房地产企业“营改增”应对与纳税筹划

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【课程背景】

2016年3月7日上午，财政部部长楼继伟在两会记者会上回答营改增相关提问时称：“营改增今年是个硬任务，军令状要完成。”李克强总理在今年政府工作报告中宣布决定全面实施“营改增”，自2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。这意味着，5月1日起，全链条覆盖的增值税将全面替代营业税，已在我国施行了二十余年的营业税将退出历史舞台，持续了四年多的营改增也将正式收官。如何应对“营改增”与通过纳税筹划来降低税负，是这四大行业面临的重大课题。

【课程收益】

我国“营业税改征增值税”，将对房地产企业税收政策进行重大调整。房地产企业该如何采取有效措施管控企业的税负与涉税风险，避免不必要的损失，并运用税收筹划手段优化税负，是本课程的主要收益。

【课程内容】

第一讲 2016年“营改增”最新政策与动态

一、2016年“营改增”最新动态

二、住房城乡建设部办公厅《关于做好建筑业“营改增”建设工程计价依据调整准备工作的通知》建办标[2016]4号文解读

附： 建建发[2016]144号 浙建站定[2016]23号

川建造价发〔2016〕349号

三、2016年“营改增”最新政策对各个行业影响分析

四、、不动产进项税额抵扣新政策解析

五、财政部 国家税务总局（2016）36号 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（包括个人出售住房征免税）

附件1：营业税改征增值税试点实施办法要点

（附：销售服务、无形资产或者不动产注释》中应重点关注的33项内容）

附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定要点

附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定要点

附件4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定要点

六、“营改增”过渡政策

七、其他“营改增”最新政策解读

国家税务总局公告2016年13号：国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点后增值税申 报有关事项有通知

国家税务总局公告2016年第14号：国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局2016年第15号：国家税务总局关发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告

国家税务总局2016年16号：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第17号：国家税务总局关于发布《纳税人跨县{市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第18号：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第19号：关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增 税发票的公告

国家税务总局公告2016年第23号：关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告国家税务总局公告2016年第22号：关于延长2016年出口退（免）税相关业务申报期限的公告

国家税务总局公告2016年第24号：关于修订《重大税收违法案件信息公布办法（试行）》的公告

国家税务总局公告2016年第26号：关于明确营改增试点若干征管问题的公告

国家税务总局公告2016年第27号： 关于调整增值税纳税申报有关事项的公告

国家税务总局公告2016年第28号：关于修改按经费支出换算收入方式核定非居民企业应纳税所得额计算公式的公告

国家税务总局公告2016年第29号：关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）》的公告

国家税务总局公告2016年第30号：关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告

国家税务总局公告2016年第31号：关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(2015年版)等报表》的公告[报表调整]

国家税务总局2016.4.20致全国营改增纳税人的一封信

财税（2016）43号 关于营改增后契税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知

财税（2016）47号 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知

税总纳便函[2016]71号 国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函

第二讲 房地产企业“营改增”热点问题

1.房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗?

2.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工·完工还是产权登记时间为准?

3.房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票?

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法?

5.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作?

6.一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，文件规定以收到的然后减去分包款为销售额，开票是总金额的还是分包之后的?例如总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票?

7.《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：""第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买·接受捐赠·接受投资入股·自建以及抵债等各种形式取得的不动产。""纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率?

8.5月1日之后开具的地税发票缴纳增值税时如何申报，是否如增值税发票一样先进行价税分离?如果申报时既有国税发票又有地税发票如何申报?

9.物业收取的停车费和电梯里面的广告位的出租是按什么行业核算?

10.我公司原来是销售货物的小规模纳税人，还有本次营改增的应税服务，一般纳税人资格登记标准应如何判断?

11.纳税人于2016年5月1日以后取得的不动产，适用进项税额分期抵扣时的""第2年""怎么理解?是否指自然年度?

12.全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票?

13.试点纳税人5月1日之前发生的购进货物业务，在5月1日之后取得进项税发票，是否可按规定认证抵扣?

14.员工因公出差，住宿费取得增值税专用发票，是否可以按规定抵扣进项?

15.企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税?

16.企业发生应税行为，在营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当怎样处理?

17.实行按季申报的原营业税纳税人，5月1日营改增后何时申报缴纳增值税?

18.企业选择简易计税办法时是否可以开具增值税专用发票?

