房企利润保卫战-基于产品品质和效益双提升的设计成本管控关键技术解析

房企利润保卫战-基于产品品质和效益双提升的设计成本管控关键技术解析

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【课程背景】

房地产市场需求的巨大变化，原来刚需产品变成滞销，产品走向2极化，或改善需求或极小化。产品力的提升不是简单的成本提升，而是对人性人心需求的进一步发掘。从户型平面、回家动线、精装空间利用，智慧健康等方面不断迭代升级。课程将从产品资源分配（南向资源、层高资源、土地资源）等视角，和学员分享产品力提升的关键技术。

基于品质和效益双提升的设计成本优化。

品质与成本往往背道而驰，如何重塑2者关系呢？本次课程的内容是从提升效益的视角，对于无效成本的界定、到无效成本的消除，课程全过程都在为学员构建一个清晰、可操作、易实施的品质、成本和效益的设计优化套路让项目收益倍增。

【课程对象】

项目总、营销总、设计总，成本总，策划、推广、品牌等专业人员

【课程大纲】

第一部分:经营成本解析,产品基因决定项目收益

一.区分三大策划的差异

1.概念策划

2.产品策划

3.营销策划

案例分享:星耀五洲项目的策划混乱

案例分享:踩进别墅坑，神仙难救你

二.更新产品决策依据

案例分享;同一块土地采取不同产品策略的依据有哪些.

案例分享;怎样突破联排、双拼、别墅、生活洋房的容积率，高层的价格”

案例分享:大面宽不是能力，而是选项而已

三.明确产品策划条件

1.产品策划的三架马车

1)价格驱动2)限制条件3)品质成本

2.产品策划的三项原则：三个不博弈

案例分享:和政策博弈产品的风险后果

演练:当地住宅层高的要求是多少？有机会利用？

演练：交房时客户发现玻璃上有条划痕，但符合国家标准，我们应该怎样处理。

四.产品二级基因的决策逻辑 （7个七个维度让你运筹帷幄）

1、资产模型 2、家庭结构

3、项目规模 4、配套条件

5、企业价值 6、市场价格 7、面积区间

案例分享:长沙某项目的户型区间的快速取值

演练:碧桂园是否应该尝试做高端产品？理由？

五.创造工具一次性选定产品一级基因

1.一级基因决定项目整体的收益

2.一级基因选择器的设计

3.一级基因选择器的应用原来

4.一级基因产品取舍的依据是什么

5.能否实现不强排也预知结果？

六.建立无内耗、各行其职的决策机制

学员演练：模拟一个真实的项目，学员现场完成产品一、二级基因决策。

案例分享：产品基因选择错位，可能是灭顶之灾

第二部分:立面效果一次到位,让客户倍感自豪

一.立面的本质与功效

二.立面设计技法

1.立面的“体” 2.立面的“面” 3.立面的“线”

4.立面的“缝” 5.立面的“墙” 6.立面的“口”

案例讲解:将立面的“体”“面”“线”“缝”四个层级进行分解和刻画，以及立面“墙”“入口”设计原则。

学员演练:学员可以现场提供立面，老师现场讲解立面优化的方法

三.立面风格确定

1.环境影响

2.企业价值观对立面的影响

案例讲解:立面风格选择受那些因素的影响，以及作为地产公司应该怎样选择立面

四.立面成本控制

1.体系系数控制法

2.选材控制法

案例讲解:控制立面的成本可以用最简单的原则来控制

第三部分:惊艳的产品展示,让客户居住无忧

一.居住行为对户型平面的决定性作用解析

案例分享：客厅不再是交流空间

厨房不再是烧菜做饭那么简单

孩子房为什么应该有张单人沙发?

