国地税合并下的房地产企业成本核算财税风险深度剖析及规划策略

国地税合并下的房地产企业成本核算财税风险深度剖析及规划策略

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课程介绍

国地税合并无疑是2018年最大的财税事件，合并给纳税人带来纳税便利的同时，风险也与之而来，各税种的关联性及同步稽查将是财税人员不得不面临的新风险和挑战。再加上“金三”形成以软件系统测评分析、预警评估、风险推送的稽查新模式，多证合一、税收实名制认证、个人税号、信用体系、一案双查、双摇号稽查制度、警税协作、纪税协作等税收新措施的助力，一张严密的稽查网络已经铺开。

房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，税收风险大，尤其在开发产品成本费用核算上财税风险极高，成为税务稽查的重中之重，如何进行正确核算并规避税收风险，是每个房地产财务人员不得不面对的问题。

随着个人收入和财产信息系统建设及个人所得税立法的推进，个人所得税被推到风口浪尖上， 社保在2019年改由税务机关征收，像研究税收政策一样研究社保政策，像征税一样征收社保的环境下，没有全部缴纳或者没有按照标准缴纳社保将如何应对？社保是否成为压垮企业的最后一根稻草？而社保和个人所得税、企业所得税的比对会给企业带来哪些风险？这些都将成为财税人员迫在眉睫的问题。

本次培训以房地产企业最复杂、涉税风险最高开发产品成本核算为核心，为大家详细剖析相关财税处理、涉税模糊区及稽查高风险事项，讲述企业对内的规划策略和对外的稽查应对技巧，辅助典型的案例，并对个税新政、社保改嫁及“高风险”的财税人员的自保措施进行阐释，使参会人员不虚此行。

培训受众

各房地产企业总裁、总经理、财务总监、财务经理、财务部、运营管理、拆迁管理、战略投资等部门及注册会计师、税务师和企业纳税经办人员。

课程大纲:

一：国地税合并等稽查新环境对房地产影响及规划策略

1．国地税合并对企业的所有税种一网打尽

2．税种关联度使企业涉税风险骤增

3．社保“改嫁”税务局使企业的财税风险加剧

4．“剪不断理还乱”个税改革与社保、人工费用的暧昧关系

5．金三全面上线使企业涉税风险无形可遁：互联网+大数据+云计算

6．新征管形式下企业面临的八大风险

二：土地征用及拆迁补偿费财税风险剖析及规划策略

1．拿地各种形式涉税成本对比及规划策略

2．增值税税率变动对发票开具的影响及风险管控

3．纳税义务发生时间涉税风险剖析及应对策略

4．不可忽视的票据风险及新政剖析

5．红线外支出税收风险排查与节税策略

6．拿地阶段不可忽视的土地使用税、耕地占用税、契税及规划策略

7．土地闲置费“两税”列支涉税风险把控及处理技巧

8．母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略

9．营改增对土地成本列支的影响及风险管控

10．土地一级开发的涉税处理及税收风险点

11．政府返还资金对开发成本的影响及涉税风险把控

12．拆迁补偿费涉税误区及规划技巧

三：前期工程费财税风险剖析及规划策略

四：建筑安装工程费财税风险剖析及规划策略

1．《企业所得税税前扣除凭证管理办法》新政剖析及风险管控

2．发票列支税收原则及5大特例

3．税前扣除凭证“三性”原则及风险把控

4．告知60日内补开、换开票据新规及处理技巧

5．成本费用四大扣除项目及风险剖析

6．成本、费用划分原则及风险把控

7．计税成本对象确定的六大原则及处理技巧

8．成本费用处理七部曲及要点把控

9．成本费用税务稽查四大风险点

10．完工条件—成本核算的分水岭

11．三类后续支出财税处理要点把控

12．商住一体楼成本划分涉税风险把控及规划策略

13．四项预提费用涉税风险把控及处理技巧

14．建安成本指标和工程预决算在成本列支中的指导作用

15．挂靠开票涉税风险把控及处理技巧

16．甲供工程（甲供材、甲供设备）涉税风险把控及规划策略

17．4种加计扣除及涉税风险把控

18．硬装、软装（拎包入住）涉税风险剖析及规划策略

19．营销策略（买房送家具等）涉税风险把控及规划策略

20．亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析

五：基础设施和公共配套设施财税风险剖析及规划策略

1．基础设施和公配财税要点把控

2．可售面积之争？

3．绿化费涉税误区及处理技巧

4．地下车库到底要不要分摊土地成本？

5．地下室、车库的归属问题及实操处理

6．车库常见财税误区及各税种处理技巧

六：开发间接费用及开发费用财税风险剖析及规划策略

1．营改增对融资业务的影响、涉税要点把控

2．金融机构融资涉税风险把控及规划策略

3．资金拆解涉税风险把控及规划策略

4．股东借款企业使用涉税风险把控及规划策略

5．融资费用在企业所得税和土地增值税扣除差异处理

6．开发成本和开发间接费用涉税风险把控及应对技巧

7．物业启动费在计算土地增值税时能否扣除？

8．营销设施费用涉税风险把控、自查与调整

七：税金及附加财税风险剖析及规划策略

八：个人所得税新政剖析及规划策略

1．4项综合所得收入额实战操作及处理技巧

2．专项扣除常见误区及处理技巧

3．6项专项附加扣除深度剖析及实操技巧

4．过渡期工资薪金所得实操及处理技巧

5．年终一次性奖金“生死未卜”及规划策略

6．不可忽视个税征管程序和稽查新手段

九：社保破局及财税风险管控策略

1．社保缴费与“两税”比对差异应对

2．社保缴费的基本规则与违规处罚

3．社保的缴费范围及处理技巧

4．社保的缴费基数及管控策略

5．那些“工资”项目不计入社保缴费基数？

6．社保“运筹帷幄”策略

十：房地产企业财税布局及风险防范

李老师

注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；北京金旭红教育咨询公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产建筑企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用； 授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

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