2023房地产开发企业全流程税务风险合规规划与土增税清算实务

2023房地产开发企业全流程税务风险合规规划与土增税清算实务

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【参会对像】

房地产企业财务总监、税务总监、财务主管、主管会计及办税人员、税务师事务所从事相关行业的执业人员。

【课程背景】

2022年底，中央经济会议提出2023年延续并优化国务院税收优惠政策。

2023年，又是一个机遇与挑战并存的一年，国务院组合式税费支持税收优惠政策完美延续，多行业和中小微企业“留抵退税”常态化，小规模纳税人免税政策新政下发，加之增值税立法草案修改完善，贷款利息允许抵扣等亮点频出！

由于近年来房地产行业受经济下行影响较大，税务机关对重点税源企业的检查力度不断加大，作为税局重点税源行业的房地产开发企业极其容易被纳税评估或稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房地产企业已俨然变成税务稽查增收入库的“一块肥肉”。加之2022年底金税四期已正式完成上线工作，增值税全电发票将在全国铺开，税务稽查“双随机、一公开”选案模式的确定，从过去的“经验稽查”到现在的“以数治税”，房地产企业面临着巨大的涉税风险，涉税风险规划势在必行。

置身于如此背景之下，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本次课程以“财税管控”为主线，解析各地房地产开发企业在经营过程中全流程涉税业务，最后落脚点在全流程涉税风险规划的实操环节。精挑细选了若干高难度税务案例，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，展示当前房地产开发企业全流程涉税风险规划，授予企业更加合法合理的操作技巧，能够做到从容不迫，精准应对，打造房地产开发企业降本提质增效的最优化。

【课程收益】

1、抓要点：国务院税务优惠房地产开发企业新政

2、讲案例：创新业务节税方案与实操案例分析

3、重结果：提出若干全流程涉税风险规划方案

4、接地气：广东省房地产开发企业土增税清算实务

【课程大纲】

一、金税四期上线后“以数治税”下房开企业税务风险合规规划

1、 “金税四期”上线，对房地产企业信息管控有哪些质的飞跃？

房开企业在电子发票问题上需特别注意哪些问题？

2、2023年税务总局稽查重点目标，稽查方向将完成从“以查促增收”向“以查促管理”转变。

作为重点税源企业，房开企业怎样避免被选入稽查评估名单？

3、 多证合一、一照一码、财源建设平台数据信息共享、互联网爬虫技术广泛应用，在股转并购重组领域发挥作用，“以数治税”成为主流，房开企业哪些信息会被税务机关重点采集并对企业进行数据比对？

4、 税务总局企业所得税风险提示系统的上线，财务报表与企业所得税申报表数据强制比对，2023年新增哪些涉税指标，房开企业怎样正确进行账务处理、填写纳税申报表，才能够不被税局稽查关注？

5、 国务院普惠性减税政策下房开企业多税种执法口径愈发严格，怎样正确对待税务稽查与纳税评估的关系？手把手教你用纳税评估化解被稽查的涉税风险。——某房地产企业纳税评估未开票收入税款入库案例分析

6、 房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对的涉税风险规划，内外工资表形式的使用禁忌----某房地产企业高层员工发放年终奖评估案例分析

7、 新格局下房开企业合同控税的误区：个人代开发票，受票方企业所得税、土地增值税风险激增解决方案的涉税风险规划

8、 房地产企业全税种退税政策解读及操作实务----怎样利用多缴退税完成房开企业的“降本、提质、增效”的税收主要目标。

9、 房地产企业股权架构设计税收筹划与税务风险防控——W房地产企业母子公司方式构架房地产企业融资、项目公司拿地的案例分析

10、股权转让规避土地增值税少缴企业所得税税收筹划与税务风险防控——国税函[2000]687号文带来的税收穿透能否执行到位？房地产开发企业三种融资方法的涉税案例分析

二、房开企业增值税关注要点与税务风险合规规划

1、大市政配套费缴纳契税新政终于明确，已经缴纳的大市政配套费用可否作为增值税一般纳税人差额递减的土地成本？全国税局执行口径讲解

2、法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题最新解读，被执行方需缴纳税额巨大的增值税与土地增值税，买受人如何进行税收筹划，将交易税费降到最低？——两个不同案例，带来两个截然不同的交税结果

