地闲置开发应对措施有哪些？

12、哪类存量地块可以收购、参与法拍？

13、存量收购、参拍需要注意哪些关键要点

14、哪些存量地块可以直接开发？

15、哪些存量地块属于风险、违法开发？

16、与政府合作关键注意要点

17、如何签订与政府的合作协议，规避未知风险

18、如何判断下一步不可预测风险

19存量开发相关证据、政策、文件、要求梳理

20、类似案例其他关键要点结合、剖析、洞察、规避（法拍、深圳）

21、案件对于开发企业的学习、借鉴意义

22、未来开发如何控制“未知、不可靠”风险

案例三：城市更新的”博弈“

--”城中村“改造案例常见误区

1、全方位项目介绍

2、城中村改造项目全流程解析

3、城中村改造项目整体逻辑分析及要点

4、城中村改造项目土地问题分析及解决周期

5、城中村改造项目投资协议签订及风险规避

6、城中村改造项目资金注入及回收逻辑

7、城中村改造项目资金注入方式及风险规避

8、城中村改造项目政府关系及手续办理

9、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决

10、城中村改造项目规划设定及可售物业操作

11、城中村改造项目排他设定，保障拿地

12、城中村改造项目安置房回购要点

13、城中村改造项目投资、研判、分析

14、土地问题应对措施分析

15、协议问题应对策略分析

16、资金问题应对策略分析

17、政府谈判应对策略分析

18、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避

案例四：”黑铁“时代的另辟蹊径

--工业用地再开发案例

1、工业用地盘活路径都有哪些？

2、工业用地能否转让？

3、工业用地能否变性？

4、工业用地变性前提是什么？

5、工业用地变性需要做哪些工作？

6、土地变性周期有多久？

7、工业用地变性出让方式有哪些？

8、工业用地变性风险有哪些？

9、工业变住宅操作流程

10、工业变住宅关键工作要点

11、工业变住宅费用测算

12、工业变住宅拿地方式

13、工业变住宅风险分析

14、工业用地是否可以建设住宅

15、工业用地建设住宅是否可以分割销售

16、如何确定工业用地价值

17、如何确定收购标的资产价值

18、如何合理确定溢价空间

19、如何”甄别“合作伙伴

20、合同签订如何自我保护

21、合同签订如何互相约束

第五讲：城市更新操作模式、流程、要点、实务与风险把控

1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点

2、城市更新与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标等等）

3、城市更新项目立项前提、要点、改造方式介绍

4、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点

5、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点

6、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点

7、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点

8、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍

9、旧厂房全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

10、旧村庄全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

11、旧城镇全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

12、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式

13、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点

14、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取

15、城市更新土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）

16、城市更新主要工作内容及开展模式分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等等）

17、城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解

18、城市更新方向与未来获地用途方式

19、城市更新获地价格确定与资金来源

20、城市更新土地风险把控（土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等）

21、城市更新项目风险把控（立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等）

22、上海XX城中村改造案例（项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、项目成效）

23、上海XX区域改造案例（改造背景、运作方式、改造主体、总体规划、土地问题、安置方式、项目理念、规划指标、开发模式、项目成效）

24、XX旧城镇改造案例（项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、项目成效）

25、北京XX旧厂房改造案例（改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式）

【项目对接洽谈专场】

欢迎各单位携土地、项目、资金等资源参会，现场进行合作开发洽谈。专家现身说教辅导，规避合作风险。

于老师

土地开发利用专家

清华、北大总裁班特聘讲师

曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人

任职于国内知名科技园区、科技城建设集团

负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。

长期指导众多知名公司地产一二级开发联动、产业勾地、产业规划设计、运营、招商等工作，具有丰富的土地业务经验与资源。

承接众多开发企业勾地业务咨询顾问与培训等工作。

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