广东省税务局土增税清算管理规程解析及最新土增税清算全攻略

广东省税务局土增税清算管理规程解析及最新土增税清算全攻略

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课程背景

《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(广东省地方税务局公告2014年第3号)施行五年来，陆续发生了营改增、国地税合并、优化营商环境放管服、减税降费等系列重大税收改革。为了加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，国家税务总局广东省税务局于2019年6月28日发布了《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号),自2019年7月1日起施行。

为了帮助广东省内房地产企业全面准确理解运用规程，选择合适方法进行成本归集和分摊，降低土地增值税清算税负，防范土地增值税避税风险，本次特邀已经代表万科、万达、绿地、恒大、碧桂园、富力、荣盛、华夏幸福、路劲、美的、深华强、深天健、中铁建等房地产企业进行土地增值税清算和代表税务局复核土地增值税清算项目达800多个的国内土地增值税清算实战经验最丰富的杨文国老师主讲，杨老师采用新旧规程对比方式，引用国家基本土地增值税政策和实战案例体验，全面准确解读规程。

土地增值税清算，是房地产企业关注的又一重大税收问题，营改增后土地增值税清算政策也随之发生了一定的改变，清算中很多问题都存在较大争议，把握起来十分困难。为了帮助大家理清工作中的疑点、难点，特开设“新税改形势下土地增值税清算经典案例分析”课程。

本次课程，以近年来新发布的税收政策和土地增值税规定为基础，全面讲解大家普遍关注的现实性问题，内容新鲜、重点突出、案例真实、讲解深入。适合从事房地产行业的企业老板、财务高管、业务主管学习培训。参训后一定会对提高您的会计核算水平和纳税管理水平有较大帮助。

培训对象

房地产企业财务管理人员、财务总监、税务总监、财务经理、税务经理、财务主管、税务主办等。

课程特色

授课风格幽默诙谐，辛辣实操，亲和力强，关注学员感受，是位极具人格魅力的老师；其讲授的课程理论联系实际、深入浅出，重点突出，现场案例分析并解决学员实际问题；有丰富实践案例、既有高度又有深度，切实能帮助客户落地。

课程大纲

第一部分：2019年国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程解析

一、规程出台目的

二、规程适用范围

三、土地增值税清算的概念

四、土地增值税清算纳税人和税务局的角色

五、部门情报交换、中介机构政府采购服务、扣除项目核定权

六、土地增值税必须清算情形和申报手续时限

七、土地增值税可要求进行清算情形和申报手续时限

八、纳税人土地增值税清算申报义务和法律责任

九、税务机关审核要素

十、“集中清算、分段审核”的人员组成、工作开展方式

十一、土地增值税清要算管理系统信息采集录入

十二、清算单位的判定原则

十三、清算类型分两类还是三类

十四、清算申报文书资料内容

十五、清算资料受理程序

十六、案头审核和实地审核重点

十七、收入审核重点

十八、扣除项目审核5个方面

十九、扣除项目扣除5个原则

二十、工程成本核定扣除5种情形

二十一、土地成本审核5个要点(例如土地成本地上地下分摊方法、拆迁补偿费的扣除凭据、附条件拿地成本的处理原则)

二十二、前期工程费和基础设施费的审核3个要点

二十三、公共配套设施费审核4个要点(例如预提公共配套设施费、地下人防车位处理原则)

二十四、建筑安装工程费审核2个要点

二十五、开发间接费审核2个要点(例如总部机构管理费不得扣除)

二十六、利息支出审核5个要点(例如金融机构同类同期贷款利率如何把握)

二十七、代收费用审核要点

二十八、关联交易审核2要点

二十九、税金及附加审核要点

三十、税务机关清算结论的出具时限

三十一、税务局核定征收情形和核定两种方法

三十二、清算后尾盘管理

三十三、清算法律责任

三十四、相关清算表格和文书填报注意事项

第二部分 新税政下最新土地增值税清算全攻略及经典案例实操解析

一、关于纳税人

1、在集体土地上开发的小产权房是否应缴纳土地增值税？

1、房地产开发公司未取得土地使用权之前销售房屋是否应征收土地增值税？

2、房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？

3、委托代建房屋是否缴纳土地使用税？

二、关于税收优惠

1、开发、销售普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠，普通住宅的标准应如何把握？

2、以房地产进行“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税

3、营改增以后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

4、以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税

5、开发建设保障性住房是否应征收土地增值税

三、关于清算条件与清算单位确认

1、在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

2、国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？

3、清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？ 销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？