第三讲 “营改增”对房地产企业的影响

一、税收负担的影响

（一）开发建设阶级

（二）转让及销售阶段

（三）持有自营阶段

二、建造成本的影响

三、房价、净利润的影响

四、财务管理与会计处理的影响

五、企业融资与现金流的影响

六、工程概预算、工程造价的影响

(一)未改前的工程概预算构成及取费方法

(二)营业税改增值税后的工程概预算构成及取费方法探讨

七、甲供材料、混合销售业务税收政策的影响

(一)营业税改增值税对甲供材料税收政策的影响

(二)营业税改增值税对混合销售业务税收政策的影响

八、对企业税收管理的影响

九、对企业收入确认的影响

十、对企业税收筹划的影响

十一、对企业海外经营的影响

十二、对企业集团经营管理的影响

十三、对企业核心竞争力的影响

十四、对收入、成本、利润的影响

十五、对企业会计核算的影响

十六、对建造合同的影响

十七、对集团及成员管理的影响

十八、对内部控制的影响

第四讲 房地产企业“营改增”应对策略

一、培训增值税税务知识

二、发票税务风险管控

三、项目工程造价管控

四、项目工程成本管控

五、出包施工合同管控

六、房产售价管控

六、固定资产管控

七、存货和工场余料管控

八、优化客户管理

九、强化财务管理

十、税务筹划

十一、信息建设

十二、微博营销

十三、扩展业务范围

第五讲 房地产企业“营改增”实务处理

一、营改增后运输费用的税务处理

二、营改增后人工费的增值税处理

三、在材料及设备采购中的增值税筹划

四、营改增政策下,对财务指标、绩效评价的变化与处理

五、营改增政策下,对资金管理的要求与处理.

六、汇总纳税的规定与处理

七、对材料采购及分包合同签订的要求与处理

八、对售房合同签订的要求与处理

第六讲 “营改增”须知三十条

一、增值税纳税义务发生时间的规定

二、增值税纳税地点的规定

三、增值税纳税期限的规定

四、“营改增”的计税方法

五、增值税适用税率的具体规定

六、增值税的起征点规定

七、“营改增”销售额的确定*

八、营业额扣除的规定

九、增值税应税营业额扣除凭证管理要求

十、中止服务或折扣额处理

十一、交易价格不公允处理的税法规定

十二、兼营行为处理*

十三、混合销售行为处理*

十四、对相关业务进项税额的抵扣与抵扣凭证的规定

十五、对接受交通运输劳务的企业其进项税额抵扣有何特别规定*

十六、进项税抵扣发票认证的时限要求

十七、过期认证发票或丢失抵扣凭证的处理

十八、不得抵扣进项税额的情形*

十九、不得抵扣进项税额的计算*

二十、兼营劳务服务的原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理

二十一、营业税改征增值税的直接减免业务

二十二、营业税改征增值税的即征即退事项

二十三、营业税改征增值税减免税操作中的特别规定

二十四、营业税改征增值税过程中适合放弃免税权的企业

二十五、开具增值税红字专用发票的规定

二十六、营业税改征增值税的财务会计处理*

二十七、营业税改征增值税如何汇总纳税

二十八、分包挂靠、存量资产抵扣及过渡期政策

二十九、开具增值税专用发票应注意哪些问题

三十、纳税人应当在何时开具增值税专用发票

第七讲 房地产企业“营改增”后增值税纳税筹划

一、如何做好涉税规划

二、如何做好开发项目主材供应业务的风险管控

三、如何规划混合销售业务

四、如何规划租赁业务

五、如何做好分散经营的涉税规划

六、如何做好联合经营的税务风险管控

七、如何做好采购运输费税负优化

八、建立各开发项目增值税台账

第八讲 销项税额的税务风险

一、增值税纳税义务人发生时间

二、视同提供服务应税行为

三、差额征税

四、销售额

五、价外费用

六、适用税率

七、兼营业务

八、销售收入完整性

九、规避取得虚开增值税专用发票的风险

第九讲 进项税额的税务风险

一、增值税扣税凭证

二、不应抵扣而抵扣进项税额

三、应作进项税额转出而未作进项税额转出

四、增值税抵扣凭证的规定

五、抵扣率准确性的规定

第十讲 案例分析

案例一 过期认证发票或丢失抵扣凭证的处理

案例二 增值税的检查调整如何财务处理

案例三 房地产业增值税税负分析

案例四 增值税一般纳税人账务处理

案例五 房地产业“营改增”应对《税务管理制度》如何制订？制度内容应包括哪些？

案例六 房地产业“营改增”增值税管理流程如何设计？

案例七 房地产业“营改增”纳税申报流程如何设计？

案例八 房地产业“营改增”过渡期应对流程如何设计？

案例九 接受增值税专用发票应把握的3个要点

案例十 “营改增”后合同控税策略若干要点

案例十一 “营改增”后发票控税策略的若干要点

案例十二 不动产进项税额抵扣的账务处理

案例十三 个人出售房屋征收增值税的处理

案例十四 转让股权是否缴纳增值税？受让方是否可以抵扣进项税？

案例十五 不动产投资是否缴纳增值税？

案例十六 融资成本可否抵扣进项税？

案例十七 没有取得收入前是否可以认定为一般纳税人？

第十一讲 互动与答疑

屠老师

【基本介绍】

房地产/建筑业财务管理专家，高级会计师，中华全国管理创新研究会副会长，中国培训品牌讲师、中国财税金牌讲师。 曾任杭州富特、舟山海山等国有、三资、民营企业副总经理、上市和新三板挂牌企业财务总监兼管理顾问、财务总监兼总经理助理等高级管理18年，财务中层20年，兼任银行客户经理等中层5年和银行顾问3年，兼任某会计师（税务师）事务所副所长、企业（建筑业、金融业、房地产业等）管理（财务）顾问16年，特约审计12年（曾任上市公司内部控制主审）。

