房企存量资产盘活与非住类滞重边缘资产去化实战培训班

房企存量资产盘活与非住类滞重边缘资产去化实战培训班

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课程背景

这是一门专门针对当前新形势下，房企存量资产盘活与非住类滞重边缘资产去化的突围课程，这也是一堂真正帮助房企解决滞重资产难题的实操课程。

随着商业地产面临存量巨大、同质化严重的局面，如何将手中的优质项目实现价值最大化是一个备受关注的命题，商业地产项目中运营的归依是资产的增值，而资产的增值又取决于运营的质量。

为此，将资产管理与商业运营管理结合，以“投、融、管、退”为主线，资产管理思路统筹并贯穿于每一项工作，从资本战略角度，通过运营管理、实现增值分层打造，并提升资产价值是当下所有商业操盘手亟待解决的问题。

另外，当下房企都普遍出现车位、商铺等产品去化路径单一陈旧，去化速度过缓等问题，影响企业整体战略部署及现金流速度。在当下企业亟需资金变现的情况下，如何打开思路，调整思维，以全新的思维方式重新审视滞重资产的营销策略及销售路径是房企急需破局和突破的难题。

参加对象

1、房地产行业及金融机构的战略、市场、投资、运营、资金、财务和资产管理等人员；

2、各类运营和管理存量资产的国企、民企和外企相关人员；

3、房地产企业总经理、营销总、销售经理、案场负责人及代理公司业务主管等人员；

课程大纲

第一部分：新形势下房企存量资产盘活实战落地与案例解析

一、存量资产特点和管理

1. 存量资产与房地产市场的趋势

2. 国家相关房地产（含不动产）和金融政策及影响

3. 存量资产的“投资、融资、管理、退出”周期

4 .存量资产的关联方和价值链

6. 存量资产升级和创新的方向

二、盘活商业、办公、公寓、文旅、产业园区等存量资产的方式及案例分析

1. 住宅和长租公寓

2. 办公楼、商场

3. 宾馆、旅游和养老

4. 产业园区、物流仓储等

含多个成功和暴雷房企案例分析及经验教训

三、存量资产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策

1. 标杆企业存量资产从投资到退出全流程产业链和价值链案例分析

2. 商场、电商、仓储、物流、数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇

3. 怎样投资不动产才能避免踩坑？（投）

4. 资金端承压，多数不动产项目的融资困境如何化解？（融）

5. 不动产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的？（管）

6. 不动产退出变现难！有哪些可行的退出渠道？（退）

7. 我国公募不动产投资信托基金REITs实践

四、经营性项目评估和经济测算

1、从北京世茂广场工三项目看大宗交易项目资产估值

2、市场比较法解析

3、投资收益法：资本化率法(Cap Rate) 和现金流折现法（DCF）

4、假设开发法和成本计算法解析

5、房地产权益、大环境、硬件、软件等的评估方法

6、商业地产评估和价格的异同

7、商业地产投资和开发与经营管理不同的核心经济指标比较

五、城市更新与盘活存量资产及案例分析

1. 城市更新与盘活存量资产的政策

2. 城市更新与盘活存量资产的三大要素和机遇

3. 上海和成都等社区商业综合体城市更新及存量资产盘活范例

第二部分：房地产非住类滞重边缘资产（车商办）的变现方法案例解析

一、关于社区商业（商铺）的营销问题及变现方法解析

1、商业项目的销售：卖房还是卖商业？

2、不能用住宅营销套路来解决商业资产的营销问题。

3、销售型社区商业为何难销？

4、客户做商业投资必备的5个条件

5、商业地产项目定位的6个依据

6、前期定位的10项具体内容

7、商业项目操盘逆向思维的6大核心问题

8、做好商业项目前期细化7大模块

9、销售价格的测算方式：市场比较法与收益还原法

10、去化量侧重的三个基础

11、一张大产证不可分割类的商业去化新模式。

二、关于车位的营销问题及变现方法研究解析

1、车位的二次重新认识（概念、定义）

2、车位的设计

地下车位分类

出入口、车位尺寸及停车方式设计

坡道、车位层高设计

机械车位的设计理念

3、车位设计考虑的因素

位置选择、车位排布

智能化系统、车库照明

光导系统、采光系统

消防、排水、通风、排烟、防水

柱距设计、车库配套及成本

4、车位市场的分类和现状

车位销售中存在的三个市场

三种市场中车位的销售痛点分析。

5、车位销售要从源头解决三个意识

6、车位需求的三角模型：缺乏感、目标物、能力

7、车位销售的三大关键：先机、挖潜、赋能

解决如何抢先机、挖潜力

挖潜三招：附加值、好体验、交叉销售

四个销售策略和手段

营销关键节点排布

推广手段和促销活动

8、车位销售真正的考验在于四五线城市

营销模式1：变性赋能

营销模式2：赠品营销赋能

营销模式3：财务算账反推法

三、车位销售的科学营销力提升及具体实操落地方法解析；

1、新盘如何首开，快速高价吃掉有效客户。

2、老盘如何续销，保持一定速度逐步降低库存。

3、如何一拖二，车位住宅联动销售。

实战解决，问题一：如何开盘？

① 节点选择

② 科学定价（五色因子）

③ 分区的科学探索

④ 人效提升

⑤ 饥饿营销

实战解决，问题二：如何续销？

⑥ 业主数据库建立

⑦ 周期性推售法

⑧ 租金控制

⑨ 产品力提升

⑩ 金融杠杆

团队组建

实战解决，问题三：如何一拖二销售？

捆绑销售

优惠捆绑

高低价备案预埋

四、与第三方的合作案例及要点思考

张老师

张老师：

国内资深房地产投融资和战略专家

全国工商联、清华大学房地产总裁商会特聘专家

多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授

曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团和澳大利亚最大的投资银行麦格

理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位（包括房地产企业董事总经理、区域总经理、副总经理和首席金融专家）；多年来惠助国内外许多知名的房地产公司和投资者获得成功。在中国房地产投资、融资和战略咨询服务方面处于引导和领先地位。

著有《房地产投资》、《房地产企业融资》、《房地产基金实务》和《房地产金融实务》等六部房地产专著。

朱老师：

国内房地产边缘资产变现研究实战专家

曾任中国金茂地产营销副总、融创绿城集团营销总经理，好屋中国副总裁等职位。

20多年房产营销实操及管理经历，先后任职代理公司及国内顶级标杆房企担任营销

高管，独自操盘项目超过20余个，操盘金额超过300亿，且多个项目为行业标杆性项目。

全程负责融创绿城集团最顶级豪宅项目“绿城御园”的整体营销策划工作；全程负责

中国第三座“金茂府”在苏州的营销工作，并将这个苏州总价地王项目做到“无人不识金茂府”，连续12个月及年终全市豪宅销售冠军，建立区域天花板，获得行业高度认可。

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