创新地产模式下的财务管控特点与应用

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课程大纲

一、TOD概念

1、概念的提出

2、TOD=公交站点+核心商业区+办公区+开敞空间+居住区+次级区域

二、TOD项目8大赢利点深度分析

1、土地溢价：政府将需要开发的土地以较低的价格卖给地产商或轨道公司，当轨道交通建成之后，该地块由生地变成了熟地，那些未开发建设的土地自然升值。

2、物业开发：TOD项目的开发，如地产开发、商业开发等，因此实现物业开发的收入。

3、物业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益。

4、融资利润差：对央企特别有效

5、商业管理：TOD项目中的商业出租、运营增值等的收益。

6、品牌输出：TOD项目的成功经验，吸引政府、轨道公司、开发商借鉴学习

7、顾问咨询：当房产企业成功运营TOD项目后，其成功经验可以延伸出顾问咨询服务，主要由运营团队来完成

8、票务收入：地铁、公交等的票务收入

三、TOD模式在实际操作中存在的问题及建议

TOD模式下，住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业形态并存，合理配比，将逐步形成新社区中特有的产业聚集效应，从而进一步加速区域产业发展，进而增加政府税收收入。

四、解读基于TOD开发理念的轨道交通项目投融资模式

对于TOD模式而言，只有充分发挥轨道和沿线土地的良性互动，才能取得增值效应，要实现这一目标，需要加强以下方面：

五、房企在一城一策和产城融合背景下如何运营管控

区域经济从高速度发展转向高质量发展已成为普遍共识，中央提出要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决问题，标志着楼市调控政策从过去的一刀切、因城施策，正式进入一城一策的新时代。同时，单纯的房地产开发已经寿终正寝，房地产开发必须与产业相结合。

各地房地产政策及市场情况更加复杂和多样化、个性化，房地产企业应随着政策的调整，加强自身能力的建设，提升运营效率，尤其是对于管理关系复杂、层级多样的集团型企业来说，如何做好母子公司管控，成为房企必须面临的问题。

六、用好财务管控效能，提高公司运营效益

（一）财务管控效能：是老板口袋里的利润

日常工作中很多经理人说要把业务干到怎样，要把专业做的多精细，需要增加多少人，但从费效思维看，专业做的多精细不是本事，用最少的人干最多的活才是水平。

（二）财务管控指标：财务费用与人力配置双视角

从本质看，评价财务管控最核心的指标，应该是管理费用率。

（三）财务管控提升：战略与组织调整是关键

很多公司和老板们容易就编制谈编制，例如说别人多少人我们多少人，别人一个人能管多少，我们为啥不行？

（四）效率时代，如何提高财务管控效能

提高财务管控效能，要从“人”和“事”两个角度思考， 从“人”的角度，要从如下五个方面开展．．．．．．

（五）从财务管控效能出发，提高公司运营效益

1、财务管控效能：是公司股东的利润

在企业，很多管理人员不了解人员配置的逻辑，张口就跟公司要人要编制，显得很不成熟，没有格局。什么是格局？格局就是从老板的视角看企业管理，而一切管理的最终结果就体现在给股东的财务报表中。

2、财务管控指标：财务费用与人力配置双视角

3、财务管控提升：战略与组织调整是关键

七、房地产企业收并购种类与方法选择

（一）房地产企业并购的种类与要点

1、房地产企业资产转让种类与要点

2、企业收并购通过股权的方式并购与要点

3、房地产企业收并购合作开发与要点解析

（二）房地产股权转让与资产转让的区别与选择

1、资产收并购的方式与选择

2、股权收并购的方式与选择

3、合作开发的方式与选择

4、对在建工程转让与股权收并购两种方式的的比较

（三）房地产合作开发与房地产转让的区别及选择

1、合作开发的定义与本质上的资产转移

2、受让方选择房地产转让的方式还是合作开发的方式

（四）如何选择股权转让、资产转让还是合作开发

1、资产转让与风险分析暨规避

2、股权转让与风险分析暨规避

3、合作开发与风险分析暨规避

八、房地产企业股权收并购操作程序

（一）确定并购意向

（二）开展尽职调查

（三）设计并购方案

（四）起草并商谈并购协议

（五）履行并购协议

（六）履行相关并购手续

简老师

简生仁老师 企业财税战略实战专家

税务局内部讲师

财税实战派专家

中国注册税务师、会计师

中税答疑研究院专家组专家

国家税务总局网上纳税人学校专家团队专家

擅长领域：

财税疑难问题处理、税收筹划、税收风险识别与防范、税务稽查应对技巧、财务管理与分析等

实战经验：

从事税收政策、税务稽查工作30余年。累计开展培训1000多场次，为企业提供财税咨询服务与节税筹划180多次，担任多家企业集团财税顾问。

近年来，经常在《中国税务报》和纳税人俱乐部《纳税》等报刊杂志上发表业务类文章为企业答疑解疑，对企业税收有着非常深入的研究和丰富的实践经验，擅长税务筹划、规避企业税收风险等企业疑难综合性问题的解决。

长期在全国巡讲财税专题，多次为税务机关及各类企业做财税专题讲座，总结了大量的税务筹划、规避企业税收风险的方案，特别在纳税筹划的研究上有丰富的实践经验。理论联系实际，贴近实务，注重实效，并当场解答企业棘手的财税问题，获得各地学员的广泛赞誉和高度评价。

主讲课程:

《2021年企业应收账款管理策略》

《建筑业合理避税和财务控制技巧》

《创新地产模式下的财务管控特点与应用》

《大数据智能监测下的税务筹划实操技巧》

《财务人员必备的财务分析技能和决策管理思维》

《2021年医疗器械企业税务合规技巧与财务审计策略》

《“以数治税”背景下税务稽查新形势与涉税风险规避技巧》

《“金税四期”背景下个税和企税“双税”汇缴节税技巧分析》

授课风格：

◇ 亲切谦和，善于启发引导，给学员营造轻松愉悦的学习氛围。

◇ 严谨专业，逻辑思维能力强，善于从企业情况切入视角，紧扣企业发展核心需求。

◇ 深入浅出，将理论体系与实战经验相结合，将复杂理论简单化，案例贴切，通俗易懂。

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