现任河北省企业家协会战略合作专家，北京中宝投资顾问有限公司高级顾问，北京中建政研信息咨询中心专家委员会委员，北京解税宝科技有限公司首席税务专家库成员，海轩商学院战略指导委员会财务管理高级顾问,北京汉唐教育财税在线实战讲师，清华大学、北京大学、浙江大学、浙江工业大学、浙江工商大学、上海财经大学、上海交通大学、浙江师范大学、山东财经大学、中国人民大学、西安交大、中华会计网校、北京清大厚德教育研究院等多所院校挂钩授课或特聘高级讲师、教授，浙江省会计人员继续教育指定培训师，浙江省总会计师协会理事、北京培训行业联谊会常务理事等。

2013年被评为中国财务价值领军、优秀培训师；2014年被评为中国讲师500强、财务管理领域十强和财务管理热门讲师第三名；2015年被评为中国放心讲师、中国诚信品牌讲师、“明德杯”中国好讲师、中国最具实战性品牌讲师、“师王争霸赛”中国最具创新性讲师、163诚信讲师全国50强;、2016年中国诚信品牌讲师网络评奖得票名列第四、中国培训最具号召力讲师、中国培训百强名师；2017年获中国讲师信誉认证、测评为高级培训资质、年度中华讲师风云榜百强；2018年中国培训行业第三届三师节金手指奖诚信100强、中国财税金牌讲师、2018年度中国最具品牌价值讲师、2018年度首届《国学文化最具影响力讲师》评选大赛第一名并授予金牌讲师、2018年度中国百强讲师网络大评选荣获金牌讲师称号。

从事培训授课36年，拥有财务、会计、税务、内控、审计、预算、资本、风险 、成本、非财、战略、物流、上市、新三板、PPP项目、财政、金融、统计、认证、国企改革、其他等多个系列课程，涉及制造、房地产、建筑施工、通信、电力、银行、保险、基金、物流、行政事业、学校、医院、宾馆、财政、税务、商品超市、生活服务、社会团体、农村等多个行业，现有精品课程40门、主讲课程153门。

获社会科学成果（财税类）3项、著作证书（企业管理类）12份

在省级以上刊物发表论文120多篇，其中：获国际优秀论文10篇、箸作证书20多份、全国优秀论文一等奖10多篇。

编写财务会计、财务管理、内部控制等内部教材5部，将公开出版财务、税务、内控、内审、预算教材5本。

2009年获“飞马金奖”等荣誉称号、

2010年获“共和国建设功臣”等荣誉称号

2011年获“世界华人杰出创新人物”等荣誉称号

曾代表CFO、财务总监出席国际财联第41届世界联合大会

曾多次代表财务总监接受财政部《财会信报》采访

【授课风格】

1、博彩众长，融会贯通；

2、知识性、务实性、趣味性三者有机结合；

3、开展多层次互动与适量游戏，营造生动活泼的课堂气氛；

4、在灌输课程基本理论的同时突出操作技能的提升；

5、提供所讲课程的综合性优秀案例，在充分解析的过程中，使学员从中获取想要的知识与技能；

6、采用理论与实际相结合、案例与学员所在单位特点相融合的授课方式。

同时，注重理论发展与更新、本职财务总监与总经理助理岗位和其他财务等管理岗位实务操作、中介机构审计与咨询三者结合，具有深入浅出，通俗易懂，针对性、系统性与可操作性极强的独到之处，深受各地、各层次学员的一致好评。

【咨询客户】

浙江升华集团下属公司（集团：上市公司、中国制造业500强企业）

浙江起步集团下属公司（集团：筹备上市、中国500强最具价值品牌、福布斯中国最具潜力企业）

杭州富特带钢有限公司

湖州富星带钢有限公司

上海明豪服装有限公司下属公司

嘉兴市华宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企业）

舟山市海霖密封件有限公司（筹备上市）

宁波海山克尔铃密封件有限公司（筹备上市）

浙北会计师事务所顾问

湖州审计师事务所特约审计

湖州会计师事务所特约会计师

浙江天孚会计师事务所副所长、高级顾问

浙江元鼎会计师事务所有限公司高级顾问

北京中宝投资顾问有限公司高级顾问

海轩商学院战略指导委员会财务管理高级顾问

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