次卧、父母房都蕴含着大量行为学的知识运用。

二.潜意识心理需求对装修品控的控制性作用解析

装修有套路：提高品相不是满足使用需求，而是心理需求。

三.户型内部空间的张力设计

内部空间不仅是使用空间，更多是视觉空间，规划好视觉空间，房子张力倍增。

案例图解：最有效的方法就是空间不稳定法则

四.改善型产品的功能取舍表

改善还分很多层级，老师自创一张表格，让没有住过豪宅的，瞬间变成豪宅设计大师。五.售楼部功能布局

案例讲解：构建客户信任的五个场所

接洽大厅、VIP、水吧、儿童活动、签约室场所设计

六.产品展示要领

1.住宅的产品模型等展示各不相同

2.商业的产品模型等展示各不相同

3.写字楼的产品模型等展示各不相同

案例讲解:某公司规划展示效果

七.工法展示要领

案例分享:工法有2种，课堂图示讲解

八.卫生间也有套路

九.样板房不仅是户型展示

案例讲解:做几套样板房、选择什么户型来做样板房，什么样的样板房容易打动客户

十．庭院生活展示

案例讲解:给样板房打造一个别墅级别的体验

十一.样板区整体验收标准

案例讲解:重金打造样板区的失败案例以及样板区易范错误

学员演练:模拟一个项目展示区，学员现场修改客户动线，获得客户青睐。

第四部分:园林的理性设计,让客户由衷青睐

一.走出园林设计的误区

案例讲解:为什么我们的图纸上园林意境在现实的园林中都消失了？

二.园林概念设计的逻辑

1.活动分类

2.活动空间要求

3.活动布局

4.文化风格的选择

5.园林空间序列规划

案例讲解:园林有看的部分和用的部分，二者逻辑相悖；我们从活动入手，展示园林从活动-空间-布局-文化的设计逻辑，让学员一次到位的提出园林设计概念。

三．园林方案设计的技法

1.空间尺度要求

2.硬景设计要求

3.软景设计要求

4.灯光设计要求

5.水景设计要求

案例讲解:方案设计是靠设计师的设计功力，是一个可以更多尊重设计师意见的环节；

四．园林施工图控制的手段

4.施工图纸的标准化

2.施工作业的标准化

案例讲解:施工图又要回到甲方控制范围，施工图考验的不是创意，而是对园林施工技法和施工组织的深刻理解；

五.园林成本控制技法

1.控制硬化道路以及充分利用已经硬化的部分

2.园建巧用石方量

3.绿化不均衡布局

案例讲解:园林成本控制三斧子

学员演练:学员可以现场提供项目总图，老师现场讲解园林优化的方法

第五部分:地下车库设计,无效成本的最大漏洞

一.产品策划阶段的地下室面积预估

案例讲解:2.0、2.2、4.0、7.0容积率地下室面积预估

二.脱开主体施工之优劣分析

案例讲解：某上市地产公司一体化施工和分体施工带来的成本差异

三.塔楼下部空间的应用与设计

案例讲解:应用案例分享，塔楼下部空间界定创造的价值

四.机械车位的应用条件

案例讲解;用工具计算机械车位使用的零界点

五.严堵车库无效成本

1.单层和多层地下室成本分析

车位均摊成本分析

案例讲解：多层与单层地下室的经济指标差异

2.大小柱网优劣对比

案例讲解：大柱网和小柱网的成本差异

3.车库层高的成本敏感度分析

案例讲解：现场计算层高每增加一米的代价

4.固定地下室总面积条件下的优化设计对策

案例讲解：成都、西安等地方性政策约束下的优化方案

5.哪些设备功能是可以设置在塔楼下面

案例讲解：老师提供表格化的内容，作为检查设备用房位置选择对否的工具。

6.地下室新技术分析（loft、夹层、耦合）

案例讲解：LOFT技术的应用优势与劣势

7.地下室结构优化创造的价值

案例讲解：地库优化效果预判方法应用

8.影响停车效率的相关指标分析

9.地库优化案例分享

六.地库营销独门秘籍,把最后的库存变现

1.车位和房屋捆绑营销的得与失

2.车库营销战法

1)地产车位营销控制点

2)大礼包营销技法

3)苦情营销技法

4)心法营销套路

3.成本最低的车库心法营销

1)心法营销的底层逻辑

2)营销主体和利益分配

3)心法营销的套路分享

第六部分：解套公寓， 让客户趋之若鹜

一.公寓产品篇

1.居住价值分析

2.旅居价值分析

3.投资价值分析

4.功能的脱胎换骨

二.公寓产品的营销

1.公寓产品的客户定位

2.到访流量突破

3.公寓产品的品牌建设

4.公寓营销的持续转化

5.公寓营销文案设计

周老师

17年地产总经理经历，实战派专家。原华夏幸福基业地产副总经理，先后在深圳、北京、三亚等地任职，具有丰富的实战经验和理论功底。建筑设计公司合伙人，多家企业顾问，多家创业公司合伙人，清华等多家培训机构核心讲师。擅长从看似纷繁复杂的表面现象中探寻底盘逻辑，并能够总结出可复制的套路。创新能力突出，曾获七项国家专利发明。对企业发展路径、产品设计与策划、营销组织与创新、团队管理与构建等都有自己独到见解，形成了可行、高效、能复制的系列战略战术，每次都能让学员脑洞大开，并且付诸于工作之中。

【主要客户】碧桂园、中海、绿城、金科、中建、招商、金茂、华发、金辉、祥生、国华、华鸿、新城、中电建、中粮、中铁、中交、中铁建、金融街、北京住总、北京城投、旭辉、幸福时代、越秀、珠江实业、云南泰兴隆……

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