3、房开企业在预售阶段，增值税与企业所得税、土地增值税的收入口径差异及涉税风险规划

4、房地产上市公司如何提前消化增值税3%预缴，怎样才能取得更大的资金流，手把手教你增值税留抵抵欠。——某房地产企业增值税期末留抵税金抵减增值税预缴欠税案例分析

5、增值税专用发票认证抵扣360天的规定期限已经取消，房开企业在商品房预售阶段，增值税一般计税预缴税款，进项发票是否应及时认证？不同企业的不同认证抵扣方法讲解。

6、建筑安装企业营改增后异地施工的发票可否作为增值税抵扣、企业所得税成本、土地增值税的扣除凭证？——某房地产企业建安成本案例分析

7、建筑安装企业营改增后提供建筑服务，开具增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，材料发票是否也应该参照此政策执行？

8、房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付土地价款的财政票据，应关注哪个特别条款？

9、“买房赠车位”、“买方赠储藏室”少缴增值税、企业所得税、土地增值税的涉税风险规划

10、国有土地使用权的有偿收回、土地出让金返还、购买土地滞纳金、分期付款购买土地，几种拿地方式的增值税、企业所得税、土地增值税的涉税风险规划

三、房开企业所得税关注要点与税务风险合规规划

1、房开企业达到交房节点，除10%预提费用外，成本费用发票远远不足，《企业所得税税前扣除凭证管理办法》带来核算新方法，解决“以前年度应扣未扣”的涉税问题

2、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与涉税风险规划，企业所得税、土地增值税如何安全稳妥的税前扣除——某房地产企业旧村改造拿地案例分析

3、红线外支出能否税前扣除？变相销售地下车位是否应确认企业所得税及土地增值税清算收入？有产权车位、无产权车位、人防车位的土地增值税处理——以案说法，分析某房地产企业红线外修建柏油马路案例分析

4、预提的土地增值税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的涉税风险规划

5、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的税务涉税风险规划，谁是企业所得税和土地增值税纳税义务人

6、集团内部关联方资金拆借、资金池运作模式的涉税风险规划，大额贷款与其他应收款并存的涉税风险规划——某房地产企业融资财务费用税前扣除案例分析

四、房开企业土地增值税清算实务及税务风险合规规划

1、即将颁布《土地增值税法》全面解读及对房开企业未来的影响。

土地增值税清算造成企业所得税退税的政策解读与税务涉税风险规划，普通住宅土地增值税增值率不超20%退税企业所得税应如何缴纳才能避免滞纳金的付出？

2、土地增值税不同的清算单位带来不同税收利益的影响有哪些？

怎样沟通才能得到清算单位利益最大化。土地增值税清算对象的确认，三分法与两分法对抗何去何从？

可否放弃普通标准住宅免税条款而选择与非普通标准住宅合并计算收入和扣除？

——以案说法，全国允许使用两分法的省份分析

3、土地增值税可选择的成本分摊方法有哪些？层高系数法、销售比例法的使用规则。

土地增值税清算及成本核算及分摊详细讲解

4、清算后又发生成本是否允许再次清算？土地增值税“二次”清算是否被允许？

——全国土增税允许“二次清算”执法口径分析

5、项目开发后的未售房产出租的规划，部分无法销售的房产，如何进行出租还能保证作为土地增值税新房清算的合理操作

6、如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？

——由德发案得到启示，房地产企业销售价格案例分析。

土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？

——某税务局进行土增税价格计税依据统一调整行动的纳税评估案例分析

7、计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？

——以案说法，全国三种不同的执法口径分析

8、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？

被政府收取的土地闲置费土地增值税能否允许扣除

9、土地增值税预缴税款清算环节纳税申报——土地价款扣除金额是否需要还原

——全国多个省市土增税申报表填写口径分析

10、“旧村改造”过程中村企合作开发“房地置换”等一系列问题：

土地入账、成本核算、置换的账务处理、置换过程中的纳税问题解读——广东省三旧改造土地增值税清算口径讲解

刘老师

国内著名纳税筹划专家、房地产财税风险管理实战专家、国家税务总局房地产行业专项专案检查工作组领导成员、税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家，多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，山东财经大学博士研究生，某税务干部学校副教授。

在税务学校工作期间，着力从事税收政策管理工作，多次参与总局组织的房地产建筑业最新政策研讨会，参与对税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，承担万科地产、中南置地、阳光城地产、佳兆业集团、中南建设、江苏建工集团等多家房地产建筑上市公司内训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学MBA、MPA教育中心、湖北财税职业学院客座教授，编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《最新企业所得税申报表填审技巧与政策指引》、《企业所得税知识问答全解》等多本涉税书籍。

授课特点：专业性强、实操、接地气；风趣幽默。

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