4、清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？

四、关于清算收入

1、营改增后土地增值税收入包括哪些内容，新老项目收入确认有何不同？

2、什么情况下代收款项应确认为收入，什么情况下代收款项不应确认收入？

3、营改增以后发生哪些业务应视同销售收入，视同销售行为应如何处置？

4、土地增值税清算时以那些会计资料为依据确认清算收入？

5、订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

6、清算时如何确认清算收入偏低、偏高？

7、政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的应如何确认销售不动产收入？

8、审核清算收入应重点注意那些问题？

9、清算时如何确认清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的应如何确认销售不动产收入？

11、审核清算收入应重点注意那些问题？

五、关于扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额包括什么，营改增后“差额计算销项税额”是否会影响新项目的土地成本扣除？

2、在实际工作中一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

3、清算时房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

4、清算时地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？

5、未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

6、经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，如果没有土地出让金票据能否扣除？

7、开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。代政府支付的拆迁补偿费能否扣除？

8、母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，母公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为母公司，在清算时此票据是否允许扣除土地价款？

9、改制时按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？

10、房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置？

11、项目涉及“拆迁安置”的，计算开发成本时不同性质的返迁房应该如何分别处置？

12、单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时其建筑成本应该如何计算分摊？

13、国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？签订“软装交付”与“硬装交付”合同，扣除时会受到哪些影响？

14、清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？营改增后是否采取“甲供材”对甲乙双方会有哪些影响？

15、开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核算实务操作？

16、在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？

17、房地产开发企业将房产全部销售后配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

18、公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

19、清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

20、规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除？

21、计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

22、房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

23、房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？

24、为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？

25、《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？当据实扣除的利息低于计算扣除的利息时是否可以选择计算扣除？

26、房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？

27、企业开发用地缴纳的土地使用税、因土地纠纷发生的立场是非、开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用，属于开发间接费还是开发费用？

28、清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用？如果开发企业较小，项目单一，会计核算时是否可以不设置企业管理费科目，将全部费用均归集到开发间接费？

29、营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？

30、清算时土地开发与房屋开发加计扣除计算方法有什么不同？

31、营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

32、审核扣除项目时应具体注意哪些问题？

六、关于清算结果计算

1、项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除、增值率、增值额、应纳税额应如何计算？

2、清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补退税款的如何计算？

七、关于纳税申报

纳税申报表和填报注意事项说明。

结束前：互动交流与问题解答

杨老师

杨文国老师：国内著名财税管理实战专家，资深房地产行业财税筹划专家、资深税务系统稽查培训专家。注册税务师，注册会计师，吉林财经大学税务学院硕士生导师，历任河北省地方税务局稽查局，国家税务总局执法检查和执法监察组干部等，2006年国务院督办的石家庄百户房地产税收专案稽查直接组织者，2008年国家税务总局稽查局平安保险税收专项检查工作组骨干成员。先后在《中国税务》、《中国税务报》等刊物发表业务文章百余篇，同时出版了税收业务专著多部，其中2006年出版的《房地产企业财税对照及稽查管理解析》为国内房地产业第一本税收专著， 2008 年主编国家税务总局稽查局组织编写的《房地产业稽查实务》，2009年12月份出版《房地产业财税操作与稽查实务》和《保险业财税操作与稽查实务》。成为全国各地税务局人手一册的工作用书。此外，应邀为全国税务系统（例如：历年河北省地税局稽查业务骨干培训班，2006年福建省地税局税务管理业务骨干培训班，2007年吉林省地税局稽查业务骨干培训班，2008年南宁市地税局房地产业稽查培训班，2009年广州市地税局房地产业稽查业务骨干培训班，2010年深圳市国税局房地产业稽查业务骨干培训班，2012年四平市地税局、盘锦市地税局培训，2013年白城市地税局、石家庄市地税局、厦门市地税局、南昌市国税局培训，2015年吉林省地方税务局直属税务局、成都市国税局培训，2016年吉林省地方税务局全省税收领军人才培训，2018年佛山顺德区税务局土地增值税清算培训班）及众多大型企业集团进行专题讲座。

特长：杨老师擅长房地产企业财税管理培训、财税咨询，实战经验非常丰富，服务对象有万科、恒大、绿地、碧桂园、富力、路劲、万达、华夏幸福、荣盛、世茂、中铁建、中国水电、中信国安、深华强、苏宁地产、美的地产等大型房地产企业土地增值税清算、企业所得税汇算清缴和税务听证复议，累计代表企业和税务局进行土地增值税清算项目达到800多个，先后代表四平市地税局、唐山市地税局、唐山丰润区地税局、唐山开平区地税局、唐山古冶区地税局、唐山曹妃甸税务局、南宁市地税局、吉林省地方税务局直属税务局、佛山顺德区地税局、保定莲池区税务局、廊坊大厂税务局、廊坊香河税务局、廊坊三河税务局、廊坊固安税务局、张家口桥西区税务局、张家口经济开发区税务局、张家口蔚县税务局、张家口张北县税务局、邯郸临漳税务局对所辖房地产企业进行以土地增值税清算复核为主导的全税种审核。

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