税收征管新格局下的房地产企业：全生命经营周期合法低税负运营策略

税收征管新格局下的房地产企业：全生命经营周期合法低税负运营策略

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课程介绍

房地产行业是一个资金密集行业，开发周期长、税收复杂、税负重、开发环节多，投资风险高，成本核算环节复杂；特别是营改增后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，房地产企业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大！

本次特训从房地产财务操盘方向与财税实操方向两个维度出发，对房地产企业经营各个阶段进行详细解析—公司架构设计、公司设立、筹资、拿地、开发建设、预售、销售、自持运营、资本运作、项目清算资金退出企业等各环节财税管控要点逐一精讲；通过提前筹划进行筹资管理、合同控税、防控风险、规范企业的业务流程、规范核算、从根本上化解风险；本课程全流程实例模拟，让你轻松应对增值税时代房地产企业全流程财税实务问题。

本课程做到重实战，重实效，重实用，引用大量“法律条款+实务操作+经典案例”进行分析，讲解房地产企业实际工作中的财税热点问题，使困扰房地产企业的业务难题在课堂中迎刃而解，很多暂时还未遇到的问题从此了然于胸！同时此次课程将帮助学员树立一套清晰的房地产财税管理体系框架，以便更好的进行房地产企业内部财税精细化管理，从容应对事前筹划、风险管控、税务筹划等。

培训受众:

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程特色

1．“全”--对房地产企业经营全过程中涉及的财税业务进行全面梳理；

2．“新”--根据最新政策、房地产业务操作新方法进行业务实操演练；

3．“实”--课程结合实际工作中的案例进行精细讲解、突出课程的实操性；

4．“超”--超完整的房地产财税管理业务操作流程、管理到实操不同维度深入解析。

培训目标

1．框架建立：由房地产项目的特性出发，以财税事前筹划为主线进行全流程分阶段精讲；

2．思维引导：分析不同操作方法的节税思路，改变纳税理念，正确应对涉税模糊、疑难问题；

3．模拟实战：运用实用真实案例，最新税收政策实战解读，开阔视野，实现质变。

课程大纲

第一节：增值税严征管体制下房地产公司新征管环境形势分析及应对方略

1．目前征管新形势对房地产企业的带来风险有哪些？

2．严征管、严执法、信息化、法制化、大数据、税收违法精准定位打击对企业影响有几何？

3．税收新形势下的征收管理、执法管理、违法管理对企业影响有几何？

4．税收黑名单、纳税信用等级、双随机一公开企业风险都在哪？

5．房地产企业内外忧患下如何应对征管形式新挑战？

第二节：房地产公司开发流程盘点及商业模式创新

一．房地产公司开发实务中须经历哪些流程？

二．各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营的综合税负最优化

三．新项目如何规化好架构和优化好商业模式才能保证在符合房地产行业运营前提下才能使财务核算管理综合收益最大化

1．可研阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、预售及产权转移、竣工阶段房地产各开发流程大梳理

2．商品房开发全程主要表、证、单、书的财税管控功效

3．项目公司、公司项目，房地产公司常见架构优与劣的精讲

4．房地产公司商业模式创新及财税规划新走向

第三节：房地产公司全程架构优化、商业模式创新和财税管控战略分析

一．设立阶段

1．公司设立阶段应注意哪些涉税要点？如何事前规划好架构保证后续运营的税负最优化？

2．现 状 — 缺少全程统筹规划思维，给公司后续资本运作、集团融资、股权转让、清算分配等高暴利资金释放等环节带来涉税风险。

3．收 益 — 通过事前架构优化，达到最低税负目标

4．案 例：土地使用权投资全税种核算实例解析等

二．筹资阶段

1．中小房地产企业筹资面临哪些问题？

2．如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？

3．如何规划架构解决超金融机构同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除又不产生增值税的税负？

4．如何通过资本动作将房地产公司的应税收入合法转化成免税收入？

三．拿地阶段

1．拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保证运营全税种综合税负最优

2．案例1：投资和划转的财税政策应用

3．案例2：股权收购

4．案例3：接盘方式取得开发项目

四．开发阶段

1．针对房地产新项目，如何规划招投标和优化发包模式，优化采购内控使财务和业务运营深度融合，模版化高效管控开发成本。管控好开发及预售、销售、自持环节核算风险，做好微观税收筹划视角的核算管控。自持资产税负最优化剥离立项主体和优化资产动作模式，合法低税负运营。

⑴ 增值税体制下如何进行招投标？

⑵ 工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？

⑶ 如何进行盈利预测和对外报价？

⑷ 如何进行采购定价优选供应商？

五．预售、销售阶段

1．预售阶段和销售阶段增值税核算、报表填报和发票开具实例解析。

2．企业所得税核算、报表填报的模版实例应用。

3．广告合同如何签订税负能最优？

4．增值税下代收的水电、燃气、太阳能等费用如何更新商业运营模式?

5．买房赠送如何处理和税收筹划？

六．自持运营管理阶段

1．装修、存量资产剥离、回租、免税等商业模式创新实例模拟。

2．自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？

3．企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？

第四节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。

于老师

于老师：注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算项目及增值税管控应对、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本核算、测算管控、房地产建安企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产建安企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

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