智慧税务下土增税清算实战与审核应对暨筹划策略专题班

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专题背景

2020年以来房地产经历了前所未有之变局：房地产市场萎靡不振，投资、消费信心不足，相应的各级财政收入大幅下滑，土地财政也难以为继。由于房地产相关收入占地方综合财力的半壁江山，税务总局统一部署加大了房地产业税收征管力度，土地增值税再次站上风头浪尖、成为关注的焦点，全国纷纷发布清算政策加大土增税清算力度，广东、湖北、山东、贵州、海南、福建……。

四川省也不例外，四川省税务局加大了政策发布的频度，连续发布第13号公告、土地增值税政策口径、征管工作指引；各地更是加大了土增税清算力度，例如，2023年2月底四川天府新区财政金融局对天府新区2023年土地增值税清算审核提供鉴证服务进行公开招标采购，一次性发包14包计40多个项目。

房地产税收筹划的成败在于三大主税，其中关键是土地增值税。土增税计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性空间大。“金税四期”（智慧税务）已于2022年底基本开发完成，全国大范围试点数电票，为税务机关清算审核如虎添翼，通过虚开发票降低土增税的手段已经不堪一击，目前税务机关清算审核时已经覆盖全税种，即包括但不限于土增税：例如2021年四川某税务局对辖区企业各税种合计处罚达5.1亿，2022年北京西城区税务局对某大厦项目补征土增税超过10亿元。土地清算审核中如发现企业存在税收违法行为，将移交稽查甚至执法部门。

其实，只要企业提前进行税务规划，包括合理规划清算单位、安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。

本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。

课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过分析政策重大条款、拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与焦点，分享实战案例和清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官，课程价值颇丰，机会难得，名额有限。

专题亮点

1．系统梳理土地增值税清算流程；

2．现场解决清算中焦点争议问题；

3．全面分享千锤百炼的实战思维；

4．全面剖析真实成功的筹划案例。

主讲大纲

一、当前税务风险和应对措施

1．当前土地增值税清算形势

2．土增税清算和审核中的新动向和应对

3．金税四期和数电票对清算的影响与应对

4．各地土增税政策重大条款解析与运用

二、清算前期的筹划与应对

5．土增税征管流程系统剖析

6．土增税征收范围确认

7．产品对象分类的适用与选择

8．项目报建前期的筹划与布局

9．清算单位、分期的调整与补救

10．土增税清算时点的把控与应对

11．可售面积与清算面积的确认

12．公配设施规划的影响与应对

13．票据的风险管理与应对

三、收入的确认、筹划

14．收入组成与确认的时点处理

15．一般计税下土增税收入与成本的确认

16．“买一赠一”的处理方法与收入确认

17．价格偏低的风险与合理利用（含案例）

18．违约金、更名费、价外费用的处理

四、成本、费用的处理与筹划

19．土地、开发成本剖析与处理

20．特殊拿地方式下土地价款的确认

21．“限低价、竞配建”土增税清算方法

22．开发间接费与利息的处理

23．代收费用的税务风险与应对

24．各个扣除项目的管理与协调

25．拆迁补偿费的分摊处理

26．成本分摊方法的正确选择

27．地下建筑的成本分摊选择

28．无产权、人防车位各处置下税务处理

29．四项扣除项目的风险与运用

30．层高系数法等特殊方法的运用

五、特殊问题的处理与应对

31．土地出让金分期付款利息的处理

32．红线外配套设施的清算处理

33．代建管理费的处理方法

34．土增税二次清算风险管理

35．地下建筑不参与清算的处理

36．关联交易在土增税中运用与风险

37．装修装饰业务的合理利用

38．清算后企业亏损的处理

六、清算实战与筹划分享

39．税负动态测算模型的设计技巧

40．清算中其他地方利好政策的运用

41．清算审核发现其他税种问题的应对

42．征收方式的转化协调

43．清算方案选择与税企关系协调

44．尾盘与旧房的土增税处理

45．实战案例分析

七、现场答疑交流

牛老师

知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询15年，擅长房地产全程税收筹划、土增税模拟清算、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导130多家房地产企业240多个项目成功实施税收筹划、土地增值税清算，服务的业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2012、2014）、《房地产全程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作；经典课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》等，课程引经据典、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。

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